支持住房改善消費(fèi)，進(jìn)一步釋放改善性需求勢(shì)在必行。較好釋放改善性需求，將有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)面臨的流動(dòng)性困境，對(duì)于防風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)市場(chǎng)都很關(guān)鍵。促進(jìn)改善性需求入市，可以從降低改善性需求購(gòu)房門檻、優(yōu)化換房置業(yè)流程、加大對(duì)改善性需求稅費(fèi)優(yōu)惠力度等方面著手。

2022年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，支持住房改善等消費(fèi)。因城施策，支持剛性和改善性住房需求。日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹接受媒體采訪時(shí)也表示，2023年將大力支持剛性和改善性住房需求。對(duì)購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，促進(jìn)改善性住房需求的釋放，將是需求端助力房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的重要舉措。

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何為改善性住房需求？通常購(gòu)房家庭購(gòu)買首套住房時(shí)，解決的是住房從無到有的剛性需求。首次置業(yè)的購(gòu)房者往往年齡不大，資金有限，家庭人口少，無論是選擇住房方位還是居住面積，都重在滿足基本居住需求。隨著年齡增長(zhǎng)、結(jié)婚生子，以及資金積累逐步增多，對(duì)住房的需求也不斷變化，有的家庭希望以舊換新、有的需要以小換大、有的需要把房子換到孩子學(xué)校附近等，這些換房需求通常為改善性需求。

支持住房改善消費(fèi)，進(jìn)一步釋放改善性需求勢(shì)在必行。近一年多來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整周期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的2022年12月商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有55個(gè)，比上月增加4個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有63個(gè)，比上月增加1個(gè)。價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量繼續(xù)增多，在一定程度上反映出當(dāng)前購(gòu)房者觀望情緒仍較為濃厚。房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體回升有重要意義，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展特別是支持住房改善消費(fèi)，是恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的重要內(nèi)容。較好釋放改善性需求，將有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)面臨的流動(dòng)性困境，對(duì)于防風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)市場(chǎng)都很關(guān)鍵。

改善性需求正逐步提升。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)居民戶均住房套數(shù)超過1.1套，整體告別住房短缺，居民對(duì)住房的需求也從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。有研究表明，從北京住房交易的成交結(jié)構(gòu)看，“賣舊買新”或“賣一買一”已經(jīng)占到總成交比重的55%左右。在很多城市，改善性購(gòu)房的比重正逐年增多。貝殼研究院的研究表明，35歲至45歲購(gòu)房群體是以改善性需求為主的核心人群。據(jù)該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，50個(gè)重點(diǎn)城市改善性購(gòu)房占比由2020年的26%提高到2022年的30%。開發(fā)企業(yè)也發(fā)現(xiàn)，即便在2022年市場(chǎng)處于深度調(diào)整狀態(tài)，一些優(yōu)質(zhì)改善性房地產(chǎn)項(xiàng)目反而取得了十分亮眼的銷售業(yè)績(jī)，這折射出市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化和信心。基于此，想要進(jìn)一步釋放住房消費(fèi)，啟動(dòng)改善性需求人群的消費(fèi)能力可能是重中之重。

合理釋放改善性需求，降低改善性需求的置換成本仍有空間。促進(jìn)改善性需求入市，可以從降低改善性需求購(gòu)房門檻、優(yōu)化換房置業(yè)流程、加大對(duì)改善性需求稅費(fèi)優(yōu)惠力度等方面著手。

基于“認(rèn)房又認(rèn)貸”以及普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)限定，住房改善的門檻相對(duì)較高。2022年以來，調(diào)控政策的調(diào)整和優(yōu)化，有助于降低改善性需求購(gòu)房成本。比如，一些城市對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策進(jìn)行了調(diào)整，即對(duì)于擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸政策。這樣的政策能夠?yàn)楦纳菩再?gòu)房者減輕改善壓力，已有不少城市“因城施策”取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，預(yù)計(jì)還會(huì)有城市進(jìn)一步跟進(jìn)。

近來，對(duì)于多子女家庭的住房支持政策也多了起來，政策主要目的亦為支持這些家庭的改善性需求。如湖南長(zhǎng)沙近日明確，依法生育兩個(gè)及以上子女的長(zhǎng)沙市戶籍家庭，可在原有家庭限購(gòu)2套的基礎(chǔ)上增加1套購(gòu)房指標(biāo)。

2022年下半年以來，多個(gè)城市推出了“帶押過戶”，即對(duì)于存在抵押貸款的二手房實(shí)現(xiàn)不用先還清原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新貸款。此舉節(jié)省資金成本，縮短置業(yè)周期，同樣有助于釋放改善性需求?！皫а哼^戶”有望在更多城市推廣。

同時(shí)，還可以通過加大稅費(fèi)補(bǔ)貼力度減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。當(dāng)前，一些城市出臺(tái)了減免契稅，或給予消費(fèi)補(bǔ)貼的舉措，但這些減免更多是針對(duì)新建商品房。為了進(jìn)一步暢通換房鏈條，助力“以舊換新”，或可給予二手房更多的契稅優(yōu)惠或消費(fèi)補(bǔ)貼。

實(shí)際上，有改善性需求的家庭不管是收入水平還是抗風(fēng)險(xiǎn)能力都較高。因此，可根據(jù)實(shí)際情況優(yōu)化對(duì)改善性需求的支持。相比于購(gòu)買首套住房，購(gòu)買二套住宅無論是首付比例還是房貸利率都更高，可以在實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上適當(dāng)降低首付比例和房貸利率，通過降低改善性需求的購(gòu)房成本合理引導(dǎo)促進(jìn)改善性需求的進(jìn)一步釋放。

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