5年期以上LPR下調(diào)至4.45% 疊加首套房貸最低下限新政

20日，5年期以上LPR迎來最大降幅。當日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期貸款市場報價利率（LPR），其中5年期以上LPR下調(diào)15個基點，至4.45%。1年期LPR與上月報價持平，仍為3.70%。

與個人住房按揭貸款相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)，立即引發(fā)市場高度關(guān)注。就在5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的通知明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減20個基點，這意味著首套房貸利率最低可到4.25%，由此計算來看，百萬元房貸月供或可少200元。

5年期LPR報價單獨下調(diào)

5月16日，人民銀行“等額等價”續(xù)做了中期借貸便利（MLF），本月MLF降息預(yù)期落空。從歷次LPR調(diào)整看，如果MLF利率下調(diào)，那么LPR必下調(diào)；在MLF利率不變時，LPR有過兩次下調(diào)。市場觀點普遍認為，5月1年期LPR有下調(diào)可能，但5年期以上LPR是否同時下調(diào)存在不確定性，特別是在首套房貸款利率下限下調(diào)的背景下。超出市場預(yù)期的是，樓市定向降息舉措再度加碼。

“這是LPR報價形成機制改革以來，首次出現(xiàn)1年期LPR不降、5年期以上LPR下降的情況，而且5年期以上LPR創(chuàng)下最大降幅。”中國民生銀行首席研究員溫彬認為，這體現(xiàn)了貨幣政策進一步加大力度支持穩(wěn)增長，對降低實體經(jīng)濟融資成本、提振國內(nèi)投資及消費需求將發(fā)揮積極作用。

植信投資研究院高級研究員王運金認為，此次調(diào)降表明當前經(jīng)濟形勢下加大政策支持力度的需求迫切，需要進一步增強穩(wěn)增長信心。近期疫情降低了居民消費能力與購房意愿，銀行信貸投放難度同步加大，此次較大幅度下調(diào)5年期以上LPR傳達出貨幣政策支持穩(wěn)增長的決心，有助于提升企業(yè)投資與居民消費信心。

房貸利率最低至4.25%

5年期以上LPR下調(diào)15個基點，對于準備購入首套房的購房者無疑是重大利好。按照5月20日5年期LPR報價，全國首套房貸利率下限由4.4%調(diào)整至4.25%。換句話說，增量首套房購房者享受的房貸利率，最低可低至4.25%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進算了一筆賬，疊加LPR下調(diào)15個基點和住房貸款利率下限降低20個基點的雙重因素，以100萬貸款本金、30年等額本息的償還方式進行計算，房貸利率從此前的4.6%下調(diào)為4.25%，其月供額將從5126元變?yōu)?919元，減少了207元。

需要提示的是，對于已經(jīng)有房貸在身的人，則需把重新定價周期和重定價日考慮在內(nèi)，在重新定價日前月供不變，大部分銀行是從新一年的第1月份開始調(diào)整。假設(shè)購房者與銀行約定的重定價周期為1年，重定價日為每年1月1日，本月5年期以上LPR下調(diào)并不會影響其今年每月還貸數(shù)額；如果到明年1月1日，即與銀行約定的重新定價日，5年期以上LPR仍能保持在4.45%，那么該購房者的房貸利率則將自動下降15個基點。2023年1月，很多人的房貸將會迎來新一輪調(diào)整周期。

釋放明確穩(wěn)樓市信號

近日來，連云港、杭州、成都、海口、鄭州等多地調(diào)整了樓市調(diào)控政策，主要為降低首付比例、加大公積金購房支持力度、下調(diào)房貸利率、調(diào)整限購范圍、縮短限售周期、給予購房者稅費優(yōu)惠及購房補貼等。政策“組合拳”陸續(xù)出臺，有利于居民住房信貸回暖，房地產(chǎn)政策將會在更大面積和更大程度上釋放購房需求。

“當前樓市低迷，房貸需求較弱，市場平衡正在向貸款方傾斜，也是促使報價行下調(diào)5年期以上LPR報價的一個直接原因。”東方金誠首席宏觀分析師王青認為，特別是對房地產(chǎn)的定向支持正在持續(xù)加碼，釋放了明確的穩(wěn)樓市信號，意在緩解房地產(chǎn)市場下行對宏觀經(jīng)濟的拖累，同時也有助于管控頭部房企違約等重點領(lǐng)域風(fēng)險。

根據(jù)最新發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，同比下降0.1%，時隔6年多新房價格首次出現(xiàn)同比下跌。嚴躍進認為，這說明房地產(chǎn)市場面臨較大下行壓力，目前相關(guān)政策有助于降低房地產(chǎn)交易成本，對于市場有積極提振作用，LPR下降對于降低購房成本、降低開發(fā)貸款和經(jīng)營貸款成本等都會產(chǎn)生積極的作用。

“也要看到，選擇下調(diào)5年期以上LPR是出于促進中長期信貸增長的考慮，還能夠起到調(diào)節(jié)信貸結(jié)構(gòu)的作用。”王運金提示，此次調(diào)降還將推動中長期信貸對基建等重大項目建設(shè)、制造業(yè)等具有長期資金需求領(lǐng)域發(fā)展的金融支持。

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