5年期以上LPR下調(diào)至4.45% 疊加首套房貸最低下限新政

20日，5年期以上LPR迎來最大降幅。當(dāng)日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），其中5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，至4.45%。1年期LPR與上月報(bào)價(jià)持平，仍為3.70%。

與個(gè)人住房按揭貸款相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)，立即引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。就在5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的通知明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)，這意味著首套房貸利率最低可到4.25%，由此計(jì)算來看，百萬元房貸月供或可少200元。

5年期LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)

5月16日，人民銀行“等額等價(jià)”續(xù)做了中期借貸便利（MLF），本月MLF降息預(yù)期落空。從歷次LPR調(diào)整看，如果MLF利率下調(diào)，那么LPR必下調(diào)；在MLF利率不變時(shí)，LPR有過兩次下調(diào)。市場(chǎng)觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，5月1年期LPR有下調(diào)可能，但5年期以上LPR是否同時(shí)下調(diào)存在不確定性，特別是在首套房貸款利率下限下調(diào)的背景下。超出市場(chǎng)預(yù)期的是，樓市定向降息舉措再度加碼。

“這是LPR報(bào)價(jià)形成機(jī)制改革以來，首次出現(xiàn)1年期LPR不降、5年期以上LPR下降的情況，而且5年期以上LPR創(chuàng)下最大降幅。”中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，這體現(xiàn)了貨幣政策進(jìn)一步加大力度支持穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、提振國(guó)內(nèi)投資及消費(fèi)需求將發(fā)揮積極作用。

植信投資研究院高級(jí)研究員王運(yùn)金認(rèn)為，此次調(diào)降表明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下加大政策支持力度的需求迫切，需要進(jìn)一步增強(qiáng)穩(wěn)增長(zhǎng)信心。近期疫情降低了居民消費(fèi)能力與購(gòu)房意愿，銀行信貸投放難度同步加大，此次較大幅度下調(diào)5年期以上LPR傳達(dá)出貨幣政策支持穩(wěn)增長(zhǎng)的決心，有助于提升企業(yè)投資與居民消費(fèi)信心。

房貸利率最低至4.25%

5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)入首套房的購(gòu)房者無疑是重大利好。按照5月20日5年期LPR報(bào)價(jià)，全國(guó)首套房貸利率下限由4.4%調(diào)整至4.25%。換句話說，增量首套房購(gòu)房者享受的房貸利率，最低可低至4.25%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)算了一筆賬，疊加LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)和住房貸款利率下限降低20個(gè)基點(diǎn)的雙重因素，以100萬貸款本金、30年等額本息的償還方式進(jìn)行計(jì)算，房貸利率從此前的4.6%下調(diào)為4.25%，其月供額將從5126元變?yōu)?919元，減少了207元。

需要提示的是，對(duì)于已經(jīng)有房貸在身的人，則需把重新定價(jià)周期和重定價(jià)日考慮在內(nèi)，在重新定價(jià)日前月供不變，大部分銀行是從新一年的第1月份開始調(diào)整。假設(shè)購(gòu)房者與銀行約定的重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為每年1月1日，本月5年期以上LPR下調(diào)并不會(huì)影響其今年每月還貸數(shù)額；如果到明年1月1日，即與銀行約定的重新定價(jià)日，5年期以上LPR仍能保持在4.45%，那么該購(gòu)房者的房貸利率則將自動(dòng)下降15個(gè)基點(diǎn)。2023年1月，很多人的房貸將會(huì)迎來新一輪調(diào)整周期。

釋放明確穩(wěn)樓市信號(hào)

近日來，連云港、杭州、成都、海口、鄭州等多地調(diào)整了樓市調(diào)控政策，主要為降低首付比例、加大公積金購(gòu)房支持力度、下調(diào)房貸利率、調(diào)整限購(gòu)范圍、縮短限售周期、給予購(gòu)房者稅費(fèi)優(yōu)惠及購(gòu)房補(bǔ)貼等。政策“組合拳”陸續(xù)出臺(tái)，有利于居民住房信貸回暖，房地產(chǎn)政策將會(huì)在更大面積和更大程度上釋放購(gòu)房需求。

“當(dāng)前樓市低迷，房貸需求較弱，市場(chǎng)平衡正在向貸款方傾斜，也是促使報(bào)價(jià)行下調(diào)5年期以上LPR報(bào)價(jià)的一個(gè)直接原因。”東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，特別是對(duì)房地產(chǎn)的定向支持正在持續(xù)加碼，釋放了明確的穩(wěn)樓市信號(hào)，意在緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下行對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累，同時(shí)也有助于管控頭部房企違約等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，同比下降0.1%，時(shí)隔6年多新房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)同比下跌。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大下行壓力，目前相關(guān)政策有助于降低房地產(chǎn)交易成本，對(duì)于市場(chǎng)有積極提振作用，LPR下降對(duì)于降低購(gòu)房成本、降低開發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款成本等都會(huì)產(chǎn)生積極的作用。

“也要看到，選擇下調(diào)5年期以上LPR是出于促進(jìn)中長(zhǎng)期信貸增長(zhǎng)的考慮，還能夠起到調(diào)節(jié)信貸結(jié)構(gòu)的作用。”王運(yùn)金提示，此次調(diào)降還將推動(dòng)中長(zhǎng)期信貸對(duì)基建等重大項(xiàng)目建設(shè)、制造業(yè)等具有長(zhǎng)期資金需求領(lǐng)域發(fā)展的金融支持。

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