為保障房地產行業健康發展，增強市場機構投資民營房企債券信心，今年以來，監管層持續優化政策改善民營房企融資環境，多家券商則利用信用保護工具等創新服務支持其債務融資。

中信證券相關負責人對《證券日報》記者表示，券商通過參與創設信用保護工具，可以將自身信用賦能民營經濟，有效增強資本市場對民營經濟的信心，改善民營房企融資環境，助力其健康發展。

高層定調監管出手

護航房地產融資

今年以來，多次重磅會議強調，“支持民營經濟持續健康發展”“促進房地產市場平穩健康發展”。不難看出，民營企業和房地產企業正成為政策面大力支持的焦點，而民營房企則是相關政策的“交叉點”。

2022年政府工作報告明確，完善民營企業債券融資支持機制。基于此，民營房企融資頻迎政策暖風。為認真貫徹中共中央政治局會議精神，證監會在召開專題會議研究資本市場相關政策措施時表示，積極支持房地產企業債券融資。滬深交易所隨后表態，支持房地產企業合理融資需求。

暢通民營房企融資通道，也離不開金融機構助力。5月11日，證監會發文表示，交易所債券市場推出民營企業債券融資專項支持計劃，由中證金融運用自有資金負責實施，通過與債券承銷機構合作創設信用保護工具等方式，增信支持有市場、有前景、有技術競爭力并符合國家產業政策和戰略方向的民營企業債券融資。

“今年以來，受多重因素影響，房地產行業銷售面積和銷售金額有所下行，民營房企資金較為緊張;加之前期部分高杠桿企業發行的債券出現違約，金融機構投資民營房企債券的意愿進一步降低，民營房企的融資環境持續收緊。”中信證券相關負責人認為，監管層陸續出臺相關政策改善民營房企融資環境，券商積極響應號召創設信用保護工具，在向市場傳遞積極政策信號的同時，也增強了市場信心，吸引投資者積極參與民營房企債券投資。

審核端合理“松綁”

投資端券商“助攻”

“聚焦民營房企債券發行，關鍵在于審核端和投資端。”廣發證券相關人士向《證券日報》記者分析稱，在支持房企合理融資需求的政策導向下，審核端已對民營房企進行合理“松綁”，如何修復投資端的情緒并打消顧慮，或成“松綁”政策能否成功的關鍵因素之一。

上述人士同時表示，對于優質資產已大部分受限且難以尋求市場化第三方擔保的民營房企而言，以信用保護工具支持其債券融資，有利于緩解其融資難題。

近日，龍湖、碧桂園、美的置業3家民營房企陸續公布發行公司債的相關公告，3只債券均設立信用保護合約;而同步發行的一筆以重慶龍湖為核心企業的供應鏈ABS則啟用了信用保護憑證。

中信證券作為券商代表之一，聯合中證金融通過創設信用保護工具，助力龍湖供應鏈ABS及龍湖公司債兩單項目成功發行。中信證券相關負責人表示，“信用保護工具的目的是利用創設機構的優質信用資信，為受保護的金融產品本息兌付提供增信。本次創設的8000萬元信用保護工具，是在民營房企債務融資的一次有益嘗試。同時，引起了市場高度關注，投資者認購熱情較前期明顯高漲。”

中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，券商為民營房企發債提供創新服務，是一種增加市場機構服務實體經濟的手段。券商通過創設信用保護工具，為民營房企提供“債券發行+信用保護”方案，豐富券商自身FICC業務體系的同時，為民營經濟健康發展賦能。

“券商主動為優質民營房企增信，向市場傳導積極信號。”開源證券地產建筑首席分析師齊東告訴《證券日報》記者，信用保護工具的引入能夠幫助市場修復對民企地產債的投資信心，改善民營房企融資環境。

“從券商角度來講，秉承著金融服務實體經濟的理念，支持民營企業尤其是當前面臨困難的民營房企是應有之責。”廣發證券相關人士認為，回歸券商本源業務，現階段可用三種方式為民營房企賦能。

上述人士解釋，除前述3家房企外，市場上仍有較多優質民營房企出現流動性困難，券商可通過為他們制定合理的債券發行計劃，幫其打通債券融資渠道，在緩解民營房企流動性壓力的同時，為市場增加優質債券的供給。

上述人士進一步介紹，將積極參與信用保護工具的創設。券商可發揮專業的風險定價能力，設計出符合“風險與收益匹配”的信用保護工具，使信用保護工具進一步起到為民營房企發行債券增信的作用。

“最后，加大體制機制創新，積極穩妥推進高收益債券市場。”上述人士認為，民營房企違約風險頻發，導致市場避險情緒嚴重，若債券發行利率沒有體現相應風險對價，則不會有投資者投資。成熟的境外市場為解決民企及初創企業融資難題開設了高收益債券市場，建議在體制機制上進行創新，在加強發行人信息披露、保護投資者利益的前提下，積極穩妥推進境內高收益債券市場，對投資者分層分級，引導合格的高收益投資者投資民企債券，進而實現相對高收益。

房企融資品類將呈開放趨勢

機構服務可從三方發力

“近期，包括首套房貸利率下限下調20個基點、信用保護憑證設立等利好政策頻現，均體現政策面化解房地產風險的決心。”廣發證券相關人士認為，市場對房地產行業信心有望加速回暖，推動改善房企銷售回款、融資。

從監管層釋放的信號判斷，中信證券相關負責人認為，未來民營房企的融資產品種類、規模和投資者群體等方面將呈現開放趨勢，建議金融機構服務民營房企融資從三個方面發力。

上述負責人介紹，“借鑒本次信用保護工具的創設經驗，金融機構可結合自身研究能力和風險分析能力，對認可的民營房企提供信用保護工具，助其融資。對于持有優質不動產的民營房企，金融機構可協助其通過CMBS、類REITs等資產證券化方式盤活存量經營資產，獲得長期穩定的資金。部分民營房企長期耕耘租賃住房、產業園區等領域，對于滿足國家發改委和證監會基礎設施公募REITs試點要求的資產，金融機構可協助民營房企通過公募REITs取得增量權益融資。”

在廣發證券相關人士看來，金融機構服務民營房企融資，除進一步加大對各類優質民企的債券承銷和投資外，還可以新工具、新產品作為發力點。

“進一步健全信用保護工具。”上述人士介紹，信用保護工具是市場化支持民營房企債券融資的重大創新性舉措，可幫助投資者降低違約風險的沖擊、抵御估值波動風險，并降低民營房企融資成本、提升發行效率。但現有信用保護工具也存在流動性不足、交易技術門檻高等問題，金融機構可與監管部門一道，進一步健全信用保護工具。例如，增加對單一發行人的授信規模，提升核心交易商、專業擔保增信和地方AMC之間二級交易活躍度的方式，增強流動性;可進一步創新信用保護工具，推動組合型信用保護合約出臺，為民營房企債務融資提供“一籃子”信用保護，并積極參與對組合型信用保護合約提供公允的第三方估值服務，降低市場參與者開展交易的技術門檻。

“通過創新品種盤活民營房企存量資產。”上述人士認為，目前，民營房企依靠自身信用融資的難度較大，除擔保、信用保護工具等增信措施外，金融機構還可協助民營房企發行創新品種，盤活存量資產，從主體信用融資轉為通過優質資產融資。

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