多地樓市“松綁”！多地下調首套房首付比例

春節之后，全國多個城市房地產政策邊際不斷放寬。鄭州市推行放松限貸限購政策;佛山市、重慶市、贛州市、菏澤市等城市的部分銀行下調首套房首付比例;自貢市、北海市、南寧市、晉中市也出臺公積金新政，調整貸款政策，下調公積金購房首付比例;廣州市、杭州市、福州市等地則下調房貸利率等等。

有分析人士對經濟觀察報記者表示，房地產政策適度放松，可能會促使未來房地產銷售的好轉，帶動信貸需求;房地產平穩也有助于盤活整個經濟微觀主體的活躍度，從而有助于穩定經濟預期，利好銀行等周期性的行業。目前銀行板塊估值偏低，房地產寬信用預期不斷升溫，經濟得以穩步擴張，有利于金融體系的盈利前景與資產質量的改善，從而有利于銀行估值修復行情的持續。

多地樓市“松綁”

3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，放松限貸。根據《通知》，為了降低個人住房消費負擔，鄭州市將引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這意味著首套貸款結清的家庭置換新房，再購房仍然按首套貸款政策，等于直接降低首付比例了。

春節之后，全國多個城市房地產政策邊際寬松在不斷發生。據經濟觀察報記者不完全統計，各地樓市“松綁”政策除了鄭州推行的放松限貸限購政策外，還有降低首付比例、公積金首付降低、下調房貸利率等措施。

“我們發現這些措施有一個特點，就是需要落實原來因城施策，精準調控的政策方針，所以各個地方仍存在差別化的調控。主要還是圍繞著房地產‘穩’在走，而不是強刺激。因為有些二三線城市是供大于求的狀態，通過降低首付等措施，穩定市場預期帶動需求，避免房地產非理性降溫。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對經濟觀察報表示。

截至目前，溫州市、南通市、佛山市、重慶市、贛州市、菏澤市等城市的部分銀行下調首套房首付比例。2月中旬，山東省菏澤市四大銀行下調了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付從之前最低30%，降至最低20%;重慶市，對于滿足1年社保要求的購房者，大部分銀行降低首套房首付比例降為20%;2月21日，佛山等城市也陸續跟進，佛山非限購區域包括南海區、順德區、三水區、高明區部分樓盤首付比例最低20%。

降低首付比例之外，今年多個城市也出臺公積金新政，調整貸款政策，下調公積金購房首付比例。2月18日，廣西南寧市將第二套房的公積金貸款首付款比例降低到住房價值的30%，而此前該比例最低為40%。2月25日，山西省晉中市調整住房公積金個人住房貸款政策，其中明確家庭購買第二套改善性住房需申請住房公積金貸款的，首付比例下調為不低于購房總價的20%。更早前，自貢市和北海市也已經率先出臺公積金新政調整貸款政策。

全國各大城市中，部分銀行下調房貸利率也在繼續，其中有一線城市，也有部分二三線城市。2月底，廣州地區六大國有銀行主流房貸利率已經變成首套房利率從此前的LPR(貸款市場報價利率)+100BP(5.6%)下調至LPR+80BP(5.4%)，二套房利率從此前的LPR+120BP(5.8%)下調至LPR+100BP(5.6%)。

杭州目前部分銀行進一步下調了房貸利率。其中，首套房利率從5.65%降至5.6%，二套房利率從5.85%降至5.7%。福州首套房貸利率從5.75%降至目前最低5.05%;二套房貸利率從最高5.75%降至5.25%。而且多個城市的房貸額度普遍較為充足，放貸速度也較快，最快一周就可以放款，部分銀行甚至提速至3天。

貝殼研究院2月份監測的103個重點城市顯示，主流首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.75%，均較上月回落9個基點。在103個重點城市中，有87個城市的房貸主流利率環比下調，較上月增加28個，沒有利率提高的城市。

有利銀行信貸需求和估值修復

房地產政策邊際寬松對銀行業務有什么利好呢?一位股份行零售信貸業務人士對經濟觀察報表示，房地產及其上下游鋼鐵裝潢家電等行業的信貸業務一直以來都占銀行業務一定比例，如果地產寬信用實施不了，房地產沒有平穩運行，銀行信貸會有一定影響。“按揭業務對于銀行來講是優質資產。我國的按揭首付比例較高，這部分資產的安全墊相對其它資產較高一點，所以降低首付和利率吸引大家來買房對銀行來說是好消息。”上述人士表示。“房貸利率往下走，有人覺得對銀行的業績可能是負面的影響。”招商證券銀行業首席分析師廖志明認為，房地產政策適度的放松，可能會促使未來房地產銷售的好轉，帶動信貸需求。“去年下半年以來，房地產銷售下滑明顯，影響到了按揭貸款的發放，其實如果銀行的貸款放不出去，即便價格很高，對銀行的收入也是有影響的。所以總體來看，后續房地產行業的企穩，對房地產信貸的企穩有很大促進作用。”廖志明告訴經濟觀察報記者。

周茂華進一步表示，房地產平穩有助于盤活整個經濟微觀主體的活躍度，從而有助于穩定經濟預期。整個經濟大盤如果更加活躍，對銀行等周期性的行業來說肯定是利好。

3月2日，在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上，銀保監會主席郭樹清針對房地產市場的情況表示，去年房價下降，房地產的泡沫化、貨幣化的問題發生了根本性的扭轉，樓市不像以前那么活躍了，但是住房還是需要的，特別是租賃住房，裝修也還是需要的，做這方面的金融服務很有意義。現在房地產的價格做一些調整，需求方面結構產生一些變化，對金融業來說是一個好事，但是我們不希望調整得太劇烈，對經濟影響得太大，還是要平穩的轉換。

民生證券研報指出，房地產寬信用預期不斷升溫，有利于銀行估值修復行情的持續。當前銀行板塊主線是寬信用推動穩增長，經濟預期改善，而房地產并購加速落地，銷售端寬松政策再加碼，能從量和質兩方面利好銀行資產端，利好銀行股估值。

2021年12月，央行、銀保監會發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，要求銀行業金融機構穩妥有序開展房地產并購貸款業務。在通知指引下，今年多家銀行相繼開展房地產并購主題債券發行工作。“不可否認目前銀行的估值是已經是處于極低了，如果房地產穩下來，經濟穩步擴張，有利于金融體系的盈利前景跟資產質量的改善，這種情況下利好銀行板塊的估值，而且銀行股中的高股息率對穩健型、長期價值投資者而言具有吸引力。從這幾點來看，我們對銀行股中長期的配置和估值修復還是整體偏樂觀。”周茂華稱。

廖志明表示，去年上半年特別一季度的時候，銀行股表現非常好，后來銀行股在去年下半年跌回去很多，其實非常重要的一個原因，就是一些房企爆雷引發了資本市場對銀行資產的擔憂。隨著整個房地產政策的放松和行業的企穩，有利于銀行股估值得到修復。

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