【財經分析】限售解禁無礙市場看多 保租房REITs投資價值備受認可

新華財經上海8月21日電（記者 楊溢仁）近日，紅土創新深圳安居REIT發布基金份額解除限售公告的消息引發業界關注——其部分戰略配售份額將于2025年9月1日解除限售，此次解禁規模達1.55億份，占基金總份額的31%。

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雖然有小部分業內人士擔憂，紅土創新深圳安居REIT解禁后的二級市場拋壓會致使產品短期波動，但也有不少持樂觀態度的機構表示，拉長時間維度考慮，投資應聚焦底層資產高出租率、租金收繳率超99%、租約穩定以及深圳持續的人口流入紅利的基本面優勢。投資者或可借價格波動窗口分批布局，緊盯“現金流穩定性＞短期分派率”的保租房REITs核心邏輯。

增值能力突出

自保租房REITs上市以來，各底層資產的出租率幾乎從全未低于過90%，體現出了行業發展的穩健。

“對于紅土創新深圳安居REIT即將迎來的解禁和二級市場交易價格波動，我們并不悲觀。”一位保險機構投資人告訴記者，“REITs投資需要堅持長期主義，不應放大二級市場交易價格的上漲或下跌。就目前來看，紅土創新深圳安居REIT的限售解禁無礙其長期持有價值，包括租約穩定性提升、底層資產合規性高、機構持倉穩定等。深圳人口持續流入的基本面也是一大優勢。”

不過，記者注意到，除了紅土創新深圳安居REIT外，2025年9月至12月，我國基礎設施REITs（以下簡稱“C-REITs”）市場還將迎來更大面積的解禁——2024年是C-REITs的發行大年，全年共有29只REITs產品上市。其中，9月至12月的合計發行份額達83億份，占2024年全年發行份額的將近一半。相比之下，2021年至2023年，各年度REITs的合計發行份額依次為76億份、74億份、26億份。

“通過對已上市的73只REITs的戰配限售情況進行統計，不難發現，2025年9月、11月、12月的單月解禁份額均超過10億份，9月至12月的合計解禁份額為38.3億份，占所有C-REITs已發行份額的8.9%。”華源證券固收首席分析師廖志明指出，“分類型來看，園區類基礎設施9月至12月的合計解禁份額為14.4億份，交通基礎設施11月單月的解禁份額達8.72億份，考慮到板塊間表現的結構性分化，則后續市場大概率將面臨一定程度的拋壓。”

回顧歷史表現，記者注意到，市場往往會提前對C-REITs戰配份額解禁做出反應。尤以單月解禁10億份及以上的時間段——2022年6月、2023年12月來看，前述兩個時點前后的中證REITs全收益指數均呈現出“解禁前下跌，解禁后反彈”的規律。

擴募進程提速

回到保租房REITs板塊，得益于政策的鼎力支持、項目的穩健運營和優異的二級市場表現，當前正有越來越多的新項目和原始權益人開始摩拳擦掌，以期深度參與C-REITs市場發展，共享發展紅利。

特別就二級市場表現來看，保租房REITs展現出了顯著的超額收益特征。對比2024年下半年以來我國各類基礎設施REITs較發行價的月度漲跌幅情況，已上市8單保租房REITs的整體月度漲幅均在18%以上，且呈持續波動上漲態勢；2025年6月的漲幅突破73%，領跑市場，較第二梯隊高出15%以上，凸顯了資產穿越周期的增值能力。

目前，除了已在上交所完成擴募的華夏北京保障房REIT外，華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT均啟動了擴募工作。

業內人士認為，隨著更多擴募資產裝入上市REITs，其必將接受更多投資人的審視，倒逼各項目運營管理團隊提質增效，反哺基礎設施資產運營。

“新老資產間的管理協同效應明顯，基金管理人的管理實施效率將隨著擴募得到提升。”一位基金管理人在接受記者采訪時指出，“基金規模的增加及新投資者的引入，有助于進一步提升產品二級市場的流動性，預計可形成良好的擴募試點示范效應。”

值得一提的是，對于擴募，原始權益人有著更深層次的理解。“為了加快租賃住房供應，必須同步解決重資產投入和資金效率的問題。而公募REITs的推出，為保租房業務的可持續發展走通了一條‘投融建管退’的循環路徑。”多位原始權益人表示。

華潤置地董事長李欣亦告訴記者，“我們作為原始權益人正在積極溝通，推進項目進展，爭取能在2025年實現擴募。未來，華潤有巢的投資戰略將聚焦于一線、二線人口凈流入城市的可擴募資產，不斷提高優質資產的獲取能力，賦予華潤有巢REIT不斷成長的生命力。”

競爭倒逼提質

不過，記者關注到，2025年上半年，國內主要城市的租金水平繼續承壓，雖然6、7月份，隨著畢業季的到來，租賃需求有所提升，租金環比增幅近于轉正，但50城租金指數同比依舊下跌，且跌幅略有擴大。

與此同時，保租房的供給卻在持續增多。

有公開數據顯示，2025年上半年，全國22個重點城市的集中式長租公寓市場供應延續高增長，共計約288個新項目入市，新增房源數量約為11.73萬套（間），相較2024年上半年同比增長2.97%。其中，保租房供應10.45萬套（間），占比約89%，同比上漲14.11%；市場化項目供應12773套／間，占比11%，同比下滑42.75%。

那么，如何應對競爭壓力的持續加碼？怎樣才能在競品環伺的市場中脫穎而出？

業內專家認為，精益運營實為制勝的關鍵。“隨著越來越多的年輕人選擇租賃住房，如何為租戶提供更多的生活便利、縮短服務響應時間、組織更多有趣的社區活動、不斷提升租戶的生活品質……這些都是未來的工作方向。”城投寬庭的運營機構負責人告訴記者。

當前，保租房REITs已邁入“首發+擴募”雙輪驅動的成熟發展階段，而區域市場分化加劇、競品項目沖擊以及存量資產改造壓力等因素的存在，將倒逼行業加速資產組合優化的進程，以提升整體資產質量與可持續經營能力。

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