地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向保交樓 “救活”房企仍需從根本紓困

7月28日，中央政治局召開會議，首提“保交樓、穩(wěn)民生”。隨后，多個城市出臺新規(guī)，涉及加強預(yù)售資金監(jiān)管、現(xiàn)房銷售等多個方面。與此同時，多家房企也紛紛交出“保交樓”成績單。

不過，當(dāng)前房地產(chǎn)困局的核心還是在于大規(guī)模房企信用垮塌帶來的負面情緒及資產(chǎn)貶值，如果要緩解當(dāng)前地產(chǎn)鏈條持續(xù)的下行趨勢，只保一批交付是不夠的。

中央政治局會議首提“保交樓”

由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎民生，做好“保交樓”儼然已成為當(dāng)下市場調(diào)控的新重點。政府及金融機構(gòu)也自上而下紛紛發(fā)聲，并推進相關(guān)政策落地。

7月25日，銀保監(jiān)會召開座談會，提到支持地方做好“保交樓”工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。7月28日召開的中央政治局會議首提保交樓，定調(diào)“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。

各地也針對“保交樓”密集出臺政策。8月2日，東莞市住建局發(fā)布通知文件，其中提到開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款;監(jiān)管額度內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)專款專用，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)。

長沙對商品房預(yù)售資金實行全程全額監(jiān)管，確保后續(xù)預(yù)售房款全部用于項目本身，防止預(yù)售資金被挪用;天津此前則提出符合條件的項目可以超節(jié)點提前撥付預(yù)售監(jiān)管資金，并區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，將風(fēng)險企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目與企業(yè)本身分離。

與預(yù)售資金監(jiān)管“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”的被動相比，紓困基金的選擇更為長遠，意在通過恢復(fù)企業(yè)自身造血能力進而解決問題。近期，鄭州出臺了房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案，擬暫定規(guī)模100億元。基金按照“政府引導(dǎo)、多層級參與、市場化運作”原則，采用母子基金方式運作，由子基金對項目實施全封閉管理，按照銷售進度逐步回收投資，并陸續(xù)退出;盤活資金專項用于危困房企問題樓盤。

多家企業(yè)披露“保交樓”成績單

為提升市場信心，多家房企披露也“保交樓”進展。

8月1日，恒大宣布公司前7個月完成保交樓任務(wù)13.9萬套、1561萬平方米;正榮地產(chǎn)宣布公司前7個月共完成22600余套房屋交付，累計交房35個項目/批次;佳兆業(yè)集團宣布公司前7個月在杭州、紹興、武漢、長沙等多個城市，累計交付6400套房。

碧桂園稱公司上半年在214個城市累計如約交付1070個批次，超25萬套房;綠地控股在公告中宣布“累計交付全國百余個項目共計面積933.7萬平方米”;中駿集團、遠洋集團和建業(yè)集團分別宣布已經(jīng)完成超兩萬套房屋的交付。

除了“白紙黑字”的交付數(shù)據(jù)，還有房企披露了復(fù)工復(fù)產(chǎn)狀況。

美好置業(yè)在近日回復(fù)深交所問詢函中表示，公司延期項目武漢美好香域花境(二期)已于2022年8月5日開始部分復(fù)工。“奧園河南”官微信息顯示，新鄭奧園悅城項目已有序復(fù)工。鴻坤地產(chǎn)旗下廊坊鴻坤理想城項目在7月22日正式恢復(fù)正常施工。

銷售及融資數(shù)據(jù)依然低迷

不過，“保交樓”需要大量真金白銀的投入，而目前房企建設(shè)資金大多來源于項目銷售回款和融資。克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月重點30城新房市場成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%;供應(yīng)環(huán)比下降31%，同比下降43%。而在融資端，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%。

一位房地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者：國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的過往經(jīng)營模式多是以較少的資本金撬動杠桿來開發(fā)項目，當(dāng)用杠桿撬動的項目資產(chǎn)面臨貶值風(fēng)險，如果不能緩解銷售和融資的壓力，為企業(yè)注入現(xiàn)金流，只是要求保證“這一批”房屋交付，那么在建成后企業(yè)可能已無力續(xù)建下一批項目，進而釀成新的風(fēng)險。

據(jù)海通證券測算，在假設(shè)房地產(chǎn)交房期為3年且過去三年銷售出去的期房住宅都沒有交付的極端情況下，未交付住宅的銷售價值為41萬億;若按照40%的建安成本占比完成建設(shè)大概需要16萬億資金;如果按照 10%的違約停建比例來測算，需要1.6萬億的資金。

海通證券還稱：“哪怕是當(dāng)前還沒有出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)企業(yè)，未來也很難保證不出現(xiàn)違約。對于居民來說，并不能完全確定自己購買的房子能否保障交付。而這仍會對房地產(chǎn)需求端構(gòu)成壓制，需求端問題不緩解的話，房地產(chǎn)市場的出清可能還要繼續(xù)。”

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