涼城新村街道探索3個小區聯合招標引入品牌物業

(資料圖)

袖珍小區團購物業，服務改善不漲價

■本報記者 謝飛君

“怡城苑物業管理面積約1萬平方米，物業費每平方米1.2元，整個小區的物業費滿打滿算也就1萬元出頭，招聘一個保安、一個保潔就超支了。但小區業主以老年人居多，要漲物業費不現實，這樣的小區該怎么管？”從去年年底開始，這個問題一直壓在李天翔的心頭。

李天翔是虹口區涼城新村街道城市建設事務管理中心主任，給他帶來困擾的直接原因是，轄區內好幾個“袖珍小區”的在管物業公司提出要撤場。在物業管理行業，單個小區維持物業正常運轉的理想面積為10萬—15萬平方米，但在涼城新村街道，建筑面積低于3萬平方米的小區有32個，占小區總量的55%。這些建造年代久遠的袖珍小區基礎設施老舊、物業收費低、物業服務長期處于低水平運行，業主不滿意，物業公司也想撤離。

在不漲物業費的前提下，如何提升這類袖珍小區的物業服務水平？李天翔在經過一番調研后推出了物業團購——最近該街道的3個袖珍小區在各方共同努力下，通過聯合招標，用原物業費的價格引入品牌物業。

不漲價如何提升服務

跟著李天翔從車站北路500弄進入星苑小區，只見道路兩側停滿了車，中間留出可供一輛車單向通行的寬度。不過，順著這條路在小區兜了一圈，并無一處擁堵阻塞。據業主反饋，道路通暢是小區的新情況。星苑小區作為售后公房，最近和同屬涼六居民區的涼城苑、怡城苑2個商品房小區聯合招標物業，在物業費未漲價的情況下將復欣物業引入小區。物業進駐后第一時間清點停車位數量，稱后期將編號向全體業主公布，緩解因停車信息不公開加劇的停車矛盾。

怡城苑、涼城苑、星苑小區這3個袖珍小區建造于1994年至2000年之間，面積分別為1萬平方米、5萬多平方米和7萬多平方米，對應的物業費為每平方米1.2元、1元、0.5—0.8元。隨著歲月變遷，小區的基礎設施老舊問題嚴重，維修、管理糾紛不斷?！皻w根到底是單一小區體量太小，管理成本高，物業企業能動性不強?！币胩嵘飿I服務水平，最直接的方式就是漲物業費?！鞍凑占兪袌鲞壿?，這些小區的物業費漲到3元也不算高，但這樣的漲幅顯然不是業主能輕易接受的。”

“之前已有街道針對這類袖珍小區管理做了探索，比如有的街道將房屋類型相同、品質相似、地域相近的小區先合并為一個物業管理區域，開設一個專項維修資金賬戶，成立一個業主委員會，再著手選聘品牌物業?！钡珱龀切麓褰值赖男^多為封閉式住宅小區，合并小區工作量巨大，最終考慮通過居民區黨建引領，牽頭相鄰小區業委會團購物業服務。

物業服務也能“團購”

2022年年底，申城物業告知涼城新村街道房辦，根據總公司業務調整，將于2023年3月底不再對涼六居民區的星苑、怡城苑、中星涼城苑進行物業管理。“3個小區原本就由申城物業共同管理，且在地理位置上相鄰，又同屬一個居民區，在一番走訪后，擬試點通過業委會共同體招標方式選聘物業公司。”

對于聯合招標，3個小區各有疑慮。外部條件稍好的小區，考慮的是“自己小區的利益會不會被侵占”；體量最小的小區，業主則干脆表示“不要物業，搞自治”。李天翔向3個小區業主解釋，雖然是聯合招標，但每個小區的物業服務標準不強求一致，“好比團購去一家飯店，選不同的套餐，吃不同的菜”。

在關鍵問題上達成統一意見后，涼城新村街道面對3個小區開了一次又一次的協調會。涼六居民區黨總支書記賀馥珺記得，先是組織業委會開會，然后是樓組長會議，再到業主代表會議。最終，大家的關注焦點從一開始的“擔心吃虧”變成“方案優化”。當業主代表對管理水平差異、資源共享方式、物業管理費調增等問題的存疑一一得到解決后，3個小區分別擬定了各小區物業服務和收費標準，并召開業主大會表決“實行聯合招標”的議題。

理論上，每個小區都要進行招投標才能選聘新物業。小區聯合體建立后，涼城新村街道房辦通過虹口區房辦與市房管局積極溝通，第一次完成了多小區公開聯合招投標事項，3個小區在不增加物業支出成本的情況下選聘到復欣物業，為實現物業集約化、規模化管理打下基礎。

聯合招標可復制推廣

5月23日上午，記者在3個小區現場看到，管理區域已完成新老物業交接工作。與合并小區后再統一進行物業招標的模式不同，3個小區在物理形態上并無變化。小區的進場整改事項還在繼續。當天在小區負責現場巡查抽檢工作的復欣物業副總經理茅瑞算了一筆賬：接管這個聯合體項目，成本預算非常緊張，但復欣物業在附近還有一個5萬平方米的在管小區，希望通過這個項目做片區化管理的嘗試。后續，為了集約化管理，復欣物業將投入資金做整體片區打造，通過上線App報修系統實現維修派單工作合理化。

“不少業主家里積壓了一些維修需求，我們進場后都在加緊完成，公共部位的維修養護已墊付了10多萬元，但這些事必須先做，業主們才有獲得感。”在該項目物業經理陸鼎立的安排中，日常生活類維修最為緊急，后續則將對小區綠化、停車管理進行優化。對于這些變化，業主也深有體會。怡城苑業委會主任王曉青說，團購物業價格公道，質量過硬，短短時間已經感受到物業服務的改善。

在上海，類似的袖珍小區不少，涼城新村街道的此次探索頗具意義。上海市虹口區物管中心副主任龔宇說，虹口區房管局多年來嘗試過各種方式，在不同街道嘗試小區合并、物業聯合招標等模式，旨在針對住宅小區體量小，物業服務難以形成集約化等問題給出破解之道。下一步將在涼城新村街道試點的基礎上，在全區推廣物業聯合招標模式，淘汰一批管理能級低的物業企業，引進優質物業企業，擴大企業管理規模，促進小區物業服務品質提升。

（來源：解放日報）

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