4月22日，港交所消息顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管(下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商管”)更新了招股書(shū)資料，繼續(xù)推進(jìn)上市。新的招股書(shū)中，萬(wàn)達(dá)商管完整披露了2021年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。整體來(lái)看，當(dāng)年，萬(wàn)達(dá)商管在管項(xiàng)目不斷提升，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，亮點(diǎn)滿滿。

如期完成2021年業(yè)績(jī)對(duì)賭

2021年10月，萬(wàn)達(dá)商管首次在港交所提交了招股書(shū)。招股書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)商管與珠海萬(wàn)贏、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及投資者訂立了一系列協(xié)議，萬(wàn)達(dá)商管將保證2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)、2022年及2023年扣除非經(jīng)常性損益的經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

更新后的招股書(shū)顯示，2021年，萬(wàn)達(dá)商管順利完成了對(duì)投資人承諾的凈利潤(rùn)目標(biāo)。毛利方面，公司2021年下半年毛利為60.1億元，較2021年上半年的45.1億元增長(zhǎng)33.1%;凈利潤(rùn)方面，公司2021年下半年凈利潤(rùn)為28.6億元，較2021年上半年的6.6億元增長(zhǎng)335.8%;核心利潤(rùn)方面，公司2021年下半年核心利潤(rùn)為27.7億元，較2021年上半年的20.7億元增長(zhǎng)33.9%，公司盈利大幅提升。

綜合來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管下半年凈利潤(rùn)表現(xiàn)穩(wěn)定，而上半年則出現(xiàn)了較大幅度的變動(dòng)，這主要是因?yàn)?021年上半年的一些非經(jīng)常性損益所致，這些非經(jīng)常性損益包括扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)虧損0.41億、出售附屬公司虧損13.60億及投資物業(yè)使用權(quán)終止確認(rèn)虧損0.6億等。

此外，由于公司從2021年5月起，向委托管理模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)收取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)，故上半年凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)參考意義不大。招股書(shū)顯示，截至2021年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管在管380座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，母公司大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)持有的274座廣場(chǎng)均采用委托管理模式;獨(dú)立第三方項(xiàng)目中，34個(gè)項(xiàng)目采用委托管理，72個(gè)采取租賃運(yùn)營(yíng)模式。

也就是說(shuō)今年前四月，200多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)未在報(bào)表中有所體現(xiàn)，這大幅影響了上半年的利潤(rùn)表現(xiàn)。不過(guò)隨著經(jīng)營(yíng)模式調(diào)整的完成，接下來(lái)萬(wàn)達(dá)商管將在利潤(rùn)表現(xiàn)上走向穩(wěn)定。

第三方外拓能力突出

2021年，萬(wàn)達(dá)商管在營(yíng)收、規(guī)模增長(zhǎng)上也表現(xiàn)不俗。

數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年，萬(wàn)達(dá)商管收入為128.4億元，較上半年的106.4億元增長(zhǎng)20.8%，全年?duì)I收達(dá)到234.8億元，業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

這主要受益于在管規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大。2021年下半年，萬(wàn)達(dá)商管新增37個(gè)廣場(chǎng)，總在管項(xiàng)目從2021年6月30日的380個(gè)增至2021年底的417個(gè)，其中來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目數(shù)量從2021年6月30日的106個(gè)增加到2021年底的132個(gè)。

總在管面積由2021年6月30日的5,416.9萬(wàn)平米上升到2021年底的5,895.4萬(wàn)平米，其中來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目在管面積從由2021年上半年的1,332.3萬(wàn)平米上升到2021年底的1,644.8萬(wàn)平米。

儲(chǔ)備項(xiàng)目上，2021年的161個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，有139個(gè)來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主，占比86.3%。可以看到，同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管在管獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量逐年提高，第三方外拓能力不斷增強(qiáng)。

此外，珠海萬(wàn)達(dá)商管的第三方項(xiàng)目合約期均長(zhǎng)于行業(yè)平均水平，委托管理模式下第三方合約直至業(yè)主土地使用權(quán)到期為止，而租賃管理模式下合約期限20年，可續(xù)簽直至業(yè)主土地使用權(quán)到期，有助于其獲得穩(wěn)定的收益。

值得一提的是，萬(wàn)達(dá)商管與多個(gè)核心品牌建立了合作關(guān)系，在第三方項(xiàng)目外拓過(guò)程中，這些核心品牌為萬(wàn)達(dá)商管奠定了招商基礎(chǔ)，縮短了項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間，成為萬(wàn)達(dá)商管的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，萬(wàn)達(dá)商管合作品牌數(shù)量為21071個(gè)，核心品牌數(shù)量為2335個(gè)。

穩(wěn)定良好的品牌合作使萬(wàn)達(dá)商管出租率始終維持在高位。2021年，萬(wàn)達(dá)商管整體出租率達(dá)到了99.3%。

“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略加速

進(jìn)入2022年來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管在輕資產(chǎn)方面步伐加快。

4月19日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)接連拿下北京SOLANA藍(lán)色港灣和北京五棵松卓展購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，合作方式均為輕資產(chǎn)。其中，5月1日，藍(lán)色港灣管理權(quán)將全面移交給萬(wàn)達(dá)，為期20年;五棵松卓展購(gòu)物中心則更名為北京五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，未來(lái)將落位第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全國(guó)旗艦產(chǎn)品。

在此之前，4月1日，建業(yè)集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。通過(guò)這次合作，建業(yè)將旗下若干商業(yè)項(xiàng)目10年左右的運(yùn)營(yíng)權(quán)交予萬(wàn)達(dá)，代價(jià)為7億元。3月28日，鑫苑與萬(wàn)達(dá)也簽署合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)管理、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域合作。更早一點(diǎn)的2月份，萬(wàn)達(dá)商業(yè)集團(tuán)還接管了一家山西房企田森集團(tuán)的商業(yè)項(xiàng)目。

萬(wàn)達(dá)商管大踏步擴(kuò)張的底氣來(lái)源于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。回首過(guò)往，2017年6月，遭遇風(fēng)波的萬(wàn)達(dá)以600億的價(jià)格拋售了76間酒店，13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)分別予富力、融創(chuàng)，這是萬(wàn)達(dá)最為落寞的一年。之后，萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”全面揚(yáng)帆起航。2018年，“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”更名為“萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理”，標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式從拿地蓋樓向管理投資轉(zhuǎn)變。

四年的調(diào)整與蟄伏為萬(wàn)達(dá)換來(lái)了一份穩(wěn)健的財(cái)務(wù)。招股書(shū)顯示，截止2021年年底，萬(wàn)達(dá)商管的資產(chǎn)負(fù)債率為70.9%，較上半年的80.4%降低近10個(gè)百分點(diǎn);流動(dòng)比率由2021年6月末的1.2增長(zhǎng)至2021年12月末的1.3，負(fù)債壓力進(jìn)一步減輕，短期償債能力穩(wěn)步提升，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化。

此外，公司截至2021年末在手貨幣資金超過(guò)188億人民幣，可以應(yīng)對(duì)未來(lái)公司業(yè)務(wù)拓展的各項(xiàng)業(yè)務(wù)需求。在房地產(chǎn)遭遇流動(dòng)性危機(jī)的當(dāng)下，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)為萬(wàn)達(dá)商管打開(kāi)了逆勢(shì)擴(kuò)張的窗口。

作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)圈的“最強(qiáng)王者”，萬(wàn)達(dá)商管已在“輕資產(chǎn)”之路上積累了一套成熟的體系與打法，構(gòu)筑起了企業(yè)“護(hù)城河”，在國(guó)家大力號(hào)召實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的當(dāng)下，萬(wàn)達(dá)商管將迎來(lái)更廣闊的發(fā)展空間。

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