西安二孩家庭買房意愿提高 二手房參考價不再是硬標(biāo)準(zhǔn)

在“放松限購、限售，降低公積金貸款首付比例”一個月后，西安二手房成交量環(huán)比上漲，與此同時，中介機構(gòu)平臺已不再顯示此前政府公布的二手房成交參考價格。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，各城市因城施策，積極使用房地產(chǎn)調(diào)控政策工具箱來提振市場預(yù)期，恢復(fù)市場流通，在政策影響下，5月、6月貝殼50城二手房成交量連續(xù)環(huán)比增長，環(huán)比增幅分別為14%、25%。澎湃新聞注意到，在監(jiān)測的城市中，6月西安二手房成交量環(huán)比上漲18%。

“政策出臺后，市場已逐步回暖，不急售的客戶已經(jīng)開始調(diào)高掛牌價格”。西安當(dāng)?shù)匾恢薪檎f。

二手房成交量上漲

西安于今年5月28日出臺多項樓市政策提振房地產(chǎn)市場。

5月28日晚間，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問題的通知》，其中提到，保障合理住房需求，從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區(qū)域購買首套住房的，須在購房前落戶滿1年。

這也意味著，新落戶西安的購房者只需要滿足落戶一年的時間要求，不需要社保的條件。

對于非本市戶籍居民家庭在住房限購區(qū)域購買住房的，須持有本市《居住證》，且在購房之日前2年在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅。也就是說，對于外地人來說，購房從原來的5年社保要求下降為2年。

從限售政策來說，西安對于新房和二手房都落實了放松限售政策的要求，均從過去5年限售下調(diào)為2年限售。

不僅如此，西安還優(yōu)化了各類人群購房政策，其中明確二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房的，按照“剛需家庭”對待。

在強化住房金融支持方面，新政提出調(diào)整住房公積金貸款首付比例。首次申請住房公積金貸款購買普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于20%;購買非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于25%。第二次申請住房公積金貸款，購買普通住房(144㎡及以下)的，首付比例不低于25%;購買非普通住房(144㎡以上)的，首付比例不低于30%。

與此同時，西安調(diào)整住房公積金貸款最高額度。通過公積金貸款購買住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。

一系列政策落地后，西安樓市已現(xiàn)回暖。

按照貝殼研究院數(shù)據(jù)，6月西安二手房成交量環(huán)比上漲18%。從價格上看，據(jù)中指研究院公布的《百城價格指數(shù)》，6月，西安新建住宅價格環(huán)比上漲0.68%，在100個城市中漲幅第一，樣本平均價格約12069元/平方米;二手房方面，6月，西安二手住宅環(huán)比上漲0.15%，在100個城市中排名23，樣本平均價格約16364元/平方米。

數(shù)據(jù)來源：2022年6月百城新建住宅價格指數(shù)

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

西安當(dāng)?shù)刂薪槿藛T表示，二手房市場通常都是“量在價先”，成交量上去后，價格也會有所上調(diào)，當(dāng)前西安的整體成交量還不錯，不急售的客戶已經(jīng)開始調(diào)高掛牌價格了。

不過，也有中介反饋沒有感受到明顯的變化，“市場還是比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)客戶集中看房的情況”。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究院總監(jiān)陳文靜提到，“5·28”新政后，除新政受惠群體外，其他群體觀望情緒仍較高，二孩家庭、滿二的多套房家庭在新政作用下提高入市意愿。從新房市場看，購房者仍青睞于如高新區(qū)、曲江新區(qū)等高附加值板塊，或港務(wù)區(qū)等高性價比板塊。

二手住房成交參考價格已取消?

放松限購、限售等政策的同時，中介機構(gòu)平臺已不再顯示此前政府公布的二手房成交參考價格。

西安于2021年7月8日發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，《通知》指出，西安市房產(chǎn)交易管理中心以住宅小區(qū)為單位，充分參考二手住房網(wǎng)簽成交價格、評估價格等因素，經(jīng)調(diào)查分析，形成二手住房成交參考價格，在西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號等網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布。

同時，政策明確，涉及二手房交易各環(huán)節(jié)的有關(guān)機構(gòu)要將二手住房成交參考價格作為參考依據(jù)，引導(dǎo)二手住房理性交易，穩(wěn)定市場預(yù)期。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手住房房源。

不過，據(jù)西安當(dāng)?shù)刂薪榉答?，?dāng)前二手房成交參考價格已不再作為主要標(biāo)準(zhǔn)之一。

以未央?yún)^(qū)龍湖楓香庭為例，按照西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2021年10月13日發(fā)布的《關(guān)于發(fā)布第二批住宅小區(qū)二手住房成交參考價格的通告》，該小區(qū)成交參考價顯示為17615元/平方米。

而按照貝殼找房平臺數(shù)據(jù)，目前該小區(qū)5月份的參考均價顯示為21827元/平方米。據(jù)了解，該小區(qū)目前在售房源62套(包含15個車位)，其中一套118平方米的房源掛牌價格最高顯示25424元/平方米。

貝殼找房經(jīng)紀(jì)人表示，目前政府公布的二手房成交參考價格已經(jīng)不再顯示，外網(wǎng)上看到的價格就是業(yè)主在售的真實價格。

同樣的，安居客平臺也不再顯示政府公布的該小區(qū)二手房成交參考價格。

目前，房天下平臺仍顯示龍湖楓香庭參考均價17615元/平方米，不過多數(shù)房源掛牌價超過參考均價。經(jīng)紀(jì)人表示，政府參考價已取消。

另以高新區(qū)天地源楓林意樹小區(qū)為例，該小區(qū)原是“第二批住宅小區(qū)二手住房成交參考價格”中公布的成交參考價格最貴的一個小區(qū)。按照政府公布的參考價，位于高新區(qū)天地源楓林意樹小區(qū)的參考價為25838元/平方米。

目前，貝殼找房平臺顯示該小區(qū)5月份的參考均價為36099元/平方米，較政府公布的參考價高出39.7%。

截至發(fā)稿，西安市住建局未予回應(yīng)。西安市房產(chǎn)交易管理中心相關(guān)工作人員表示，成交參考價格可作參考，并非強制性，貸款方面需具體咨詢銀行。

西安當(dāng)?shù)刂薪楸硎?，目前大部分銀行已不再將二手房指導(dǎo)價作為硬標(biāo)準(zhǔn)，銀行會根據(jù)真實的成交價和評估價來批貸款，哪個低就按哪個做貸款總額審批。

“目前，銀行批貸款和放貸款的速度也加快了。”另有中介人員說。

從掛牌量來看，諸葛研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年6月(截至23日)西安二手房掛牌量為123452套，環(huán)比下降8%，同比上漲28.4%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，西安于5月28日發(fā)布新政，涉及放松限購限售等多方面，其中提出二手房限售年限5改2，將會對二手房起到激勵作用，隨著“5·28”新政逐漸發(fā)酵，一定程度上將會提振二手房市場信心，價格也將迎來回升空間。

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