金融街物業(yè)：高毛利業(yè)務貢獻度縮水 應收賬款壞賬計提增加

日前，金融街物業(yè)發(fā)布2022年中期業(yè)績公告， 期內(nèi)公司取得收入6.7億元，同比增長6.61%;利潤0.69億元，同比下滑15.79%;歸母凈利潤0.62億元，同比減少19.09%。

除金融街物業(yè)外，在已經(jīng)發(fā)布中期業(yè)績或盈利預警的上市物企中，包括第一服務、佳兆業(yè)美好、正榮服務、融信服務、時代鄰里、融創(chuàng)服務和雅生活服務等多家物企的歸母凈利潤均出現(xiàn)不同幅度的下滑。其中，正榮服務、佳兆業(yè)美好下滑幅度均超過70%。業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)企業(yè)流動性陸續(xù)出現(xiàn)問題，與其關聯(lián)較大的物企難免受牽連。

高毛利業(yè)務貢獻度縮水，應收賬款壞賬計提增加

“物企凈利潤大幅下滑主要有兩方面的原因。第一，物業(yè)高毛利業(yè)務貢獻度下降。例如，與地產(chǎn)銷售相關度較高的非業(yè)主增值服務收入大幅縮水，對應的利潤也出現(xiàn)下跌;房地產(chǎn)開發(fā)的增量市場交付放緩，高物業(yè)費項目減少;第二，物企對應收賬款的壞賬計提則對凈利潤產(chǎn)生了更為直接且明顯的影響。”嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院研究總監(jiān)李艷杰告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者。

以第一服務為例，上半年，其物業(yè)管理服務的收入增加約49.1%至3.62億元，綠色人居解決方案的收入減少17.5%至0.96億元，增值服務的收入減少約36.2%至0.96億元。不難發(fā)現(xiàn)，在以上三條業(yè)務線中，收入下滑明顯的是綠色人居解決方案和增值服務，這兩類業(yè)務均與地產(chǎn)關聯(lián)度較高。

來源：第一服務公告

公告顯示，受房地產(chǎn)市場低迷影響，第一服務綠色人居解決方案中的系統(tǒng)安裝服務、綠色科技咨詢服務及恐龍系列產(chǎn)品銷售等業(yè)務均出現(xiàn)收縮，產(chǎn)生的收入不及去年同期。此外，向非業(yè)主提供的增值服務包含協(xié)銷服務、前期規(guī)劃及設計咨詢服務，其產(chǎn)生的收入分別下滑85.58%、62.79%。

來源：第一服務公告

因相關業(yè)務收入減少，第一服務今年上半年的毛利由去年同期的1.71億元減少約18.6%至1.39億元，毛利率則從33.6%下滑至25.1%。其中，物業(yè)管理服務的毛利率由26.1%減少至20.4%，

綠色人居解決方案的毛利率由32.6%減少至24.3%，增值服務的毛利率由46.4%減少至43.8%。

由于不少上市物企的在管面積均來自關聯(lián)開發(fā)商，其應收賬款均是通過提供物業(yè)管理服務產(chǎn)生的收入，而地產(chǎn)企業(yè)暴雷也導致物企計提的應收賬款減值撥備有所增加。

早些時候，正榮服務公告稱，預計上半年歸母凈利潤為3000萬元，較去年同期的1.01億元下滑70.30%。對此，正榮服務表示，利潤下跌主要因為地產(chǎn)公司信用評級下降，導致計提的應收帳款減值撥備增加。同時，地產(chǎn)開發(fā)商項目服務需求減少導致非業(yè)主增值服務收入下降。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來，房地產(chǎn)市場在低谷徘徊，新交付項目的管理面積規(guī)模和增速都會降低，這不利于關聯(lián)物企提升管理規(guī)模。不過，雖然行業(yè)整體增速下降，但不排除行業(yè)集中度走高，這符合公司及行業(yè)發(fā)展規(guī)律。因此，物管行業(yè)的收并購潮還將繼續(xù)，而地產(chǎn)母公司經(jīng)營穩(wěn)健，業(yè)務規(guī)模增長訴求高的頭部物企，其發(fā)起大標的收購的積極性更強烈。

年內(nèi)逾九成物管股飄綠，專家稱“反彈趨勢無法確認”

凈利潤下滑的物企，在資本市場上的表現(xiàn)也乏善可陳。同花順I(yè)FIND數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，港股市場上的62只物業(yè)股，55只出現(xiàn)下跌，占比88.7%。其中正榮服務、佳源服務和領悅服務集團的跌幅均超過80%。“目前，市場對房地產(chǎn)行業(yè)的信心極度缺乏，對于物企發(fā)展的成長性存疑”，李艷杰稱。

李艷杰進一步解釋道，從物業(yè)公司股權架構來看，有開發(fā)公司背景的物企，開發(fā)公司往往持股比例高。盡管物企的賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物較高，但原則上兩家企業(yè)之間的資金是不能流動的。不過，開發(fā)公司在償債壓力下，將目光轉(zhuǎn)向了物業(yè)公司，包括變賣物業(yè)板塊的資產(chǎn)、向物業(yè)板塊出售開發(fā)公司的資產(chǎn)、直接挪用物企資金等。短期來看，確實能夠緩解開發(fā)公司的部分資金壓力，但對物業(yè)公司而言，風險較高且存在不合規(guī)，對物企乃至整個物管行業(yè)的健康發(fā)展都將產(chǎn)生負面影響。

今年7月，恒大物業(yè)發(fā)布公告稱，其134億元存款被銀行強制執(zhí)行，主要系公司經(jīng)過質(zhì)押相關貸款通過第三方(扣除費用后)回流至中國恒大，用作其一般營運資金。金科服務也于今年7月披露關聯(lián)交易稱，將向金科股份提供不超過15億元的貸款，年利率為8.6%，主要用于補充一般營運資金。

對于后市，肖云祥認為，由于物管行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關，所以在資本市場上兩個板塊的走勢趨同。當前，雖然各地政府出臺了一系列的房地產(chǎn)政策，但房地產(chǎn)市場基本面復蘇乏力，而房地產(chǎn)二級市場表現(xiàn)波動較大，還無法確立反彈趨勢。因此，物管板塊的走勢還有待進一步確認。

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