每日資訊：金科股份: 關于深圳證券交易所年報問詢函回復的公告

              金科地產集團股份有限公司

 證券簡稱：金科股份       證券代碼：000656     公告編號：2023-083 號

   本公司及董事會全體成員保證信息披露的內容真實、準確、完整，沒有虛假記

(資料圖片)

載、誤導性陳述或重大遺漏。

  金科地產集團股份有限公司（以下簡稱 “公司”或“本公司”或“金科股份”）

于近日收到深圳證券交易所《關于對金科地產集團股份有限公司 2022 年年報的問詢

函》（公司部年報問詢函〔2023〕第 116 號，以下簡稱“問詢函”），公司對問詢函

所關注問題進行了認真核查和確認，并向深圳證券交易所進行了書面回復，現將回函

內容公告如下：

  問題 1：年報顯示，你公司 2022 年實現營業收入 548.62 億元，同比下降 51.15%，

歸屬于母公司所有者的凈利潤（以下簡稱“凈利潤”）為-213.92 億元，同比下降

下降 11.08 個百分點、13.12 個百分點。請你公司：

年的變化情況，并結合收入確認、成本結轉、期間費用等情況，說明報告期收入大幅

下降、業績大額虧損的主要原因及合理性，是否與同行業可比公司及行業平均水平存

在較大差異。

  公司回復：

  （1）收入下降及業績下滑的原因分析

無明顯改善。雖然全年調控先緊后松，融資政策逐步改善，但不同企業享受到的政策

紅利嚴重分化。受行業信用違約影響，民營企業新增融資大幅減少，資金環境依然緊

張。2022 年，全國商品房銷售面積 13.58 億平方米，同比下降 24.3%，商品房銷售額

地產銷售及運營收入減少。

  結算收入下降的主要原因為：報告期內，受到行業政策持續調控、購房消費信心

不足及自身現金流承壓等因素影響，公司竣工交付項目數量減少，整體結轉規模下降，

房地產銷售及運營收入、成本結轉分別下降 52.66%、46.37%。

  歸母凈利潤下降的主要原因為：一是因 2021 年房地產市場開始逐步下行，公司

為加快銷售去化，進一步緩解資金壓力，階段性進行降價銷售，導致 2022 年度結算

單價和毛利率較同期下降；二是公司基于謹慎性原則對存在減值跡象的存貨項目計提

了減值準備約 137 億元；三是受到居民消費及商業活動疲軟等因素影響，報告期內公

司投資性房地產產生公允價值變動損失約 16 億元。

  （2）與同行業可比公司進行比較

  選取中南建設、榮盛發展、中梁控股、碧桂園等七家同行業民營公司進行對比，

通過與上述同行業可比公司對標，報告期內各公司營業收入、歸母凈利潤均存在不同

程度的大幅下降。公司的變動趨勢與上述可比公司不存在重大差異。具體趨勢變動對

比如下：

 可比公司

           （億元）        （億元）       期變動       凈利潤（億元） 凈利潤（億元）           期變動

中南建設         590.36     792.11    -25.47%       -91.71      -33.82    -171.17%

榮盛發展         317.93     472.44    -32.70%      -163.11      -49.55    -229.18%

時代中國控股       244.24     436.35    -44.03%       -99.36       32.60    -404.79%

中梁控股         393.29     761.14    -48.33%       -13.46       27.03    -149.80%

龍光集團         416.23     782.93    -46.84%       -85.24       99.75    -185.45%

雅居樂集團        540.34     730.28    -26.01%      -149.81       67.12    -323.20%

碧桂園         4,303.71   5,230.64   -17.72%       -60.52      267.97    -122.58%

金科股份         548.62    1,123.10   -51.15%      -213.92       36.01    -694.06%

偏離同行業可比公司，是否存在進一步下滑的風險。

  公司回復：

     （1）毛利率下滑的原因分析

   公司 2022 年、2021 年結轉的前二十大項目，其收入金額占房地產銷售及運營收

入比例相當，但平均毛利率下降 5.51 個百分點，結轉項目盈利水平降低，其中結轉

規模最大的杭州某項目毛利率僅 3.57%。報告期項目結轉毛利率大幅降低原因如下：

元/平方米，2022 年度為 10,649.84 元/平方米，報告期同期下降 2,176.90 元/平方

米。

是 2021 年及以前年度獲取的項目，拿地成本逐年升高，導致 2022 年結轉項目毛利降

低。經計算，公司收入結轉前二十大項目中，2021 年土地成本占項目總成本比例為

及毛利率變動如下：

 業態                       業態收入                                     業態收入

       收入        成本                 毛利率       收入          成本                 毛利率

                          占比                                        占比

 住宅    416.03    373.22    84.90%    10.29%    954.43     769.74    92.21%    19.35%

 商業     43.14     45.53    8.81%     -5.54%     45.34     47.86      4.38%    -5.56%

 車位     30.84     43.78    6.29%    -41.96%     35.32     44.79      3.41%   -26.81%

 小計    490.01    462.53   100.00%    5.61%    1,035.09    862.39   100.00%    16.68%

   公司住宅銷售毛利率遠高于商業、車位，2022 年度結轉毛利率高的住宅收入占比

同期減少 7.31%，而結轉毛利率低的商業、車位收入占比同期分別增加 4.43%和 2.88%；

同時，基于單價下降和成本增加影響，住宅和車位銷售毛利率大幅下降，導致報告期

整體毛利率大幅下滑。

     （2）與同行業可比公司進行比較

       可比公司     2022 年毛利率               2021 年毛利率                  毛利率變動

 榮盛發展                       2.35%                19.54%        下降 17.19 個百分點

 碧桂園                        7.64%                17.74%        下降 10.10 個百分點

 中南建設                    -0.09%                  10.03%        下降 10.12 個百分點

 中梁控股                       8.90%                17.12%         下降 8.22 個百分點

 龍光集團                  -11.49%                   21.86%        下降 33.35 個百分點

 雅居樂集團                      1.85%                26.05%        下降 24.20 個百分點

 時代中國控股                  13.77%                  27.62%        下降 13.85 個百分點

 金科股份                       6.49%                17.22%        下降 10.73 個百分點

  報告期內，同行業可比公司毛利率均有不同程度下滑，公司與上述同行業上市公

司不存在重大差異，符合行業整體變動趨勢。

  問題 2：你公司 2022 年財務會計報告被出具帶持續經營重大不確定性段落的無

保留意見審計報告。截至 2022 年末，你公司貨幣資金期末余額為 119.58 億元，其中

預售監管資金 70.21 億元、被司法凍結 14.38 億元。有息負債（含短期借款、一年內

到期的非流動負債、其他應付款拆借款、長期借款及應付債券）期末余額共計 746.57

億元。截至 2023 年 4 月末，你公司已到期未支付的債務本金合計金額 239.16 億元。

報告期你公司經營活動產生的現金流量凈額為 52.47 億元，同比下降 63.06%。請你

公司列示截至目前有息負債的債務類型、具體金額、到期日、償付安排，并結合有息

負債未來一年內到期金額及逾期情況、可自由支配的貨幣資金、現金流及重要收支安

排、公司融資渠道及融資能力等，說明你公司是否具備足夠債務償付能力，是否存在

流動性風險，相關債務違約處置進展及面臨的困難，你公司為改善持續經營能力已采

取或擬采取的應對措施，并作出特別風險提示。請年審機構核查并發表明確意見。

  公司回復：

  公司截至 2023 年 4 月 30 日有息負債 736.93 億元，具體債務類型、金額、到期

情況如下：

                                                                       單位：億元

       分   類                                                            合 計

                 負債                 負債                    負債

 金融機構借款            390.14               132.15                 12.64       534.93

 應付債券（含攤銷）        37.93       43.44    62.96   144.33

 其他應付款拆借款         44.94       12.73       -    57.67

   合   計         473.01       188.32   75.60   736.93

  公司 2022 年度、2023 年一季度經營活動產生的現金流量凈額為正，但受預售監

管資金使用受限及融資受限等因素的影響，金融機構及項目合作方股東對項目公司資

金調用較為謹慎，項目資金監管加強，公司可自由動用貨幣資金減少。

  公司因流動性階段性緊張導致未能如期償還部分債務，公司可能會因債務逾期承

擔擔保責任、訴訟、仲裁、凍結銀行賬戶、凍結資產等風險，可能會對公司生產經營

產生影響。公司目前主要通過銷售回款、新增融資投放置換部分存量融資、開展債務

展期等方式來緩解短期債務壓力，但相關措施能否按計劃實施取決于債權人自身對持

有債權的處置計劃，存在重大不確定性。

  公司一方面與各金融機構溝通積極化解各類債務風險，爭取新增融資投放置換部

分存量融資；另一方面積極開展債務展期工作，協商調整存量融資的還款節奏和期限，

保留現金流支持項目良性循環。在政府、監管部門及債權人的通力支持和配合下，截

至 2022 年 4 月 30 日，公司累計完成 307.05 億元有息負債的期限調整工作,其中包括

公開市場債務 12 筆，涉及本金 117.95 億元。為改善公司持續經營能力、保障股權債

權投資者利益、保障購房消費者合法權益、維護公司員工隊伍穩定，公司董事會和管

理層將繼續堅持“一穩二降三提升”的經營發展策略，努力推進“保交樓、保生產、

保穩定、促轉型升級”工作，切實履行企業主體責任，推進公司加快實現良性循環。

公司從以下六個方面的關鍵舉措提升公司持續經營能力：一是穩定生產經營保障交付；

二是多措并舉提振銷售質量；三是妥善制定債務化解方案；四是保護既有資產安全；

五是用好股權融資引進戰投；六是著力促進業務轉型升級。

  年審會計師核查程序及結論：

  針對公司持續經營能力，會計師實施了以下核查程序：

金余額，分析判斷流動性風險；

有息負債余額，根據到期日區分流動性，檢查有息負債披露的準確性；

應對措施的可行性。

  經核查，認為公司針對流動性風險采取的改善措施具有一定的合理性和可操作性，

但能否按計劃實施取決于債權人自身對持有債權的處置計劃，公司持續經營能力仍存

在重大不確定性，對此公司已在 2022 年財務報表附注中對與持續經營相關的重大不

確定性作出充分披露。

  問題 3：年報顯示，你公司 2022 年預付賬款期末余額為 86.17 億元，其中 3 年

以上賬齡的預付賬款余額為 21.88 億元,占比 25.39%，你公司均未計提壞賬準備。請

你公司說明前十名預付賬款的具體情況，包括預付對象名稱、對應預付金額、預付對

象是否與你公司大股東、實際控制人、董監高存在關聯關系、預付款項涉及的事項及

性質、賬齡、后續收回結算安排，以及長期未結算的原因（如適用），是否應轉入相

關應收款項核算并計提壞賬準備，預付款項是否具有真實交易背景和商業實質，是否

構成提供財務資助或資金占用。請年審機構核查并發表明確意見。

  公司回復：

                                                               單位：億元

                                      賬齡

 對方單位名稱   期末余額                                                  款項性質

債務人 A       23.46      0.20         3.16     2.37     17.73   預付土地整治款項

債務人 B       10.77                  10.77                      預付招拍掛土地款

債務人 C        7.97      0.44         7.53                      預付土地整治款項

債務人 D        7.72      0.24         7.48                      預付土地整治款項

債務人 E        7.26                   7.26                      預付招拍掛土地款

債務人 F        3.70      0.02         0.48     3.20             預付土地整治款項

債務人 G        2.94                   2.94                      預付招拍掛土地款

                                        賬齡

 對方單位名稱     期末余額                                                  款項性質

債務人 H         2.93                   2.93                       預付招拍掛土地款

債務人 I         2.06       0.06        2.00                       預付土地整治款項

債務人 J         1.92                                       1.92   預付土地整治款項

   合    計     70.73      0.96        44.55     5.57     19.65

  上述預付賬款分為兩類：預付招拍掛土地款和預付土地整治款，其中預付招拍掛

土地款的對方單位主要是土地所在地的財政局、自然資源和規劃局等；預付土地整治

款主要系公司參與一二級聯動項目，前期支付一級土地整理的相關款項，支付對象一

般是當地政府控制的平臺公司或政府批準的一級土地整理單位，與公司大股東、實際

控制人、董監高不存在關聯關系。

  公司預付的招拍掛土地款系公司通過招拍掛程序獲取土地后，按照合同約定支付

的土地出讓金，在土地款支付完畢并獲取交地備忘錄和土地權證后，將轉入存貨核算。

公司預付的招拍掛土地款賬齡大多在 1-2 年，主要原因系公司 2022 年資金緊張，未

能按合同約定支付土地尾款，導致無法按時取得土地權證。針對該類事項，公司正在

與當地政府積極協商形成解決方案。公司預付的土地款項目位于南寧、貴陽、長沙、

江陰等城市，經測算未發生減值，無需計提壞賬準備。。

  公司預付的土地整治款系公司參與一二級聯動項目所支付的一級土地整理相關

款項，公司與當地政府或平臺公司簽訂相關合作協議，由政府批準的平臺公司執行一

級整理工作，所需資金由公司支付，合作協議中約定在一級整治完成并達到掛牌要求

后，公司鎖定了優先獲取土地的權利。因此，公司將前期支付的一級土地整理相關款

項納入預付賬款核算，當公司通過招拍掛程序獲取土地后，將前期支付的款項和拿地

支付的土地出讓金作為土地成本，一并轉入存貨核算。公司預付的土地整治款賬齡較

長，主要原因系一級土地整理涉及拆遷安置、工程審計、供地方案審批等相關工作，

時間節點上具有較大的不確定性。截至目前，上述預付賬款涉及項目的土地整理、拆

遷安置及配套基礎設施建設等工作仍在陸續進行中，公司仍在積極協調推進土地掛牌

的相關工作。若公司未競得土地整治后的招拍掛土地，政府或平臺公司將按照合作協

議條款約定返還公司墊付的土地整治款。公司參與的一二級聯動項目位于鄭州、西安、

信陽等城市地段較好位置，減值風險較小，故未計提壞賬準備。

  綜上所述，公司的大額預付款項均系公司為獲取土地而支付的款項，公司因支付

款項享有獲取土地的權利，故相應款項不應轉入應收款項核算。

  年審會計師核查程序及結論：

  針對公司預付賬款，會計師實施了以下核查程序：

料，驗證資金支付的真實性；

付進度、一級土地整治進度、后續資金投入及公司的應對計劃；

  經核查，認為公司預付賬款分類列報準確，具有真實交易背景和商業實質，未發

現構成提供財務資助或資金占用的相關情形，預付賬款涉及的相關項目均在持續推進

中，不應轉入相關應收款項核算，預付賬款尚未發生減值，無需計提壞賬準備。

  問題 4：年報顯示，你公司 2022 年末應收賬款、其他應收款余額分別為 9.56 億

元、366.70 億元，報告期你公司對應收賬款、其他應收款分別計提信用減值損失 5.92

億元、18.30 億元。請你公司說明應收賬款、其他應收款期末余額前五名和《非經營

性資金占用及其他關聯資金往來情況匯總表》中涉及與控股股東、實際控制人及其附

屬企業其他應收款的具體情況，包括但不限于欠款方名稱，與你公司、你公司董監高

及控股股東、實際控制人的關聯關系，款項性質及賬齡，是否構成提供財務資助或資

金占用及相應履行的審議披露義務（如適用），信用減值損失計提情況，欠款方償債

能力及信用風險，說明本次計提減值損失涉及對象的信用風險較往年的變化情況，

提的主要過程，報告期及以前年度信用減值損失計提是否充分、合規。請年審機構核

查并發表明確意見

          公司回復：

          （1）應收賬款期末余額前五名情況

                                                                                       單位：萬元

                                                                    賬齡                         壞賬準備

 對方單位            期末余額              款項性質

債務人 A              9,301.10   房屋銷售應收款                          9,301.10                           465.05

債務人 B              5,025.08   建筑施工勞務應收款           4,432.85        592.23                          110.89

債務人 C              2,875.22   材料銷售應收款                          2,875.22                           172.51

債務人 D              2,853.30   建筑施工勞務應收款                        2,853.30                           171.20

債務人 E              2,826.37   房屋銷售應收款                          2,826.37                            42.40

 合    計           22,881.07                       4,432.85    18,448.22                           962.05

          注：債務人 A 系公司關聯人黃帥鈞，其購買公司金科•時代中心 5 號樓購房尾款，

     公司已于 2023 年 4 月 28 日全額收到上述購房尾款

          公司前五名應收賬款系房屋銷售、材料銷售及提供建筑施工勞務產生的應收賬款，

     其中黃帥鈞系公司股東黃紅云之直系親屬，重慶威斯勒建設有限公司系公司合營企業，

     其余單位與公司、公司董監高及控股股東、實際控制人不存在關聯關系。

          （2）其他應收款期末余額前五名情況

                                                                                       單位：萬元

                                                              賬齡                               壞賬準備

對方單位        期末余額          款項性質

                         合作方經營往

債務人 A       196,170.00                                             139,251.29      56,918.71      392.34

                              來款

                         聯營、合營企

債務人 B       159,779.32                    41.79      159,733.31            4.22                 4,452.39

                          業往來款

                         聯營、合營企

債務人 C       140,724.78                11,335.14      129,389.64                                 5,034.21

                          業往來款

                         合作方經營往

債務人 D       106,017.38                 4,587.63       29,434.50     69,376.06       2,619.19      212.03

                              來款

債務人 E       100,416.38   合作往來款       100,416.38                                                 1,004.16

 合    計     703,107.86               116,380.94      318,557.45    208,631.57      59,537.90   11,095.13

          公司前五名其他應收款主要系合作方的往來款及對聯營合營企業的往來款，公司

     針對以上財務資助款履行了相應的審議披露程序。

   （3）控股股東、實際控制人及其附屬企業其他應收款明細情況

                                                                  單位：萬元

                                                   賬齡                    壞賬準備

     對方單位         期末余額      款項性質

貴陽愛凱星置業有限公司         7.54    經營性往來     7.54                                0.0754

海寧愛琴海商業管理有限公司       0.39    經營性往來     0.39                                0.0008

凱乾嘉(浙江)企業管理有限公司     2.83    經營性往來                         2.83            0.5662

上海黃浦紅星小額貸款有限公司     193.67   經營性往來    193.67                               1.9367

溫州愛琴海商業管理有限公司       3.02    經營性往來     3.02                                0.0060

     合   計         207.46            204.63               2.83            2.5852

    以上單位系報告期內公司主要股東廣東弘敏企業管理咨詢有限公司的實際控制

 人所控制的公司。

   （1）應收賬款信用減值準備情況

    公司針對應收賬款，按整個存續期內預期信用損失的金額計量其損失準備，對于

 政府購房款，參考歷史信用損失經驗，結合當前狀況以及對未來經濟狀況的預測，通

 過違約風險敞口和整個存續期預期信用損失率，計算預期信用損失；對于除政府購房

 款以外的應收賬款，采用賬齡組合，參考歷史信用損失經驗，結合當前狀況以及對未

 來經濟狀況的預測，編制應收賬款賬齡與整個存續期預期信用損失率對照表，計算預

 期信用損失。

    本年度各組合信用損失計提比例與上年度保持一致，公司期末應收賬款余額

   （2）其他應收款信用減值準備情況

    公司針對其他應收款，按組合評估預期信用風險并采用三階段模型計量預期信用

 損失，參考歷史信用損失經驗，結合當前狀況以及對未來經濟狀況的預測，通過違約

 風險敞口和未來 12 個月內或整個存續期預期信用損失率，計算預期信用損失。

    公司本年度各組合預期信用損失計提比例與上年度保持一致，公司期末其他應收

 款余額 384.38 億元，壞賬準備余額 17.68 億元，較上年壞賬準備余額增加 13.37 億

元，主要系聯營、合營企業往來款組合計提的壞賬準備余額 12.04 億元。公司本期針

對聯營合營企業往來款計提壞賬準備的比例和方法較以前年度沒有變化，本期壞賬準

備增加的原因主要系聯營合營企業賬面計提存貨跌價準備造成凈利潤虧損，公司長期

股權投資應按權益法確認投資收益，長期股權投資賬面價值不足沖減，繼續沖減其他

應收款—聯營、合營企業往來款所致。因長期股權投資賬面價值不足沖減而導致其他

應收款—聯營、合營企業往來款信用減值損失增加 11.55 億元。

 （3）物業板塊信用減值損失計提

  公司原控股子公司金科智慧服務集團股份有限公司（以下簡稱“金科智慧服務”）

計量預期信用損失的原則與公司一致，在本年度房地產行業遭遇嚴重流動性危機，經

濟增速放緩等多重不利因素的影響下，物業管理所服務的客戶和往來款項的對方單位

面臨流動性困境。金科智慧服務將報告日資產發生違約的風險與初始確認日的違約風

險進行比較，根據歷史信用損失經驗、經營模式、現狀及不同情況下對合約對手未來

狀況的預測，評估上述應收賬款和其他應收款的預期信用損失。金科智慧服務確認應

收賬款信用減值損失 5.68 億元,其他應收款項信用減值損失 4.37 億元。

  由于金科智慧服務已于 2022 年 12 月 6 日不再納入合并范圍，其賬列的應收賬款

和其他應收款的壞賬準備隨之轉出，因此，金科智慧服務應收賬款和其他應收款的預

期信用損失的計提對公司的應收賬款和其他應收款的期末壞賬準備不產生影響。

     年審會計師核查程序及結論：

  針對應收賬款、其他應收款減值事項，會計師實施了以下核查程序：

約；

證資金支付的真實性；

回的可能性；

     來款以及少數股東調用富余資金是否履行了相應的審議披露義務；

     潤與公司持有其股權比例，重新計算長期股權投資投資收益。對于長期股權投資賬面

     價值不足沖減而導致沖減其他應收款—聯營、合營企業往來款部分，復算計提信用減

     值損失金額。

       經核查，認為公司應收賬款、其他應收款的發生主要系經營所需導致，對聯營合

     營企業的往來款以及少數股東調用富余資金履行了相應的審議披露義務，報告期及以

     前年度對信用減值損失計提充分、合規。

       問題 5：年報顯示，你公司存貨 2022 年末余額為 1,848.43 億元,報告期計提存

     貨跌價準備 136.99 億元，同比增加 533.28%。請你公司：

     所處城市、項目業態（住宅、產業、商業）、開發建設狀態（未開發、在建在售、竣

     工）、存貨賬面余額、報告期計提存貨跌價準備金額、存貨跌價準備期末余額等。

       公司回復：

       （1）報告期計提存貨跌價準備涉及的具體項目情況

     值，減值跡象明顯。公司按照企業會計準則規定，對 2022 年年末存貨按照成本與可

     變現凈值孰低計量，本期計提存貨跌價準備 136.99 億元，涉及 172 個項目，其中主

     要計提存貨跌價準備的 47 個項目共計提存貨跌價準備 84.30 億元，占 2022 年計提總

     額的 61.54%，主要項目情況如下：

                                                                       單位：萬元

項目所在                                    2022 年計提存 2022 年存貨         2021 年存貨 存貨跌價準

            項目業態   開發建設狀態   存貨余額

 城市                                     貨跌價準備金額 跌價準備余額 跌價準備余額 備變動情況

重慶     商業、車位       已竣工      25,937.48      12,620.56   12,620.56                12,620.56

重慶     配套用房、車位     已竣工      14,842.07      10,300.26    6,876.58                 6,876.58

重慶     公寓、車位       在建、已竣工   88,900.24      19,254.90   22,582.31     5,898.99   16,683.32

重慶     車位          在建、已竣工   28,263.23      10,876.23    7,811.38                 7,811.38

重慶   商業、配套用房、車位 已竣工        10,384.70     9,442.47     9,257.85                 9,257.85

重慶   商業、車位        已竣工      18,424.92     9,159.17     9,159.17                 9,159.17

重慶   商業、車位        已竣工      23,959.33    10,421.03    10,421.03                10,421.03

     住宅、商業、配套用

重慶                在建、已竣工   24,133.39    12,413.93    12,413.93                12,413.93

     房、車位

涪陵   車位           在建、已竣工   122,373.58   18,290.14    18,290.14                18,290.14

重慶   車位           在建、已竣工   81,587.20    11,702.02    10,960.20                10,960.20

廣漢   車位           在建、已竣工   67,291.83     9,255.86     9,255.86                 9,255.86

雅安   商業、車位        在建、已竣工   48,730.26    11,602.73    11,602.73                11,602.73

達州   住宅、商業、車位     在建、已竣工   74,490.49     9,701.04     9,701.04                 9,701.04

瀘州   住宅、車位        在建       132,142.41   16,116.56    16,116.56                16,116.56

長沙   車位           在建       240,844.02   23,089.65    23,089.65                23,089.65

永州   住宅、商業        在建、已竣工   30,406.51     9,786.96     9,786.96                 9,786.96

益陽   住宅、商業、車位     在建、已竣工   56,941.85    11,874.08    11,874.08                11,874.08

綦江   車位           在建、已竣工   41,468.49     9,452.07     9,452.07                 9,452.07

重慶   車位           在建、已竣工   55,567.89     9,342.24     9,342.24                 9,342.24

萬州   住宅、商業、車位     在建、已竣工   30,333.05    13,514.53    13,514.53                13,514.53

重慶   車位           在建、已竣工   44,744.52    11,086.89    11,086.89                11,086.89

內江   住宅、車位        在建、已竣工   44,249.51     9,940.21     9,940.21                 9,940.21

內江   住宅、商業、車位     在建、已竣工   71,819.75    18,058.81    18,058.81                18,058.81

南充   住宅、商業、車位     已竣工      25,555.12    13,076.27    13,076.27                13,076.27

南充   住宅、商業、車位     在建、已竣工   32,144.34    10,284.36    10,284.36                10,284.36

青島   商業、儲藏室、車位    已竣工      18,003.14    13,829.76    13,829.76                13,829.76

     住宅、儲藏室、車位、

濟南                在建、已竣工   360,850.41   14,769.26    44,470.94    46,916.16   -2,445.22

     待開發土地

淄博   車位           在建、已竣工   80,543.90    13,374.97    13,374.97                13,374.97

     住宅、商業、公寓、車

貴州                在建、已竣工   155,820.37   47,416.67    47,416.67                47,416.67

     位

貴陽   住宅、車位        在建       150,919.28   14,774.55    14,774.55                14,774.55

天津   車位           在建、已竣工   77,778.99    16,086.50    16,086.50                16,086.50

天津   住宅、車位        在建、已竣工   295,393.71   147,417.10   147,417.10               147,417.10

阜陽   住宅、商業、車位     在建、已竣工   42,378.00    10,794.16    10,794.16                10,794.16

亳州    住宅、車位        在建          93,495.73   11,343.21    11,343.21                11,343.21

焦作    住宅、商業、車位     在建          19,841.13    9,102.18     9,102.18                 9,102.18

柳州    住宅、配套用房、車位 在建            36,072.35    9,414.81     9,414.81                 9,414.81

南寧    住宅、商業、車位     在建、已竣工      57,440.66   24,946.44    19,194.94                19,194.94

桂林    住宅、商業、車位     在建、已竣工      15,255.35    9,700.64     9,700.64                 9,700.64

南寧    住宅、車位        在建          44,451.75   12,882.94    12,882.94                12,882.94

深圳    商業           在建、已竣工     130,359.17   17,291.48    17,291.48                17,291.48

佛山    住宅、商業、車位     在建、已竣工      92,048.49   19,693.03    37,031.77    19,681.77   17,350.00

      住宅、商業、儲藏室、

南昌                 在建、已竣工     122,130.24   45,502.53    45,502.53                45,502.53

      車位

天津    住宅、車位        已竣工         32,607.24   15,098.29    15,098.29                15,098.29

      住宅、儲藏室、配套用

廊坊                 在建          79,548.89   22,920.64    22,920.64                22,920.64

      房、車位

重慶    配套用房、車位      在建、已竣工      54,897.59   20,336.35    19,634.81                19,634.81

重慶    商業、配套用房、車位 在建、已竣工        57,919.29   23,643.05    22,989.64                22,989.64

武勝    住宅、商業、車位     在建          56,179.54   12,018.73    12,018.73                12,018.73

合計                          3,509,471.40   843,020.26   878,866.67   72,496.92 806,369.75

       針對上述 47 個項目，公司選取部分主要項目對其跌價準備的計提過程進行詳細

     說明：

       項目 A，該項目位于貴陽市白云區，2022 年受市場下行影響，項目所在區域商品

     房銷售形勢進一步嚴峻。項目開發業態為高層、公寓、商業和車位，2022 年公司綜合

     考慮當地銷售均價、銷售額、去化策略等因素，預計高層售價為 0.95 萬元/平方米，

     周邊競品價格為 0.85 萬元/平方米到 1.05 萬元/平方米；預計公寓售價為 0.76 萬元/

     平方米，周邊競品價格為 0.75 萬元/平方米；預計商業售價為 1.29 萬元/平方米，周

     邊競品價格為 1.19 萬元/平方米到 1.31 萬元/平方米；預計車位售價為 4.46 萬元/每

     個，周邊競品價格為 3.98 萬元/每個到 4.9 萬元/每個。根據實際發生成本及預計稅

     金、銷售費用測算，2022 年計提減值 4.74 億元。

       項目 B，該項目位于南昌市經開區，根據克而瑞全國房地產數據庫顯示，南昌市

     態主要為高層、洋房、底商和車位，2022 年公司綜合考慮當地銷售均價、銷售額、去

化策略等因素，預計高層售價為 0.96 萬元/平方米，周邊競品價格為 0.95 萬元/平方

米到 0.98 萬元/平方米；預計洋房售價為 1.04 萬元/平方米，周邊競品價格為 1.00

萬元/平方米到 1.15 萬元/平方米；預計底商售價為 1.26 萬元/每平，周邊競品價格

為 1.20 萬元/平方米到 1.40 萬元/平方米；預計車位售價為 5.25 萬元/每個，周邊競

品價格為 4.50 萬元/每個到 5.80 萬元/每個。根據實際發生成本及預計稅金、銷售費

用測算，2022 年計提減值 4.55 億元。

   項目 C，該項目位于天津市武清區，根據克而瑞全國房地產數據庫顯示，天津市

高層、洋房、別墅、車位，其中高層、洋房基本銷售完畢，尚有部分車位和別墅未售。

銷售均價 2.20 萬元/平方米，周邊競品價格為 2.02 萬元/平方米到 2.26 萬元/平方

米；公司采用 2022 年實際銷售均價預估車位銷售均價 3.95 萬元/個。經評估測算，

   項目 D, 該項目位于重慶市大渡口區，根據克而瑞全國房地產數據庫顯示，重慶

市 2022 年商品房銷售均價及銷售額較上年分別下降 23.14%、61.87%，項目開發業態

主要為高層、洋房、商業和車位，其中高層、洋房已銷售完畢并結轉收入，尚有部分

車位和商業未售。2022 年公司綜合考慮當地銷售均價、銷售額、去化策略等因素，預

估商業售價為 1.07 萬元/每平，周邊競品價格為 1.02 萬元/平方米到 1.16 萬元/平方

米；公司采用 2022 年實際銷售均價預估車位銷售價格 4.33 萬元/每個。根據實際發

生成本及預計稅金、銷售費用測算，2022 年計提減值 2.36 億元。

   項目 E, 該項目位于長沙市雨花區，根據克而瑞全國房地產數據庫顯示，長沙市

要為高層、商業和車位，2022 年公司綜合考慮當地銷售均價、銷售額、去化策略等因

素，預估高層售價為 0.91 萬元/每平，周邊競品價格為 0.83 萬元/平方米到 0.99 萬

元/平方米；公司采用 2022 年 12 月實際銷售均價預估商業銷售價格 2.76 萬元/平方

米；預估車位售價為 7.17 萬元/每個，周邊競品價格為 7.00 萬元/每個到 7.50 萬元/

每個。根據實際發生成本及預計稅金、銷售費用測算，2022 年計提減值 2.31 億元。

   項目 F, 該項目位于廊坊市安次區，根據中指研究院統計數據顯示，廊坊市 2022

年商品住宅銷售均價及銷售額較上年分別下降 15.64%、12.76%。項目開發業態主要為

高層、商業和車位，2022 年公司綜合考慮當地銷售均價、銷售額、去化策略等因素，

預估高層售價為 0.90 萬元/每平，周邊競品價格為 0.83 萬元/平方米到 0.95 萬元/平

方米；預估商業售價為 1.43 萬元/每平，周邊競品價格為 1.30 萬元/平方米到 1.54

萬元/平方米；預估車位售價為 3.54 萬元/每個，周邊競品價格為 3.4 萬元/每個到

億元。

測算過程，重要假設及關鍵參數的選取標準及依據，與 2021 年相比是否存在較大變

化，如是，請說明主要原因及合理性，并結合相關項目實際銷售價格、所在地區市場

情況、周邊可比商品價格等，說明報告期存貨跌價準備計提的合理合規性。

  公司回復：

  公司按企業會計準則的要求，對 2022 年年末存貨按照成本與可變現凈值孰低計

量，并進行了相應的會計處理。在可變現凈值測算過程中，重要假設及關鍵參數的選

取標準及依據，與 2021 年相比不存在較大變化。

  （1）存貨期末可變現凈值的確認依據及主要測算過程，重要假設及關鍵參數的選

取標準及依據

  可變現凈值，是指在日常經營活動中，存貨的估計售價減去至完工時估計將要發

生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費后的金額。

  ①對于開發產品，以估計售價減去估計的銷售費用和相應稅費后的金額確定；

  ②對于開發成本，以估計售價減去項目至計劃完工后成本、估計的銷售費用和相

應稅費后的金額確定，項目至計劃完工后成本=項目動態總成本-已經實際入賬的成本；

  ③估計售價區分為已預售及未售部分，已預售部分按照實際簽約金額確認估計售

價，未售部分按照該項目近期銷售均價或類似開發物業產品的市場銷售價格結合項目

自身定位、品質及銷售計劃綜合確定。

  減值測試過程中涉及重要假設為未售產品的市場售價，相關未售產品的價格均充

分考慮并結合項目所在區域房地產市場及周邊可比項目、同類業態價格變化趨勢和銷

售情況而得出。

  公司基于以上重要假設及關鍵參數的選取標準，測算存貨可變現凈值，并聘請獨

立第三方評估機構對部分減值項目進行評估，與公司的預測數據進行比較，進一步驗

證公司計提存貨跌價準備的準確性。

 （2）與 2021 年相比的重大變動說明及原因

  公司期末存貨主要集中重慶、濟南、鄭州、貴陽、成都、紹興、天津、南寧、廣

州、佛山等城市，2022 年公司存貨跌價準備計提項目主要集中在房地產行情較差的一

二線城市或經濟發展較為落后的三四線城市，其中重慶、天津、貴陽、南寧、南昌、

佛山等系 2022 年房地產行情較差的一二線城市，內江、岳陽、遵義、瀘州等系經濟發

展較為落后的三四線城市，具體分布如下：

      存貨跌價準備計提                                                 存貨余額

 城市                           占比             城市                               占比

        金額（億元）                                                 （億元）

 重慶               40.90        29.85%        重慶                    353.45      17.72%

 天津               18.08        13.20%        濟南                    121.69       6.10%

 貴陽                7.24         5.29%        鄭州                     74.00       3.71%

 南寧                6.78         4.95%        貴陽                     73.76       3.70%

 南昌                5.88         4.29%        成都                     66.09       3.31%

 內江                3.81         2.78%        紹興                     59.70       2.99%

 岳陽                3.65         2.66%        天津                     49.86       2.50%

 遵義                3.32         2.42%        南寧                     47.39       2.38%

 佛山                3.17         2.31%        廣州                     43.66       2.19%

 瀘州                2.74         2.00%        佛山                     41.35       2.07%

 合計               95.57        69.76%        合計                    930.95      46.67%

市銷售價格下滑的情況，與公司本期銷售價格下降并計提減值趨勢一致。部分城市銷

售數據如下表所示：

               銷售均價(元/㎡)                           銷售額(億元)

 城市                                                                         數據來源

 重慶    8,771.00   11,411.00   -23.14%   1,234.85    3,238.15    -61.87%     克而瑞中國

 天津   17,230.00   17,097.00    1.00%    1,416.00    2,191.00    -35.00%     克而瑞中國

 南寧    9,608.00   11,054.00   -13.08%        642.40   1,022.90   -37.20%   克而瑞中國

 南昌   13,758.00   13,690.00    0.00%         465.00    668.00    -30.00%   克而瑞中國

 內江    5,042.00    5,443.00    -7.37%        91.30     123.70    -26.19%   內江樓市動態

 岳陽    7,537.00    7,692.00    -2.02%        136.50    198.70    -31.30%   克而瑞中國

 遵義    5,330.00    5,828.00    -8.54%        203.00    347.70    -41.62%   遵義房產信息網

 佛山   13,748.00   14,203.00    -3.20%   1,900.90      2,550.70   -25.48%   克而瑞中國

 瀘州    5,501.00    5,680.00    -3.15%        468.27    594.20    -21.19%   瀘州市統計局

要原因如下：

年初相關市場刺激政策頻繁出臺，公司認為隨著政策的逐步發力，伴隨政策邊際寬松，

市場改善預期明顯，市場信心會逐步恢復提振。但是，2022 年受疫情多點散發及管控

影響，大量社區商鋪終止經營，民眾對商鋪投資的意愿極弱，商鋪價格大幅下跌且去

化困難，同時由于經濟低迷，新交付的小區裝修及入住率偏低，客戶購買車位的意愿

極弱。公司經營情況惡化，債務大量逾期，為保證正常運營和回款，緩解流動性壓力，

對于地產行情較差的一二線城市或經濟發展較為落后的三四線城市的部分項目，公司

不得不以較為極端的價格處置部分商業和車位，以保證項目的正常交付和日常經營性

資金需求，導致部分項目商業和車位的實際處置價格較 2021 年預計售價差異較大，

同時公司根據該業態的實際銷售價格修正未來預估售價。

  公司結合自身資金需求和項目當地市場的實際情況，對房地產行情較差的一二線

城市或經濟發展較為落后的三四線城市的部分項目調整銷售策略降低住宅銷售價格

以求回流資金，住宅實際銷售價格較 2021 年預計售價下降，同時公司根據該業態實

際銷售價格修正未來預估售價。

  基于房地產行情較差的一二線城市或經濟發展較為落后的三四線城市在 2022 年

出現房地產銷售額、銷售單價不同程度下滑的客觀事實，已出現明顯的減值跡象，公

司對位于該類城市中出現減值跡象的項目計提存貨減值，符合項目及行業實際情況。

加的原因，報告期計提大額減值的項目減值跡象的判斷依據及發生時點，是否存在報

告期集中計提存貨跌價準備的情形，以前年度存貨跌價準備計提是否充分、合理。

  請年審機構就計提存貨跌價準備的主要計算過程、重要假設及關鍵參數的選取依

據等進行重點核查，并就報告期存貨跌價準備計提的合理合規性、以前年度存貨跌價

準備計提是否充分合理發表明確意見。

  公司回復：

頻繁出臺，公司認為隨著政策的逐步發力，伴隨政策邊際寬松，市場改善預期明顯，

市場信心會逐步恢復提升。2022 年全國房地產行業持續深度調整，全國商品房銷售面

積 135,837 萬平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅銷售面積下降 26.8%。商品房銷

售額 133,308 億元，下降 26.7%，其中住宅銷售額下降 28.3%。根據克爾瑞中國等成

交數據統計可見，公司存貨主要集中的城市均呈現銷售規模和銷售價格下滑的情況，

加之公司 2022 年度出現經營情況惡化，債務大量逾期，為保證正常運營和回款，緩

解流動性壓力，公司的銷售政策較上年度有較大的改變。結合上述問題 1、2 的回復，

公司在 2021 年度，2022 年度均根據《企業會計準則第 1 號—存貨》的相關規定，測

算存貨可變現凈值，并據此計提存貨跌價準備，其存貨減值的測試方法和原則與以前

年度保持一致性，不存在報告期集中計提存貨跌價準備的情形，以前年度存貨跌價準

備計提充分、合理。

  年審會計師核查程序及結論：

  在執行公司 2022 年度年報審計過程中，會計師考慮到存貨對公司資產的重要性，

加之估計每個房地產項目達到完工狀態時將要發生的建造成本和未來凈售價等涉及

重大管理層判斷和估計，因此將公司對存貨可變現凈值的評估識別為關鍵審計事項，

并實施了以下主要核查程序：

內部控制的設計和運行有效性；

最新預測所更新的存貨動態成本預算情況；

數據、項目銷售預算計劃進行比較；

行核對，并將截至 2022 年 12 月 31 日的最新預算成本與截至 2021 年 12 月 31 日的預

算成本進行比較，以評價管理層預測的準確性；

  （1）并表子公司：存貨余額 3 億元以上的項目全部復核減值，存貨余額 1 億元至

  （2）權益法公司：選取存貨余額 5 億元以上的項目進行復核。

報告，與管理層的預測數據進行分析比較，進一步評價管理層計提存貨跌價準備的準

確性。

  經核查，認為公司 2022 年存貨減值計提大量增加的原因系行業環境、自身經營

情況及經營策略的變化所致，公司針對 2022 年 12 月 31 日和 2021 年 12 月 31 日兩個

時點的存貨可變現凈值均系基于當時所面臨的環境和條件下作出的會計估計，2021 年

度存貨跌價準備計提充分合理，報告期存貨跌價準備計提亦合理合規。

  問題 6：年報顯示，你公司其他流動資產-合同取得成本 2022 年末余額為 17.49

億元,于報告期首次計提合同取得成本減值損失 8.56 億元。請你公司說明其他流動資

產-合同取得成本的具體核算內容、確認依據及主要會計處理過程，報告期大額計提

減值損失的主要原因、判斷依據及合理性，是否符合企業會計準則的相關規定。請年

審機構核查并發表明確意見。

  公司回復：

  其他流動資產-合同取得成本系房屋銷售時發生的與銷售合同直接相關的代理傭

金和銷售提成。根據修訂后的《企業會計準則第 14 號—收入》規定，為取得合同而發

生的預期能夠收回的增量成本，應當作為合同取得成本確認為一項資產，并采用與該

資產相關的商品收入確認相同的基礎進行攤銷，計入當期損益。因此，公司在房屋預

售時，將該房屋銷售合同對應的合同取得成本計入其他流動資產，在房屋交付并結轉

收入時，將對應的其他流動資產結轉計入銷售費用。

  由于 2022 年公司計提大額存貨減值，故對存在減值的存貨項目，公司亦考慮了

該項目在其他流動資產—合同取得成本項下列示的已售未結轉項目的銷售費用。先將

存貨按照存貨賬面成本與可變現凈值的差額計提減值，再將存在減值的項目對應的合

同取得成本全額計提相應的減值，分類考慮已售未結轉項目的存貨減值和費用減值。

為此 2022 其他流動資產——合同取得成本計提減值金額 8.56 億元，符合企業會計準

則的相關規定。

  年審會計師核查程序及結論：

  會計師獲取了公司 2022 年計提存貨減值的項目清單，并分類執行了本回函問題

應的合同取得成本的減值計提金額，會計師認為合同取得成本減值計提時點是合理的、

計提金額是準確的。

  問題 7：年報顯示，你公司其他權益工具投資 2022 年末余額為 9.56 億元,同比

下降 61.27%。報告期你公司為緩解流動性壓力處置對渤海銀行股份有限公司的大部

分股權投資，終止確認時累計利得和損失金額為 1.66 億元，對和諧健康保險股份有

限公司股權投資成本為 22.57 億元，期末公允價值為 9.54 億元。請你公司說明處置

渤海銀行股份有限公司股權投資的具體情況及主要會計處理過程，說明對和諧健康保

險股份有限公司股權投資的公允價值大幅變動的主要原因及合理性。

  公司回復：

  截至 2021 年年末公司持有渤海銀行股份有限公司（以下簡稱“渤海銀行”）的股

份數量為 80,729,000 股，其股權投資屬于非交易性權益工具投資，因此公司將其指

定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的權益工具投資。2022 年，公司為緩

解階段性流動性壓力，變現公司部分資產，其中包括渤海銀行股票。根據《企業會計

準則第 22 號—金融工具確認和計量》第十九條規定將非交易性權益工具投資指定為

以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產的，當該金融資產終止確認時，

之前計入其他綜合收益的累計利得或損失應當從其他綜合收益中轉出，計入留存收益。

報告期公司處置渤海銀行股票時，之前計入其他綜合收益的累計損失 25,225.71 萬元

轉出，分別沖回法定盈余公積 2,220.82 萬元，減少未分配利潤 23,004.89 萬元。

理性

  根據《企業會計準則第 22 號—金融工具確認和計量》第四十四條企業對權益工

具的投資和與此類投資相聯系的合同應當以公允價值計量。當被投資方的權益、產品

或潛在產品的市場發生重大變化時，可能表明成本不代表相關金融資產的公允價值，

企業應當對其公允價值進行估值。公司及審計機構認真核查了和諧健康保險股份有限

公司（以下簡稱“和諧健康”）提供的 2022 年度財務報表及《關于 2022 年凈資產下

降原因及虧損原因的說明》，上述材料反映出和諧健康較上年同期凈資產下降 157.14

億元，主要原因是：（1）2022 年二級市場投資表現欠佳，投資凈收益無法覆蓋保險

業務成本，導致 2022 年和諧健康整體累計凈虧損 49.01 億元；（2）受金融市場行情

影響，和諧健康投資資產浮虧導致凈資產減少 202.28 億元；（3）和諧健康投資的非

上市股權項目，經外部評估師事務所評估增值 94.15 億元。公司按照上述準則規定采

用保險行業上市公司市凈率及和諧健康期末凈資產測算并確定其公允價值，因此公司

對和諧健康的股權投資會計處理符合企業會計準則的要求。

  問題 8：年報顯示，你公司投資性房地產 2022 年末余額為 136.36 億元,采用公

允價值模式進行后續計量。報告期你公司確認公允價值變動損益 15.69 億元，同比下

降 491.65%。請說明你公司投資性房地產涉及項目的主要情況，相關項目減值跡象的

判斷依據及主要減值測算過程，結合主要項目所在區域市場情況、租金價格及其變化

等，分析投資性房地產減值準備計提是否充分、合規，是否與所在區域市場變化趨勢

保持一致，是否偏離同行業一般水平。請年審機構核查并發表明確意見。

  公司回復：

少金額 113,466.88 萬元，占本年公允價值變動金額的 72.33%，具體明細如下：

                                                              單位：萬元

                                  期末公允價                       本期公允價值

序號          項目      位置    項目業態                 期初公允價值

                                     值                          變動

      昆明商業綜合體項目-購

      物中心

      慈溪商業綜合體項目-購

      物中心

         合計                       928,708.94   1,047,747.79   -113,466.88

市場情況、租金價格及其變化等，分析投資性房地產減值準備計提是否充分、合規，

是否與所在區域市場變化趨勢保持一致，是否偏離同行業一般水平

     公司在資產負債表日，針對期末自持投資性房地產，聘請重慶華康資產評估土地

房地產估價有限公司對其公允價值進行評估。評估機構采用市場法、收益法進行評估，

對于采用收益法進行評估的項目，2022 年因疫情反復、實體經濟下滑、競爭對手沖擊

等原因，導致部分存量租賃合同因退租、未續約等原因未能完全實現，部分項目周邊

租金整體水平下降，導致租賃收入不及預期。評估師對 2023 年進行預測時需綜合考

慮 2022 年經營水平低于預期的消極影響，調低了未來收入預期，故因 2022 年實際收

益比 2021 年時點預估數據下滑，導致 2022 年收益法計算的投資性房地產公允價值比

響，大量社區商鋪終止經營，民眾對商鋪投資的意愿極弱，商鋪價格下跌且去化困難，

導致 2022 年市場法下的投資性房地產公允價值比 2021 年下降。主要項目公允價值下

降原因如下：

   項目一，涪陵金科美鄰廣場位于重慶市涪陵區老城區， 2022 年受到涪陵區新城

區百匯廣場等新商業體沖擊，項目所在地的人流量下降，導致租金整體水平下降。評

估師基于對項目周邊租金市場調查結果，調整未來的租金預期收入，采用收益法計算

后降低項目公允價值 2.68 億元。

   項目二、項目七和項目六，重慶金科樂方和重慶金科悅 FUN 位于重慶市渝北區，

兩江健康科技城位于重慶市北碚區。2022 年因重慶房地產市場急劇下滑，客戶對商鋪、

寫字樓投資的意愿極弱，商鋪、寫字樓價格下跌且去化困難，導致周邊可比案例售價

下降，評估師基于項目可比案例的詢價結果，采用市場法計算后分別降低上述項目公

允價值 2.20 億元、0.76 億元和 0.86 億元。

   項目三，金科天宸薈公寓及商業位于北京大興區， 2022 年度受疫情多點散發及

管控影響，北京房地產市場投資熱情下降，北京近郊區域的商業及公寓價格下跌。評

估師基于項目可比案例的詢價結果，采用市場法計算后降低項目公允價值 2.19 億元。

   項目四，昆明商業綜合體項目-購物中心位于昆明市西山區，2022 年因疫情反復、

實體經濟下滑等原因，導致存量租賃合同因退租、未續約等原因未能完全實現，租賃

收入不及預期。評估師基于 2022 年的實際經營情況修正未來的預期收入，采用收益

法計算后降低項目公允價值 1.70 億元。

   項目五，慈溪商業綜合體項目-購物中心位于慈溪市白沙路街道，主要因 2022 年

疫情反復、實體經濟下滑等原因,導致 2022 年租賃收入未達預期。評估師基于 2022 年

的實際經營情況修正未來的預期收入，采用收益法計算后降低項目公允價值 0.96 億

元。

   綜上所述，公司的投資性房地產減值準備計提充分、合規，與所在區域市場變化

趨勢保持一致，未偏離同行業一般水平。

     年審會計師核查程序及結論：

   針對投資性房地產減值事項，會計師實施了以下核查程序：

   會計師檢查了投資性房地產公允價值變動的準確性和合理性。針對投資性房地產

公允價值，獲取獨立評估師的評估報告，驗證公司管理層會計估計的準確性；針對本

年度公允價值下降幅度較大的項目，向公司或評估機構詢問相關原因，抽樣復核評估

師測算底稿，對其中的關鍵參數、關鍵假設進行復核，關注本期的評估方法和相關參

數假設較上期是否發生重大變化，同時結合周邊可比項目情況以及上年預測結果在本

年度的實現情況，分析本年度投資性房地產公允價值下降的合理性；復核期末公允價

值，檢查公允價值變動損益計算及會計處理是否正確。

  經核查，認為公司 2022 年投資性房地產公允價值變動合理。

  問題 9：報告期內，你公司處置金科智慧服務集團股份有限公司（以下簡稱“金

科智慧服務”）股份 1.43 億股，并于 2022 年 12 月 6 日喪失對金科智慧服務的控制

權，處置價款 30.44 億元，因處置金科智慧服務產生的投資收益 2.07 億元，喪失控

制權后，剩余股權按公允價值重新計量產生的利得 10.26 億元。同時，你公司就轉讓

金科智慧服務股份附帶的業績承諾補償義務確認交易性金融負債 17.93 億元。請說明

你公司處置金科智慧服務股份的具體情況，主要會計處理過程及判斷依據，是否符合

企業會計準則的相關規定，以及你公司是否及時履行恰當的審議程序和信息披露義務。

請年審機構核查并發表明確意見。

  公司回復：

  （1）公司于 2021 年 12 月 15 日與 BROAD GONGGA INVESTMENT PTE.LTD（以下簡

稱“博裕資本”）簽訂股權轉讓協議，約定以 37.34 億港元價格轉讓金科智慧服務

不同條件的多類回售權及補償權，且公司仍是金科智慧服務的第一大股東，故根據會

計準則的相關規定，公司應繼續確認該長期股權投資，同時將收到的股權轉讓價款確

認為其他流動負債。

  （2）博裕投資所控制的主體（THEMATIC BRIDGE INVESTMENT PTE. LTD.）于 2022

年 9 月 27 日、2022 年 10 月 24 日發布要約收購公告，在本次要約收購之前，博裕投

資及其控制主體已經持有金科智慧服務 148,106,700 股份（占金科智慧服務總股本的

（占金科智慧服務總股本的 4.79%），并通過二級市場增持獲得金科智慧服務

科智慧服務 226,048,971 股股份（占金科智慧服務總股本的 34.63%），超過公司持有

金科智慧服務 30.33%股份比例，成為金科智慧服務第一大股東。

  （3）公司與博裕資本于 2022 年 11 月 14 日簽訂《股份轉讓協議之補充協議》

                                            （以

下簡稱補充協議），該補充協議經金科智慧服務 2022 年 12 月 6 日召開的特別股東大

會審議通過，且博裕投資已實質有權提名大多數董事，已具備對金科智慧服務的實際

控制，在持有股權期間享有實質性股東權利，公司根據企業會計準則的相關規定終止

確認上述轉讓的 22%股權，對于金科智慧服務股份改為權益法核算。

  本次交易中，公司在轉讓金科智慧服務的長期股權投資后，若金科智慧服務在利

潤未達到相應標準的情況下，公司應選擇進行股權回購或業績補償。由于公司無法決

定或控制金科智慧服務未來可以產生的凈利潤，根據《企業會計準則第 37 號—金融

工具列報》第八條、第十條相關規定，公司不能無條件避免以交付現金或其他金融資

產的合同義務，公司應當將該授予的期權確認為一項金融負債。

  公司結合準則相關規定，在公司履行回購款或者補償款義務時應確認一項金融負

債，故將未來可能支付的回購款現值 37 億元減去相應股份的公允價值金額確認為負

債，在交易性金融負債中核算，并根據金科智慧服務股份的公允價值變動持續計量。

截至 2022 年 12 月 31 日，該交易性金融負債余額為 17.93 億元。同時由于博裕投資

擁有對董事會中大部分董事的提名權，且已成為金科智慧服務第一大股東,公司已喪

失了對金科智慧服務的控制權，根據《企業會計準則第 33 號—合并報表》的相關規

定，在編制合并財務報表時，對于剩余股權，應當按照其在喪失控制權日的公允價值

進行重新計量。公司根據金科智慧服務在喪失控制權日的股票價格，確認股份重新計

量產生的利得 10.26 億元。

BRIDGE 全面現金要約后，于 2022 年 9 月 27 日及時披露了《關于公司控股子公司收到

自愿性全面要約的提示性公告》（公告編號：2022-146 號），公告作出了風險提示，

明確提示本次自愿要約收購完成后可能導致金科智慧服務的控股權發生變更。本次自

愿收購要約為要約人 THEMATIC BRIDGE 向除博裕集團以外的金科智慧服務全體股東發

出的全面要約，公司系被要約人之一，公司未通過該次要約收購處置金科智慧服務股

票，因此不涉及公司相關的審議程序。

  由于博裕投資已實質有權提名大多數董事，已具備對金科智慧服務的實際控制，

在持有股權期間享有實質性股東權利，公司根據企業會計準則的相關規定終止確認上

述轉讓的 22%股權，對于金科智慧服務股份改為權益法核算，并在年度報告中“公司

子公司重大事項”章節中進行了信息披露。

  綜上，報告期內金科智慧服務相關事項不涉及審議程序，公司已及時履行金科智

慧服務股權處置相關事項的信息披露義務。

  年審會計師核查程序及結論：

  針對金科智慧服務股權處置相關事項，會計師實施了以下核查程序：

真實性；

設置的原因，判斷公司的會計處理是否符合相關會計準則規定；

金科智慧服務喪失控制權的會計處理是否準確；

處理的計算過程，檢查計算過程的準確性。

  經核查，認為公司處置金科智慧服務股份會計處理符合企業會計準則的相關規定。

  問題 10：年報顯示，你公司報告期計提商譽減值損失 2.88 億元，因企業合并新

增商譽 2.35 億元，同時因資產處置減少商譽 6.54 億元。請你公司說明商譽減值測試

的主要參數、關鍵假設的選取標準及依據，對部分并購標的報告期新增商譽又進行處

置的主要原因及合理性，是否符合企業會計準則的相關規定。請年審機構核查并發表

明確意見。

  公司回復：

  （1）商譽減值測試的主要參數、關鍵假設

  公司采用包含商譽資產組的預計未來現金流量現值計算該資產組的可收回金額。

與未來現金流預測相關的關鍵參數和假設包括預測的未來現金流和折現率，其中現金

流的關鍵參數有物業單價的變動、物業管理面積的變動、用餐人數的變動、日均消費

額的變動、營業成本及其他相關費用，估值機構獲取金科智慧服務提供的未來現金流

預測資料，并對其預測數據的可行性進行了核實，折現率是反映當前市場貨幣時間價

值和相關資產組特定風險的稅前利率。

  （2）商譽涉及的目標公司情況

  公司的商譽主要系原控股子公司金科智慧服務在收購過程中非同一控制下企業

合并所形成，收購形成的主要商譽明細如下表所示：

                               收購完成年    收購股權比   收購形成商譽

 序號      目標公司（資產組）      業務類型

                                 度       例       （萬元）

      包頭智慧物業服務有限公司（以下

      簡稱包頭智慧）

      四川通用物業管理有限責任公司

      （以下簡稱四川通用）

      重慶三心物業服務有限公司（以下

      簡稱重慶三心）

      四川瑞德物業發展有限公司（以下

      簡稱四川瑞德）

      重慶美利山物業服務有限公司（以

      下簡稱重慶美利山）

      重慶韻涵餐飲文化有限公司（以下

      簡稱重慶韻涵）

          合   計                                  61,215.91

  （3）確認原則

  金科智慧服務按照《企業會計準則第 8 號—資產減值》的相關規定，對收購公司

產生的商譽進行減值測試，并委托具備專業勝任能力的獨立估值機構（以下簡稱估值

機構）對包含商譽資產組組合的可回收金額進行評估，包含商譽資產組可收回金額應

當根據公允價值減去處置費用后的凈額與預計未來現金流量的現值兩者之間較高者

確定。再根據資產組的可收回金額減去資產組賬面價值的金額確定商譽減值金額，本

年商譽減值測試結果如下表所示：

                                                單位：萬元

        目標公司（資          收購股     資產組可回收金         包含商譽的資產組

 序號              業務類型                                          商譽減值金額

          產組）           權比例         額             賬面價值

           合計            -          62,262.72      89,217.91    28,813.00

      報告期內新增商譽均為金科智慧服務下屬的收并購項目產生，金科智慧服務因控

制權轉移已于 2022 年 12 月 6 日不再納入合并范圍，商譽同步處置。

      年審會計師核查程序及結論：

      針對商譽減值事項，會計師實施了以下核查程序：

接手續等資料，核查業務的真實性和會計處理的準確性；

數據進行比較，分析合理性。

      經核查，認為公司對商譽及商譽減值損失的處理符合企業會計準則的相關規定。

      問題 11：年報顯示，截至 2022 年末，你公司遞延所得稅資產期末余額為 49.96

億元，同比增加 21.28%。你公司 2022 年計提資產減值損失 150.74 億元，并就部分

可抵扣虧損、資產減值準備等可抵扣暫時性差異確認對應遞延所得稅資產，部分未確

認遞延所得稅資產。請你公司說明遞延所得稅期末余額增加的主要原因，遞延所得稅

資產與資產減值準備、可抵扣虧損之間的勾稽關系是否一致，并結合你公司持續經營

能力及持續盈利能力、存在大額可抵扣虧損和資產減值準備等情況，說明你公司未來

是否能獲得足夠的用來抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額，并進一步說明相關遞

延所得稅資產確認是否符合企業會計準則的相關規定。

     公司回復：

     期末公司確認的遞延所得稅資產明細如下：

                      期末數（億元）                    期初數（億元）                變動數（億元）

       項    目        可抵扣          遞延            可抵扣        遞延         可抵扣           遞延

                    暫時性差異       所得稅資產       暫時性差異         所得稅資產       暫時性差異       所得稅資產

資產減值準備                 31.56        7.67          17.17      4.18       14.39            3.49

可抵扣虧損                 111.86       26.56          80.17     19.27       31.69            7.29

內部交易未實現利潤               2.50        0.62           3.23      0.81       -0.73           -0.19

附回售未終止確認股權

轉讓

其他                     42.94       10.39          39.32      9.36        3.62            1.03

       合   計          207.72       49.96         170.17     41.19       37.55            8.77

     由上表可見，公司遞延所得稅資產期末余額增加主要系資產減值準備和可抵扣虧

損暫時性差異確認的遞延所得稅資產余額增加所致。其中：資產減值準備暫時性差異

增加主要系公司本期對聯營合營企業往來款確認的壞賬準備增加，具體原因詳見本回

函問題 4 公司回復之 2、（2）其他應收款信用減值準備情況中公司本期壞賬準備增加

的原因分析；可抵扣虧損暫時性差異增加系公司及子公司本期經營虧損所致。

原因系本期計提存貨跌價準備所致，但本期計提的存貨跌價準備并未同比例確認大額

遞延所得稅資產，確認遞延所得稅資產的資產減值準備僅占總體的 18.56%。

     （1）與資產減值準備之間的勾稽

     報告期內，公司確認遞延所得稅資產的減值準備與未確認遞延所得稅資產的減值

準備合計金額與各項資產減值準備余額勾稽一致，明細如下表：

                                                                            單位：億元

 資產減值準備                                    存貨

                   應收賬款     其他應收賬                合同資產減      商譽減值

確認遞延       未確認遞                            跌價                           勾稽（H=A+B-C-D-E-

                   壞賬準備     款壞賬準備                值準備余額      準備余額

所得稅資       延所得稅                            準備                                    F-G）

                   余額（C）       余額（D）                （F）         （G）

產（A）       資產（B）                           余額

                                  （E）

   （2）與可抵扣虧損之間的勾稽

   報告期內，公司可彌補虧損金額為 215.00 億元，其中確認遞延所得稅資產的可

彌補虧損金額僅為 111.86 億元，未確認遞延所得稅資產的可彌補虧損金額 103.14

億元。故本期遞延所得稅資產年末余額增加主要系未來可彌補的虧損增加所致。

   公司未來能夠獲得足夠的用來抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得稅，主要理由

如下：

   （1）房地產企業從拿地到預售有一定的開發周期，在項目預售前，會形成大量的

成本費用而無對應的收入進行匹配，從而形成暫時性的可彌補虧損。

   （2）預售階段房地產企業按預計毛利率計算繳納企業所得稅，竣備交付后再按實

際毛利率結轉繳納；公司仍存在大量已售未結轉物業、且實際毛利率高于預計毛利率，

未來結轉后的利潤可以用于彌補以前年度虧損。

   （3）根據公司經營安排，目前存在大量的階段性持有物業、固定資產以及其他資

產（如對外投資），通過處理上述資產形成的收益可用于彌補以前年度虧損。

   （4）歷史的以及新增的對外投資成立的合資合作公司，均為利潤較好的項目，經

營過程中產生的利潤或通過股權歸邊等，可形成投資收益用于彌補以前年度虧損。

   問題 12：年報顯示，你公司報告期利息支出為 20.94 億元，同比增加 89.94%。

請你公司結合有息債務規模變化情況，量化分析利息支出同比大幅增加的主要原因及

合理性。

   公司回復：

金融負債由上年末 806.10 億元下降至 746.57 億元，較上年壓降 59.53 億元；且公司

綜合貸款利率較 2021 年也略微有所下降，從 2021 年度的 7.69%降至 7.59%。但報告

期內，受市場影響，公司拿地速度放緩，存量項目逐步竣工導致符合利息資本化的項

目及對應的金額減少，從而導致有息負債費用化利息支出增加，具體情況如下：

                                                              單位：億元

        項   目            2022 年度           2021 年度            變動

      費用化利息支出                      20.94             11.03          89.85%

      資本化利息支出                      46.52             77.88         -40.27%

     有息負債利息支出合計                    67.46             88.91         -24.13%

      其中：費用化占比                 31.04%            12.41%             18.63%

      其中：資本化占比                 68.96%            87.59%            -18.63%

  由上表可見，公司 2022 年總體有息負債對應的利息支出較 2021 年有所下降，與

公司有息負債余額下降趨勢一致，但費用化利息支出在增加，故公司利息支出增加合

理。

     問題 13：年報顯示，截至報告披露日，你公司連續十二個月內累計收到的訴訟、

仲裁案件金額合計 355.90 億元，占你公司最近一期經審計凈資產的 285.86%。你公

司 2022 年計提預計負債 6.56 億元。請你公司結合《企業會計準則第 13 號—或有事

項》第四條規定的應當將或有事項相關義務確認為預計負債的條件等，說明你公司是

否就相關訴訟承擔了現實義務、履行該義務導致經濟利益流出企業的可能性、該義務

的金額如何計量，報告期及以前年度計提預計負債是否充分、合規，相關訴訟仲裁案

件是否及時履行信息披露義務。請年審機構核查并發表明確意見。

     公司回復：

  截至報告披露日，公司連續十二個月內累計收到的訴訟、仲裁案件金額合計

期支付的工程款等，但相關訴訟、仲裁案件涉及的借款本金、利息、商票、工程款等

負債公司均已根據合同條款和工程進度等確認并列報于相應負債科目。

  本期計提預計負債主要系金融性債務逾期和無法按期繳納土地出讓金所致，具體

如下：

                 類   別                               金額（億元）

 土地違約金                                  3.88

 金融性債務逾期                                2.21

 延期交房違約金                                0.47

             合   計                      6.56

主要有：金融性債務逾期、欠付土地出讓金、逾期交房、對外擔保和未決訴訟。

   根據《企業會計準則第 13 號—或有事項》第四條及《企業會計準則第 13 號—或

有事項》應用指南相關規定，確認預計負債需同時滿足以下條件：

   （1）該義務是企業承擔的現時義務；企業沒有其他現實的選擇，只能履行該義

務，如法律要求企業必須履行、有關各方合理預期企業應當履行等。

   （2）履行該義務很可能導致經濟利益流出企業；通常是指履行與或有事項相關的

現時義務時，導致經濟利益流出企業的可能性超過 50%。

   （3）該義務的金額能夠可靠地計量。其中尤其需要充分考慮與或有事項有關的風

險和不確定性，在此基礎上按照最佳估計數確定預計負債的金額。

   針對土地違約金，公司 2022 年未按照合同約定的付款時間支付土地款，結合公

司對相關項目后續計劃安排和與政府關于土地款事項的溝通情況，綜合判斷年末預計

承擔的違約金或定金損失，對于很可能無法取得違約金減免或退地的項目確定預計負

債 3.88 億元。

   針對金融性債務逾期和未決訴訟，原告訴求的罰息、違約金、賠償金等款項，對

于已判決生效或裁決生效并在執行程序中的案件，滿足預計負債確認條件，根據判決

或裁決結果，公司確認預計負債 2.21 億元；針對尚在訴訟程序中的涉訴案件，一方

面由于法院尚未判決，原告訴求的罰息、違約金、賠償金等款項是否構成公司承擔的

現時義務具有不確定性；另一方面，公司正積極與相關債權人協商，尋求債務展期和

降息，部分債務已經取得降息、豁免罰息及違約金的成果。在保交樓、保穩定的共同

目標下，對于公司債務展期，市場各方普遍予以支持，相關罰息及違約金預期能夠得

到豁免。因此，結合公司債務展期情況，針對尚在訴訟程序中的涉訴案件，公司未確

認相關預計負債。

   針對延期交房違約金，在 2022 年度，公司受資金面影響，個別項目出現延期交

付，該延期項目事實清晰，且銷售合同中已明確規定延期賠償金的計算規則，若客戶

起訴賠償支付違約金，該訴求很可能會被法院認可。基于謹慎性，公司按照合同規定

的延期交付利率計算并計提了項目延期交房違約金 0.47 億元。針對公司為聯營合營

企業、外部單位提供借款擔保，2022 年因債務人無法償還到期本金及利息，債權人提

起訴訟，訴訟中本公司作為共同被告履行代償義務。公司認為第一償還順位系項目公

司本身，公司作為擔保人，代為償還的金額取決于項目公司本身的資產執行情況，金

額難以確定，故未計提預計負債，將其作為或有事項披露；

   公司以前年度未出現上述情況，公司在報告期及以前年度計提預計負債充分、合

規。

   公司已針對累計 12 個月內發生的訴訟、仲裁情況按時履行信息披露程序，具體

詳見公司 2022 年度半年報、2022-161 號、2022-183 號、2023-014 號、2023-021 號、

     年審會計師核查程序及結論：

   針對預計負債事項，會計師實施了以下核查程序：

核公司測算違約金時采用逾期天數，違約金率等關鍵參數的準確性；詢問了解公司針

對該地塊的拿地計劃和資金計劃，以及公司與相關政府部門的商談結果，結合賬面前

期成本的開支情況，判斷公司支付土地違約金的可能性，根據事項進展情況和《企業

會計準則第 13 號—或有事項》的相關規定，判斷與或有事項相關的義務是否符合預

計負債的確認條件，預計負債的計提是否同時具備真實性和完整性；

根據合同約定、訴訟請求或判決結果，復核公司測算逾期利息時采用的逾期天數，逾

期利率等關鍵參數的準確性；根據案件進展情況和《企業會計準則第 13 號—或有事

項》的相關規定，判斷與或有事項相關的義務是否符合預計負債的確認條件，預計負

債的計提是否同時具備真實性和完整性；

對比，詢問未按時交樓的原因，查閱購房合同逾期條款，并復核了逾期違約金的計提

金額，根據《企業會計準則第 13 號—或有事項》的相關規定，判斷與或有事項相關的

義務是否符合預計負債的確認條件，預計負債的計提是否同時具備真實性和完整性；

擔保事項主債務人是否已逾期，并復核了可能承擔的擔保本金及逾期利息、罰息、違

約金及其他費用，并作為或有事項如實披露。

     經核查，認為公司 2022 年確認的預計負債依據充分，判斷謹慎，符合《企業會計

準則第 13 號—或有事項》的相關規定。預計負債的判斷原則和口徑與以前年度保持

了一致性，計提時點合理，計提金額準確。

     問題 14：年報顯示，你公司 2022 年支付其他與經營活動有關的現金為 169.00 億

元，其中，聯營、合營企業和合作方經營往來款項 15.46 億元，單位資金往來 68.17

億元，代收代繳款項 13.86 億元。請你公司說明報告期支付其他與經營活動有關的現

金較上年同比大幅減少的原因及合理性，以及主要往來款項的款項性質、交易對方及

其與你公司、董監高、控股股東是否存在關聯關系，是否構成財務資助或非經營性資

金占用，是否及時履行恰當的審議程序和披露義務（如適用）。

     公司回復：

     （1）報告期公司收到其他與經營活動有關的主要款項

         項   目   2022 年發生額（億元）      2021 年發生額（億元）      變動

聯營、合營企業往來款項                37.86              213.13    -175.27

合作方經營往來款                    1.88              99.12         -97.24

單位資金往來                     46.15              101.19        -55.04

保證金                        11.58              98.02         -86.44

小    計                      97.47             511.46    - 413.99

占比                         84.40%             93.85%        96.39%

     （2）報告期公司支付其他與經營活動有關的主要款項

           項   目     2022 年發生額（億元）         2021 年發生額（億元）           變動

聯營、合營企業往來款項                       8.39              167.78              -159.39

合作方經營往來款                          7.07              139.77              -132.70

單位資金往來                           68.17              105.01               -36.84

保證金                              31.72              111.35               -79.63

小    計                           115.35             523.91              -408.56

占比                               68.25%             86.80%               94.01%

的三重壓力，宏觀經濟增速放緩，購房者觀望情緒較重，商品房銷售規模同比大幅下

降，房地產行業流動性面臨較大困境，公司自身現金流承壓。在這種資金流緊張的情

況下，公司堅持資金計劃“三收三支”原則，嚴格按照“以收定支、先收后支、收大

于支”的規范，強化資金計劃管控，從上圖可見，公司全年收到的主要其他與經營活

動有關的現金總體減少 413.99 億元，按照資金管控計劃，勢必會導致支付的其他與

經營活動有關的現金同步減少，這與公司資金現狀和管控措施相符，減少合理。

方及其與你公司、董監高、控股股東是否存在關聯關系，是否構成財務資助或非經營

性資金占用

                                                   與董監高      與控股股       是否構成

         款項性質                   交易對方               的關聯方      東的關聯       非經營性

                    （億元）                   聯方關系

                                                    關系       方關系        資金占用

                                聯營、合       聯營、合營

聯營、合營企業往來款項              8.39                        否        否          否

                                營企業          企業

                                控股子公

合作方經營往來款                 7.07   司的少數         否       否        否          否

                                 股東

                                外部第三

單位資金往來                  68.17                否       否        否          否

                                 方

保證金                     31.72   供應商          否       否        否          否

小    計                 115.35    --          --      --       --         --

占比                     68.25%    --          --      --       --         --

  公司核查了支付其他與經營活動有關的現金中的主要款項，其中部分提供給聯營

合營企業的股東借款、支付給合作方的項目公司富余資金調用款構成財務資助，公司

已按照上市規則履行了相關的審議、披露程序。

  特此公告

                        金科地產集團股份有限公司

                             董   事   會

                          二○二三年六月十一日

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