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備受關注的公募REITs底層資產擴募終于迎來實質性進展。9月27日晚間，5只公募REITs相繼在滬深交易所披露了擬新購入基礎設施項目的公告。

此次率先披露的產品分別為紅土鹽田港REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT、富國首創水務REIT、中金普洛斯REIT，其中上交所3單、深交所2單。上述產品擬申請擴募并新購入基礎設施項目，計劃采用定向擴募方式，向不超過35名特定對象發售。有業內人士表示，目前項目處于公告階段，而監管層面前期也與各機構有所交流溝通，相信各項流程的推進也會比較順利，不排除年內項目落地的可能性。

“擴募的出現意味著整個公募REITs業務從1.0到2.0的邁進，具有十分重要的意義。”中航基金不動產投資部總經理宋鑫對《經濟參考報》記者表示，“這相當于資產上市之后，有了新購入資產這一新環節，保證了整個產品未來的可持續發展。另外，也是對具體擴募的流程、估值、定價的很好的實踐。”

“REITs擴募將更好促進投融資良性循環。在擴募機制的推動下，公司可以進一步形成‘開發—培育—盤活—再開發’的投融資良性循環，在項目培育成熟后，通過REITs擴募和購入資產來實現‘資產上市’，減少持有資產對公司的資金占用，加速資金回籠，降低資產負債率，實現業務規模擴張。”富國首創水務REIT在申報公告中表示。

按照相關監管要求，上市一年之后的公募REITs產品可以進行擴募。“除了此次的5個項目，其他各家也都在積極地尋找適合的資產并推進做好相應的擴募準備，相信在不久的將來，市場也會看到更多相關信息。同時，最近已上市的產品也不排除在滿足一年上市要求之后開展相應的擴募。事實上，現在新申報的很多項目，也很早就著手準備擴募的儲備資產。”宋鑫進一步指出。

就具體擴募方案來看，“博時蛇口產園REIT擴募申報項目”本次擴募資金擬最終用于新購入基礎設施項目及償還全部并購貸款。標的資產為招商蛇口全資子公司招商局光明科技園有限公司持有的部分基礎設施。富國首創水務REIT申報項目公告顯示，公司預計擴募規模為9億元至13億元，最終募集規模以市場發行情況為準。該項目本次擴募標的資產方面，則擬新購入基礎設施項目為長治市污水處理特許經營項目，具體項目以國家發改委最終推薦范圍為準。另外，紅土鹽田港REIT擬新購入的基礎設施項目為世紀物流園項目，其位于深圳市鹽田區鹽田港綜合保稅區北區，鄰近鹽田港碼頭，項目包括1座倉庫（含配套辦公及地下車庫）；中金普洛斯REIT擬通過擴募發售募集資金，認購中金公司發行的第2期資產支持專項計劃的全部資產支持證券，并最終投資位于山東省青島市、廣東省江門市和重慶市的三個倉儲物流園區項目；華安張江光大REIT擬購入基礎設施項目則為張潤置業持有的張潤大廈項目，基礎設施項目位于中國（上海）自由貿易試驗區國家級高新技術園區張江科學城內。

值得注意的是，首批申報擴募的項目類型涉及4單產權類和1單特許經營權類，產權類標的資產成為“主力”。“從目前審核要求來講，特許經營權類項目的合規手續比產權類更復雜，所以無論在首發還是擴募上，都會花費更長的時間。這也是前期擴募項目的一大特點。”宋鑫表示，“從擴募資產來源來看，此次的5單項目實際上都是從原有權益人的資產進行擴募。而未來也不排除出現由體外進行擴募的可能性。另外，從投資者角度來講，擴募資產未來對于原有上市平臺二級市場的反饋，我們也拭目以待。這對未來公募REITs業務走勢，包括其他項目何時擴募、以何種價格擴募，都將起到很好的借鑒意義。”

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