央行調(diào)整首套房商貸利率下限 降低剛需購房壓力放大

降低剛需購房壓力 放大地方政策效果 促樓市回穩(wěn)

央行調(diào)整首套房商貸利率下限

為支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，昨天，央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)商業(yè)性房貸利率下限，其中首套房貸利率為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價利率(LPR)減20個基點(diǎn)。

此舉將進(jìn)一步降低剛需購房成本，減輕購房壓力。有分析人士表示，近期全國各地降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售等調(diào)整政策接連不斷，央行這一利好政策的出臺，將為全國房地產(chǎn)市場交易創(chuàng)造更好條件。

貸款200萬每月少還237元

《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》提出，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限將減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

《通知》調(diào)整的是首套房商貸利率的下限，各地還將根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主確定首套和二套房個人商貸利率加點(diǎn)下限。

首套房貸利率下限減20個基點(diǎn)，據(jù)測算，以200萬元貸款金額、等額本息、30年月供償還為例，購房者每月可減少月供支出約237元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約8.5萬元。

“按央行公布的實(shí)際利率測算，理論上是打了95折。但實(shí)際操作如何，要看各地銀行的規(guī)定。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從當(dāng)前對于新市民購房貸款政策進(jìn)一步放松的角度出發(fā)，未來新市民或可拿到這些超低利率的貸款，體現(xiàn)了國家對于新市民購房方面的支持和保障。

助推地方政策落實(shí)效果凸顯

4月29日，中共中央政治局召開會議，會議提出，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。會議的定調(diào)有利于各省市按照“因城施策”的原則出臺政策。

目前各地樓市松綁已呈現(xiàn)井噴趨勢，截至5月13日，已有超30個城市在5月發(fā)布了穩(wěn)樓市政策。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來我國已有超110個城市出臺樓市松綁政策，主要覆蓋放松限購限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、公積金貸款放松、放松限售、購房補(bǔ)貼六大層面。

繼鄭州、哈爾濱等省會城市率先放松樓市“限購”“限貸”后，近期，東莞、南京也出臺樓市新政，對多孩家庭放寬“限購”。常州、沈陽、舟山等城市也于近日出臺公積金貸款方面松綁政策。

“各地不斷出臺松綁樓市政策，但從市場實(shí)際恢復(fù)情況來看，市場回穩(wěn)的速度不及預(yù)期。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，其中一個原因是缺少中央實(shí)質(zhì)性的政策支持，而本次中央差別化信貸政策將放大各地松綁政策效果，這也是中央首次明確傳達(dá)“救市”信號，預(yù)示著如果后續(xù)市場回穩(wěn)不及預(yù)期，各地政策松綁力度還會進(jìn)一步加強(qiáng)，直到達(dá)到市場預(yù)期。

另據(jù)4月公布的5年期LPR報(bào)價4.6%，減20個基點(diǎn)意味著首套住房的房貸利率最低可達(dá)4.4%，重回2015年9月后的房貸水平。“2016年全國房地產(chǎn)升溫的一個重要原因就在于信貸環(huán)境寬松，可以預(yù)測到本次中央信貸政策是房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的助推器。”王小嬙說。

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，央行下調(diào)首套房貸利率下限將引導(dǎo)地方政府和銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整貸款政策，尤其在房貸利率方面，能降則降、能低則低，最終也刺激房企積極推盤和銷售，充分帶動房地產(chǎn)交易行情的活躍。

預(yù)計(jì)北京下調(diào)幅度小于其他城市

央行此次僅調(diào)整首套房貸利率下限，二套住房個人商貸利率政策下限保持不變。

“首套房與二套房貸款利差進(jìn)一步拉大，能夠在刺激首套房需求釋放的同時，避免擴(kuò)大投機(jī)性需求，守住房住不炒的原則。”中泰證券首席分析師楊暢表示，對于部分人口流入數(shù)量較大，住房有剛性需求的城市，也可以結(jié)合自身情況采取不同的加點(diǎn)方式，有利于對需求釋放進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，防止產(chǎn)生房價快速上行的壓力。

北京未來將如何調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率?數(shù)據(jù)顯示，自2021年三季度以來，北京新房市場成交量呈現(xiàn)逐季度下降的局面。今年一季度新房成交量再度下降至13092套，較上年四季度下滑37.71%，較去年同期下滑40.12%。王小嬙分析，今年以來北京樓市交易雖然回升速度快于其他城市，但市場成交規(guī)模仍低于去年同期，“疊加4月疫情突發(fā)，市場回升受阻，北京跟隨央行差別化信貸政策概率較大，但下調(diào)幅度會小于其他城市”。

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