（原標(biāo)題：深業(yè)物業(yè)一夜催大，新注入業(yè)務(wù)體量成謎）

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文/樂居財經(jīng)鄧鑫妮

靴子落地，2023年第一家遞表的物企出現(xiàn)了，不出意外是家國資物企。

2月24日晚間，深業(yè)物業(yè)運營集團(tuán)股份有限公司在港交所提交招股書。深業(yè)物業(yè)的上市長跑已經(jīng)進(jìn)行了7年之久，在這個國家隊物企展身手的大潮下，它終于遞表了。

重組后，深業(yè)物業(yè)上市的步伐明顯加快。

2021年，深業(yè)物業(yè)吞下關(guān)聯(lián)方手中的6家公司股權(quán)，出售股權(quán)的市值約為7.91億元。這對深業(yè)物業(yè)來說是筆不小的開支，配發(fā)了一倍的新股給股東才填平這筆帳。

這幾家標(biāo)的公司的業(yè)績?nèi)绾巍⒁?guī)模多大，深業(yè)物業(yè)并未在招股書中透露。但是從盈利情況可以推出一二，2022年前九個月，深業(yè)物業(yè)凈利潤同比增長44.8%，主要來自收購其中一家合營公司所占經(jīng)營成果。

然而單一公司對深業(yè)物業(yè)的提振作用有限，目前深業(yè)物業(yè)毛利率和凈利率只到上市物企平均值一半的水平，而這已經(jīng)為其盈利長期處于較低位置埋下伏筆。

股權(quán)方面，深圳控股（00604.HK）間接持有深業(yè)物業(yè)92.54%的股權(quán)，前者表示，分拆上市后，預(yù)期將擁有深業(yè)物業(yè)不少于50%的權(quán)益，深業(yè)物業(yè)仍將是它的附屬公司。

7.9億換走50%股份

深業(yè)物業(yè)真正有了重組上市的行動，是在2021年9月。

那個月，深業(yè)物業(yè)一口氣收購了6家公司的股權(quán)，總對價7.91億元。不過，這并不是一筆真金白銀的交易，賣方4家公司用手中6家公司的股權(quán)交換了深業(yè)物業(yè)發(fā)行的6128.7867萬股新股份。

換言之，這6家標(biāo)的公司是新股東入股的籌碼。

2021年9月18日，深業(yè)物業(yè)宣布收購泰然集團(tuán)旗下深業(yè)智慧園區(qū)的100%股權(quán)和深圳天安智慧園區(qū)運營有限公司的50%股權(quán)，對價分別為1.99億元和2.63億元。

與此同時，還從深業(yè)置地手中買下深業(yè)商管和置地物管，以及泰富物流旗下的泰富商管和農(nóng)科集團(tuán)旗下的農(nóng)科物管，上述均為100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，對價分別為1.69億元、4352.5萬元、6553.3萬元、5002萬元。

而為了撇清手中無關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)，深業(yè)物業(yè)又以985萬元的價格出售了鵬基經(jīng)營100%股權(quán)，接盤方為深圳控股的一家子公司。

這6家公司的估值按照資產(chǎn)凈值估算，業(yè)績幾何，招股書中并未透露。

再回到換股的話題，發(fā)行新股后，深業(yè)物業(yè)的注冊資本增加至1.21288億元，4位新股東泰然集團(tuán)、深業(yè)置地、泰富物流和農(nóng)科集團(tuán)合計持股50.53%。

按照6家換股公司的估值和股東持股比例計算，深業(yè)物業(yè)的總市值約為15.65億元。

2021年營收與深業(yè)物業(yè)相仿的越秀服務(wù)，目前市值為64億元，越秀服務(wù)和深業(yè)物業(yè)同為地方國資物企，后者的估值區(qū)間或許也在60億左右。

大股東間接持股92.54%

改革開放初期，深圳承接了大量香港轉(zhuǎn)移而來的企業(yè)，催生了本土一批工業(yè)園的誕生，上步工業(yè)區(qū)就是在這個時候籌建，而深業(yè)物業(yè)的歷史也要從這里講起。

1985年，深業(yè)物業(yè)主要運營公司之一的鵬基物管服務(wù)成立，落在上步工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司名下。直到1992年7月，深業(yè)物業(yè)才正式成立，隨后開始承接深業(yè)集團(tuán)的住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

7年前的一次業(yè)績發(fā)布會，深圳控股首次透露了分拆物業(yè)上市的想法：“資產(chǎn)整合后，就會推動物業(yè)上市。”這一等，就到了現(xiàn)在。

在這期間，外界一直關(guān)注著動態(tài)消息。去年7月，深圳控股稱“正考慮可能分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)”，今年1月深業(yè)物業(yè)赴港IPO的申請材料正式被證監(jiān)會接收，這份招股書千呼萬喚終于面世。

現(xiàn)如今，直接持有深業(yè)物業(yè)股份的股東共有5位，南方地產(chǎn)、泰然集團(tuán)、泰富物流、深業(yè)置地、農(nóng)科集團(tuán)分別持股49.47%、29.55%、4.19%、13.6%、3.19%。

往上穿透，則都與深圳控股有關(guān)。其中，南方地產(chǎn)由深圳控股直接全資擁有，泰然集團(tuán)由深圳控股直接及間接持有約75.05%權(quán)益，泰富物流由深圳控股間接持有約97.82%權(quán)益，深業(yè)置地由深圳控股間接全資擁有，農(nóng)科集團(tuán)由深圳控股間接全資擁有。

目前，深圳控股間接持有深業(yè)物業(yè)92.54%，前者表示，深業(yè)物業(yè)上市后其也將擁有不少于50%的權(quán)益。

凈利率貼地僅有5.5%

國資物企常以穩(wěn)健著稱，但穩(wěn)健的背面往往是外拓乏力、盈利能力較低等問題。如今，深業(yè)物業(yè)也面臨著毛利率和凈利率雙雙處在低位的難題。

樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，截至2022年上半年，上市物企（公布數(shù)據(jù)）平均凈利率約為12.83%，平均毛利率約為27.7%。

2020年、2021年及截至2022年9月30日，深業(yè)物業(yè)的凈利潤分別為1.05億元、7450萬元和9020萬元，凈利率分別為5.7%、3.7%、5.5%。

2022年前9個月凈利潤之所以增長反超2021年全年，還要得益于收購深圳天安智慧園區(qū)運營有限公司，使其凈利率同比增長44.8%，凈利率同比增加1.5個百分點。

然而深業(yè)物業(yè)的凈利率已經(jīng)貼地，獨木難支，就算深圳天安智慧園區(qū)運營加入，也難以大幅提起整體凈利水平。

毛利率情況也是如此。期內(nèi)其毛利率分別為15.2%、13%和14.6%，2022年前9個月毛利率回春，但仍低于上市物企平均毛利率10多個百分點。

毛利率在較低水平徘徊，與其業(yè)務(wù)分布有關(guān)。目前，深夜物業(yè)旗下共有三大業(yè)務(wù)，分別為城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)。城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)營收占比逐年遞增，但毛利率常常落后于其他兩項業(yè)務(wù)。報告期內(nèi)，該業(yè)務(wù)毛利率分別為7.2%、8.8%和11.8%。

值得一提的是，其他兩項業(yè)務(wù)的毛利率也不算高，最高的商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)也僅在25%上下浮動。

報告期內(nèi)，住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率分別為15.6%、11.5%和10.6%，商業(yè)物業(yè)運營毛利率為25.3%、23.5%和24.9%。

7成業(yè)績在大灣區(qū)

作為深圳的一家地方國資物企，深業(yè)物業(yè)身上的標(biāo)簽十分明顯，城市和產(chǎn)業(yè)園板塊發(fā)展迅速、大灣區(qū)業(yè)務(wù)濃度高，不過這些特點從某種程度上來說也是其發(fā)展困境。

2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月，深業(yè)物業(yè)總收入分別為18.38億元、21.52億元及16.51億元。

截至2022年9月，來自城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)收入分別為6.97億元、5.54億元和3.99億元，分別占總收入42.2%、33.6%和24.2%。

深業(yè)物業(yè)大部分業(yè)務(wù)集中于大灣區(qū)。報告期內(nèi)，來自于大灣區(qū)的收入為12.97億元、16.29億元及12.8億元，分別占相關(guān)期間總收入的70.6%、75.7%及77.5%；而在大灣區(qū)的在管面積分別為2690萬平方米、3700萬平方米、3730萬平方米，分別占總在管面積的57.7%、63.0%、及63.0%。

一方面，深業(yè)物業(yè)的關(guān)聯(lián)方項目多位于大灣區(qū)，另一方面深業(yè)物業(yè)大部分城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)合同均由地方政府授予，離開特定區(qū)域或許會水土不服。

截至2022年9月30日，深業(yè)物業(yè)總在管面積約為5920萬平方米，其中城市及產(chǎn)業(yè)園項目面積占比48.4%，住宅物業(yè)項目面積占比45%，商業(yè)物業(yè)項目面積占比6.6%。

從合約面積來看，深業(yè)物業(yè)規(guī)模儲備有限，或許會制約其業(yè)績增長。截至2022年9月30日，總簽約面積約為6180萬平方米，合約面積和在管面積比值僅有1.04%。

全年營收20億元，在管面積6000萬方，深業(yè)物業(yè)的核心數(shù)據(jù)在上市物企中并不算優(yōu)秀，頂著國企光環(huán)的它，能否如深圳控股期待的那樣6月份成功上市，還留有懸念。

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