人民網上海11月27日電 （記者葛俊俊）11月27日，上海中心城區首個采用“留改拆”城市更新試點項目——張園西區率先煥新揭幕。

(資料圖)

張園始建于1882年，是上海最大的市民公共活動場所之一，被譽為“海上第一名園”。以1919年為界，張園作為經營性私園的歷史結束，逐步改建為石庫門里弄住宅及花園住宅。2018年，靜安區啟動張園地塊保護性征收工作，歷時四年，在張園140周年歡慶之際，張園西區作為首個對外開放的核心區域對外開放。

張園煥新揭幕

本次煥新揭幕意味著昔日的“海上第一名園”張園在歷經保護性修繕之后終于重回公眾視野。如今，張園不僅將成為上海石庫門建筑新地標，更將成為城市更新的獨特范本，走在時代前面。

修繕如新 “海上第一名園”再現時代傳奇

張園是清末民初上海的文化娛樂中心，是上海人賞花、看戲、展覽、購物和集會等的好地方。上海第一盞電燈在這里點亮、上海第一輛自行車在這里試騎、上海第一個室外照相館在這里營業、中國第一部話劇在這里上演……

張園是上海久負盛名的游樂休閑場所，在上海三大私家名園張園、愚園和徐園中名列第一。后于1918年宣布停辦。1919年3月，28家房地產商購地后紛紛建造石庫門里弄住宅。

2018年，靜安區啟動張園地塊保護性征收，遵循“留改拆”的城市更新理念，采用“征而不拆、人走房留”的方式，在改造中以保護與傳承上海傳統石庫門里弄風貌為核心目標。在張園的修繕中實行了“一幢一檔”的方式，張園內42棟、170幢、2053個房間都被清晰記錄在案，工人甚至給每塊地磚都標號進行修繕，盡可能一比一重現昔日風采。從一磚一瓦一門窗，到老建筑群墻壁上那些斑駁痕跡，以及屋內原本的布局，甚至每一塊特殊花紋的地磚，修繕團隊都盡量予以保留或還原。

張園

在此基礎上，如何將這個上海最高難度的開發項目之一進行完美復興，是人文學者和政府部門共同面對的難題。

2021年7月，張園啟動保護性改造。在面積約4.68萬平方米的張園區域內，目前保留有13處市優秀歷史建筑、24處區文保點以及5處規劃需要保留的歷史建筑。在推進舊改的過程中，如何保護建筑的歷史風貌并開展活化利用，是一道難題。

張園遵循“留改拆”的城市更新理念

張園項目在實施過程中，始終秉承推進城市更新要有對建筑的敬畏之心這一原則，充分考慮上海石庫門的文化傳承，努力獲得當地居民的認同，從而更好帶動城市新舊功能的轉化，打造出一代名園在原址就地變身且華麗重歸的經典案例。

2022年11月27日，張園向社會各界遞交了一份滿意的答卷，那就是推進城市更新要進一步加強歷史建筑保護，探索適合當地的城市更新模式，讓群眾參與貫穿到城市更新的全過程之中。

張園城市更新的意義非凡，一是有利于改善園內上千戶居民的生活品質，造福周邊市民；二是以全新理念加強對上海石庫門老建筑群的妥善保護和活化利用，在學術和商業范疇上為今后滬上人文保護提供了不凡經驗。

今日揭幕的張園力圖重現“當代中國第一公共空間”的美譽，再現海派石庫門的優雅腔調，為煥新城市、煥新生活、煥新生命力提供了全新的城市更新范本。

中西合璧? 張園啟動城市核心資產價值再造

特大和超大城市如何保護歷史建筑，進一步優化提升城市功能，這是城市更新始終要面對的一個重要命題。在上海這樣的一線城市，高速發展數十年后，進入存量土地資源開發為主的時期，使得“城市更新”越來越成為核心資產價值再造的重要途徑。

近年來，上海一直高水平推進城市更新。在20世紀80年代，上海城市更新主要是以解決居住條件為主的重建舊改；90年代，則是以發展經濟的“拆改留”模式為主，發展商業經濟和生產；在本世紀初，開始注重存量保存和維護，主要代表項目有新天地和思南公館；近10年來，則是圍繞有內涵的有機更新進行操作。

城市更新步履不停，城市風貌亦會潛移默化地改變，但不變的是城市精神和城市品格。

百年前張園“海納百川、融匯中西、引領潮流”的精神氣質傳承到今天，展現出“中西合璧、重生煥新”的新面貌。除了對歷史建筑進行保護，更要在“新”字上下功夫。張園站在風起云涌、變幻無窮的時代大潮之下，正在成為融合中西方發展的風向標。

張園

一是概念更新。張園西區將引入國際頂尖品牌入駐，并注重“首店”“首秀”“首發”效應，通過導入時尚消費，為張園賦予全新的商業功能和業態，打造中心城區具有影響力和美譽度的商圈商街；而在張園東區，未來將圍繞辦公功能，引入國際知名企業、金融機構和專業服務產業，帶動片區產業升級。同時，始終把“建筑可閱讀、街區可漫步”的思路貫穿到張園項目的規劃設計、建設之中。在綜合考慮歷史風貌、文化傳承、高端業態布局的基礎上，通過景觀及功能設計定位，形成高品質商業文化業態布局。通過“保護性城市更新”方案，讓屬于上海的海派記憶得以傳承延續。“張園”二字已經不再是一個私家園林的名稱，而是形成了獨特響亮的文化品牌。

二是模式更新。大家都知道在加強歷史風貌保護的同時需要進一步做好活化利用工作，但在具體推進過程中，往往很難照搬照套以前的模式，需要各方根據區域的位置、條件和特點探索適合當地的城市更新模式。張園在城市更新的過程中注重發揮市場的特點和優勢，以市場化的方式助推城市更新，讓國際范圍內的一流企業參與規劃、設計、招商、運維等各項工作，提升管理水平，提高運營效率。

三是內涵更新。相比以往古建筑群更新，張園更新更加關注改造后的功能調整，強調公共性、開放型和多元性，更加注重城市內涵發展，進一步強調“保護為先、文化為魂、以人為本”，著重促進上海石庫門建筑群的文化內容導入和城市活力提升，加強對生態環保節能、歷史文化遺產保護、社會開放和諧等多方面發展目標的關注。

多元業態融合重塑 張園歸來盡顯城市新氣象

四年來，社會公眾一直好奇張園到底會變成什么樣？

完成城市更新建設后，張園不僅實現了張園石庫門建筑修繕“修舊如故”的效果，還將打造國際級創新文化場所，以及提供配套高端辦公、特色住宅公寓、精品酒店等。

另外，地下空間還將實現3條地鐵線路的交通換乘，實現了與南京西路商圈其他商業體的互聯互通。整體以“東靜西鬧、沉浸無界”為核心框架，東部區域相對安靜，未來將設置酒店、創意辦公場所等帶動片區產業升級；西部區域則引入國際頂尖品牌入駐，打造具有影響力和美譽度的商圈商街。沿泰興路區域主選方向規劃了頂奢品牌新業態，目前已跟路威酩軒、歷峰、開云三大奢侈品集團旗下品牌達成合作關系；沿茂名北路區域，將主要以藝術、輕奢、高定及潮牌為方向。

張園夜景

未來，頂級辦公，與商業、藝術文化片區相互滲透，整個張園地塊內還將設置多處高品質公共活動空間，使市民共享城市更新的紅利，生動實踐了“人民城市人民建，人民城市為人民”的理念。

張園作為歷史風貌街區保護和城市有機更新的標桿，正在為上海文化、上海購物賦予更多創新潮趣與歷史底蘊完美融合的獨特氣質，為區域發展注入源源不斷的動力，譜寫出區域發展的新篇章。（靜安區供圖）

標簽： 城市更新 歷史建筑 資產價值 中西合璧