摘要 【上海住房市場再迎新規 陽臺面積計算方式重大調整 回應市場對寬敞陽臺的需求】上海住房市場再迎新規。記者9月27日從上海市規劃資源局獲悉，《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》已于近日出臺。《若干意見》共有5大類、17條具體舉措。業界認為，新規為上海高品質住宅建設提供了明確標準，其最大亮點是調整了陽臺設計有關規范，最大程度回應市場對寬敞陽臺的需求。

上海住房市場再迎新規。記者9月27日從上海市規劃資源局獲悉，《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》已于近日出臺。

【資料圖】

《若干意見》共有5大類、17條具體舉措。業界認為，新規為上海高品質住宅建設提供了明確標準，其最大亮點是調整了陽臺設計有關規范，最大程度回應市場對寬敞陽臺的需求。

隨著上海住宅品質提升進入規范化、標準化的新階段，住房市場的產品力有望迎來一輪集中釋放。

提升居住體驗

《若干意見》在陽臺、架空層、建筑立面方面的計容標準有新變化。上海住房新規落地后，一線城市已全部調整放寬計容規范，帶來未來居住舒適度的全面升級。

陽臺是一個家庭與室外形成交互的連接點，功能早已超越晾曬衣物的單一屬性，增加了休閑互動、花園造景、收納儲物等場景。這種變化反映出了現代家庭對寬敞陽臺日益增長的需求。

此次新規提出的陽臺設計變化最大。同時符合以下條件的陽臺（含封閉陽臺），面積按其水平投影面積的1/2計入容積率：每戶陽臺水平投影總面積不大于該戶型建筑面積的10%，且不大于16平方米（含16平方米），戶型建筑面積小于80平方米的，可以設置總面積不大于8平方米的陽臺；每個陽臺的設計進深（取陽臺圍護結構外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過1.8米（含1.8米）。

以前，陽臺按50%計入容積率的條件是，面積不超過8平方米，進深不大于1.8米。如果是一套140平方米的戶型，陽臺最大8平方米，實際計容4平方米，市民免費享受多出的4平方米。新規是按照“比例+閾值”雙控，即不超過戶型的10%，且不超過16平方米，進深不超過1.8米，按照一半計容。那么此時，140平方米的戶型，陽臺最高可設計為14平方米，實際計容7平方米，市民免費享受另外7平方米，比以前多了3個平方米。

沿公共綠地、廣場河流、風貌街道等地區，設計進深不超過0.75米（含0.75米）的帶圍護結構的開敞式陽臺，其建筑面積不計入容積率，不計入可售面積，且不計入戶型建筑面積10%的陽臺面積。也就是說，在具有景觀優勢的局部地區，有額外的陽臺面積獎勵。

“這對購房者而言是實實在在的利好。無論是通風、采光還是與戶外交互，陽臺的功能進一步拓展，市民們可以住得更舒適。”一位克而瑞研究中心資深分析師說。

新規還引導開發商優化住宅戶型設計，適應家庭人口數量和結構變化的需求，新建住宅鼓勵靈活可變的戶型設計，增加儲物收納空間、多功能彈性空間，提升自然采光率與通風效率。

引導好設計變成產品力

在提升小區整體環境品質方面，新規也有變化。

為了豐富建筑形態和整體效果，明確對住宅建筑外立面采用干掛石材、金屬、陶板或其他高品質材料，在“多測合一”測繪成果報告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計入容積率。

專家表示，變化的重要意義是，用實在的政策利好去鼓勵房企進行高品質建設。過去上海的建筑規范較嚴格，近兩年上海新房得房率普遍75%左右，很多企業不愿意做石材干掛，主要原因是以前的容積率要從外墻算起，石材干掛和墻體的中空部分也算作容積率，所以房企不愿犧牲可售面積而投入成本，導致得房率下滑。新規之后，開發商使用高品質外立面的經濟成本大幅下降，有望推動高端建材在住宅項目中的普及。

再比如，多高層住宅底層設置架空層、風雨連廊用作通道、布置景觀小品、居民休閑設施等公共用途的，其建筑面積不計入容積率。這將推動房企把好設計從過去的“經濟負擔”變成了提升產品溢價和品牌價值的主動選擇，激活創新意識。

據悉，新規自9月26日起施行，主要適用于上海農村自建房外的住宅項目。保障性租賃住房、舊住房成套改造或拆除重建項目另有規定按相關規定執行。

短期來看，新規對住宅價格的直接影響有限，不會引發明顯波動。不過，如果將其與此前落地的樓市新政形成政策合力，將有效為消費者注入市場信心。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示：“上海住房設計新規的出臺，有望為‘金九銀十’傳統銷售旺季的市場行情提供有力支撐，進一步激勵開發商打磨產品力，推出更具市場競爭力的住宅項目。”

標簽： 上海住房市場再迎新規 陽臺面積計算方