10城首套房貸利率進入3時代 二線核心城市限購限貸政策

繼9月29日人民銀行、銀保監會放寬部分城市首套住房貸款利率下限后，多地首套房貸利率進入“3時代”。

據貝殼研究院統計，截至10月19日，已經有石家莊、貴陽、天津、武漢、宜昌等10城首套房貸利率降至4%以下。其中，石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調幅度最大，達到30個基點。

10月，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.12%，較上月下降3個基點;二套房貸利率為4.91%，與上月持平。同時，10月平均放款周期為26天，整體放款速度較快。

10月20日，央行公布的5年期以上貸款市場報價利率(LPR)為4.3%，與上月持平。

業內人士認為，階段性放寬首套房貸利率下限，有助于增加市場成交，未來不排除會進一步結構性放寬二套房貸款利率政策的可能。近期中央密集“自上而下”放松地產政策，進一步提高了未來政策放松的預期，繼續看好接下來的政策放松空間，尤其是一、二線核心城市的限購限貸政策。

10城首套房貸利率進入“3時代”

9月29日，央行、銀保監會發布通知稱，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

根據易居研究院智庫中心提供的數據顯示，國家統計局70個大中城市房價指數數據中，至少有23個城市符合此次央行新政要求。其中二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

貝殼研究院的最新統計顯示，受此政策影響，截至10月19日，已有10城首套房貸利率降至3字頭，主要分布在湖北、廣東等地。二線城市中，昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。三、四線城市中，清遠首套利率最低，已降至3.7%。利率變化來看，10月石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調幅度最大，達到30個基點。另外，符合階段性放寬房貸利率下限政策的城市中，包括大連、哈爾濱、溫州、泉州等城市房貸利率在4.1%的水平上，后期仍有回調空間。

除商貸利率外，公積金貸款利率也有下調。9月30日，人民銀行決定下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

據不完全統計，目前已經有河南、海南、北京、重慶、安徽、上海、深圳、南京、杭州、濟南、成都、天津、無錫等30余地落實新的貸款利率(5年期以上3.1%)。

貝殼研究院統計數據顯示，2022年10月首套和二套房貸主流利率指數環比繼續下行，首套主流利率平均為4.12%，環比下行3個基點;二套平均為4.91%，與上月持平，首套和二套平均利率較去年最高點分別回落162個基點和109個基點。

貝殼研究院統計，分城市線來看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線城市首套利率最低，平均為4.08%，三、四線城市首套房貸利率平均為4.11%。從利率下調幅度看，三、四線城市房貸利率同比降幅最大，首、二套利率同比降幅分別為169個基點和116個基點。以首套房100萬商業貸款本金，30年期等額本息還款計算，平均每月可減少月供約1036元，需償還的利息總額減少約37萬元;一線城市房貸利率同比降幅最小，首、二套利率同比降幅僅60個基點和52個基點。

值得注意的是，在二套房貸利率政策未變的情況下，10月貝殼研究院監測的103個城市中95%的城市二套房貸利率保持在4.9%的下限水平。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，階段性放寬首套房貸利率下限，結合放松限購、限貸，將明顯減輕首次購房群體的購房成本，加速購房者決策，這有助于增加市場成交。在改善性需求對市場的主導作用日益增強的背景下，政策上也要關注降低“賣一買一”、“賣舊買新”的貸款利率，這是符合多數城市住房消費實際的必要舉措，未來不排除會進一步結構性放寬二套房貸款利率政策的可能。

業內看好未來政策繼續寬松

9月底，央行、銀保監會和財政部在兩天內接連出臺房貸利率下限放松、公積金貸款利率下降、置換購房個稅減免等組合拳政策。

信達證券研報認為，相較于前期地方性放松政策的小幅頻發，本輪全國性政策工具箱的運用自上而下釋放了穩地產積極信號，后續調控手段有望繼續升級加碼，正向作用于居民信心和市場預期。

信達證券研報同時指出，降低首付比例等調控方式對于需求的刺激將更加直觀，隨著本輪政策工具箱的使用，未來放松政策在全國范圍內有望繼續跟進，包括除個稅以外的其他交易稅費調整、全國性的認貸不認房、首付比例的認定與調整(首套和二套)等更大力度的調控方式有望陸續出臺。

國盛證券研報也認為，今年以來房地產政策呈現出“因城施策、小步快跑”的特點，地方城市結合自身情況出臺相關政策，每次力度較小但出臺頻次較高。近期中央密集“自上而下”放松地產政策，進一步提高了未來政策放松的預期，繼續看好接下來的政策放松空間，尤其是一、二線核心城市的限購限貸政策。

在政策春風下，二手房市場已率先回溫，周均成交套數創年內新高。平安證券研報認為，短期政策改善的方向沒有改變，隨著政策效應逐步累積，四季度新房市場有望逐步修復。

中指研究院認為，未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵的主要對象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活需要日益廣泛，改善性住房需求或將成為市場的關鍵支撐。

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