北京租房市場真的回暖了？

疫情防控形勢向好疊加畢業生回流，此前受疫情影響而延期入市的租賃需求正在逐步釋放。貝殼研究院7月20日發布的租賃周報顯示，7月第三周，在全國重點18城中，北京及周邊租賃成交量漲幅最大，其中北京環比漲幅達14%。拉長時間線來看，7月以來，北京近三周租賃成交量環比漲幅均在14%以上。在經歷了“不旺”的6月傳統旺季后，7月租賃成交量連續三周上漲，是否意味著北京租房市場真的回暖了?

環比增長均超14%

貝殼研究院7月20日發布的租賃周報顯示，7月第三周，全國重點18城租賃市場成交量上漲，相比7月第二周環比上漲1.2%。分城市來看，成交量漲幅最大的仍然是北京及周邊，由于市場仍處于恢復狀態，北京市租賃成交量環比上漲14%，廊坊市成交量環比上漲20%。

北京租賃市場的熱度回升，在7月以來的周度成交數據中已然有所顯現。

根據貝殼研究院過往周度租賃數據，北京商報記者梳理發現，7月以來近三周，北京租賃市場成交的環比漲幅一直處于較高水平：第一周成交量環比漲幅為14.8%，第二周成交量環比上漲16%。

進入7月，“止跌上漲”成為國內重點城市租賃市場、尤其是北京租賃市場成交的最主要特征。據了解，上半年受疫情影響，國內重點城市租賃市場的季節性規律遭到打破，傳統旺季并不“旺”。在企業招聘需求大、高校畢業生租房需求旺盛的北京，原本6月向來是全年成交的旺季，但因受新冠肺炎疫情的影響，北京租賃市場在今年傳統的畢業租賃旺季卻表現“失色”，6月成交量環比降低近兩成、租金跌5%。

單周租金微降0.4%

從機構數據來看，7月以來北京租賃市場交易量回升，市場交易基本恢復。從區域看租賃成交情況，貝殼研究院數據顯示，北京市成交量前三的城區依次為朝陽區、海淀區和豐臺區。

北京商報記者了解到，上述三個區域一直是北京市租賃房源成交量的前三名，原因在于租賃住房存量大，并且商務區集中、租賃需求多。

貝殼研究院高級分析師黃卉介紹稱，近兩周成交量漲幅最高的區域是大興、豐臺和西城區，主要是因為這幾個城區在6月受疫情影響最大。從成交價格來看，大興和海淀租金價格有所上漲，其余城區7月第三周租金仍環比下跌。

若分城市及區域看租金水平，根據貝殼研究院監測數據，7月第三周，重點18城租金水平繼續小幅上漲，環比上漲0.9%，同比下降12%。具體看北京，7月第三周月租金水平為86.2元/㎡，環比下降0.4%，同比下降6.3%。

“租金趨勢仍主要取決于租房需求狀況，且短期內波動性較強。” 黃卉說道。

受疫情影響而導致的租賃需求延期釋放，以及畢業生在京就業人群的回流，被視為7月以來北京租賃市場回暖的主因。

黃卉向北京商報記者表示，7月以來北京租賃市場交易量回升，原因主要有兩方面：一方面是由于疫情得到控制，6月被壓抑的需求得到延遲釋放;另一方面，畢業季到來，畢業生帶來了租賃需求的上升，導致交易量上漲。

合碩機構首席分析師郭毅也指出，畢業生以及部分外地返京就業人員的回流，帶來了現階段北京租賃市場的回溫。

“租賃周度成交數據的環比上漲，主要原因其實還是在于疫情向好之后，應屆畢業生開始逐步就業，回歸到大城市來，由此選擇在就業的同時選擇自己的這個租住地。”此外，郭毅還補充表示，租賃市場并不會因為租金下調而刺激起過多需求。“因為租房本身已經是最底層的居住需求了。”

市場整體回溫

盡管北京租賃市場整體回溫幾成共識，但多位業內專家預測，7月難達全年的租賃高峰。

“7月第三周北京的成交量已經超過6月疫情之前成交量最高的一周，但7月前兩周的成交量仍低于5月的平均水平，因此整個7月市場處于回升狀態，但難以達到租賃高峰。” 黃卉作出了這樣的預測。

北京商報記者從貝殼研究院方面了解到，北京歷年的租賃最高峰基本集中在7-8月的畢業租賃旺季。租賃市場淡季和旺季的成交熱度差異較大，以去年的成交數據來看，貝殼研究院數據顯示，租賃旺季成交峰值是在8月，比正常時期的月度成交量高出45%左右。

黃卉認為，下半年北京租賃市場依然會維持低溫態勢。市場表現將呈現為：延遲的租賃需求不斷釋放，業主出租預期持續處于低位，租客議價空間提升，市場供需趨于緩和。

業內對于接下來北京租賃市場的表現也大多預期“平穩”。諸葛找房高級分析師王小嬙指出，北京已經連續14天無新增病例，并且應急響應級別已經降為三級，預計伴隨著疫情逐步受控，市場活躍度會有所提升。

郭毅也指出，從目前來看，在就業高峰到來以及經濟、市場消費恢復正常的狀態下，市場需求會出現持續增加的狀態。“預計接下來北京的租賃市場還可能在當前現有基礎之上，保持一個需求增溫的趨勢。”

至于租金水平，黃卉認為，從中長期的租金水平來看，北京租賃市場租金上漲動力不足，可能會繼續保持底部企穩的態勢。

這一觀點也得到了房東東公寓學院創始人全靂的認同。全靂指出，僅僅針對北京而言，由于大學生畢業季，確實可以催生出一定的租賃回暖跡象，但從長時間看，盡管新房價還在上漲，但租金緩慢下跌是個趨勢。“租賃不同于房產交易，這個是消費屬性，房子越來越多，租賃房源也越來越多，而租客并沒有實際增加多少。”

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