三季度北京寫字樓空置率為16.4% 市場進入3年至5年去化周期

“進入三季度，北京辦公樓市場如期出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，但市場需求動力仍待提升。”9月27日，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，2022年三季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量恢復(fù)至-6400平方米，需求強度相較二季度出現(xiàn)明顯改善。

據(jù)高力國際的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日，三季度北京全市場空置率維持在16.4%的水平，凈有效租金穩(wěn)定在每月每平方米336.8元。在核心子市場方面，除了受益于大宗租賃成交的東城商務(wù)區(qū)和高性價比的麗澤商務(wù)區(qū)出現(xiàn)比較積極的去化外，其他子市場空置率均呈現(xiàn)不同程度的上升。在產(chǎn)業(yè)園市場方面，受到企業(yè)退租的影響，凈吸納量為-4.9萬平方米，空置率為15.5%, 凈有效租金為每月每平方米128.3元。

“從2022年開始，北京寫字樓市場進入去化周期，這主要是由于互聯(lián)網(wǎng)需求逐步減少導(dǎo)致的，這種影響估計會持續(xù)到2023年。”高力國際華北區(qū)研究部董事陸明向《證券日報》記者表示，后市將靠需求決定走勢，從目前看，四季度預(yù)計會恢復(fù)，但看不到很強的恢復(fù)動力。

據(jù)高力國際預(yù)測，未來的一年間，北京北部的甲級寫字樓市場有近40萬平方米的新項目入市，上地和北清路的產(chǎn)業(yè)園市場將迎來供應(yīng)高峰，總體量或?qū)⒊^100萬平方米，預(yù)計互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的面積整合將會持續(xù)影響2023年的望京、中關(guān)村和上地市場。

“北京市場已經(jīng)進入3年至5年的去化周期，需求側(cè)強度將決定未來市場走勢。”嚴(yán)區(qū)海向《證券日報》等媒體表示，在多種因素的共同作用下，新周期下的辦公樓市場已經(jīng)出現(xiàn)了新的產(chǎn)業(yè)變化，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)進入轉(zhuǎn)型期，主力租戶行業(yè)的需求調(diào)整將大幅增加未來市場的不確定性。

在嚴(yán)區(qū)海看來，短期內(nèi)，“降本增效”是需求側(cè)的主旋律，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型只是整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個縮影。當(dāng)頭部企業(yè)開始進行調(diào)整，而后續(xù)的企業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的時候，就會形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時期。

一邊是寫字樓供應(yīng)的增加，一邊是互聯(lián)網(wǎng)租賃需求的減少，面對不確定的市場，不動產(chǎn)資產(chǎn)價值開始降低。恰逢此時，有些買家會關(guān)注一些大宗不動產(chǎn)交易標(biāo)的，包括寫字樓以及其他具備升值空間的不動產(chǎn)資產(chǎn)，如產(chǎn)業(yè)園等。

“在北京除了看寫字樓，更多的投資人還關(guān)心生物醫(yī)藥基地等新興產(chǎn)業(yè)基地，這類資產(chǎn)交易目前利于提升市場流動性。”高力國際華北區(qū)資本市場及投資服務(wù)副董事閆寒表示。同時，陸明也向《證券日報》記者透露，物流產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)近兩年交易較為活躍，投資者對該類標(biāo)的一直都有較大關(guān)注度。

據(jù)高力國際監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度，北京大宗不動產(chǎn)交易共有7宗，成交金額合計為41億元人民幣，其中，自用類型的交易占比較大，涉及資金約14億元，該趨勢與近期市場主要活躍買家的交易目的相匹配。

“具備穩(wěn)定現(xiàn)金流以及有提升空間的辦公和商務(wù)園區(qū)項目持續(xù)受投資人關(guān)注。”閆寒表示，從成交類型來看，辦公樓的交易金額拔得頭籌，占比約83%;其中，商務(wù)園區(qū)辦公的成交合計有兩宗，占比約32%?？傮w而言，本季度由內(nèi)資買家完成的交易在總成交金額中占比較高。

對于接下來大宗不動產(chǎn)交易市場的發(fā)展趨勢，閆寒表示：“國企、金融機構(gòu)及新經(jīng)濟類企業(yè)的自用需求依舊強勁，北京不動產(chǎn)大宗交易市場熱度不減。”但就北京寫字樓及不動產(chǎn)大宗交易中長期整體發(fā)展來看，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，保持審慎樂觀態(tài)度。

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