面對"報復性還貸" 優化房貸規則才能多方共贏

春節過后，很多購房者紛紛去銀行提前還貸。有人說，報復性消費還沒有到來，“報復性還貸”卻出現了。

面對集中出現的“報復性還貸”，不少銀行是拒絕的。購房者去銀行申請提前還房貸，要么要交違約金，要么被要求預約，一預約就要等幾個月。一般而言，債主都會千方百計向欠債的一方討錢，然而，在房貸這個場景中，卻出現了欠錢的追著還錢，債主百般不愿意的荒誕場景，其背后的問題值得認真思考。

買房者在辦理房貸時，可以選擇LPR浮動利率，也可以選擇固定利率。固定利率的好處是，不管以后通脹率如何變動，銀行如何提高利息，這個利率都固定了，借款人都是按照最初約定的利率來還房貸。而選擇浮動利率，利率發生變化后，借款人就會按照新的房貸利率來還房貸。

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所以，利率升高的時候，對選擇固定利率的購房者是有利的；而選擇浮動利率的人，房貸利率若上浮了，那借款人的還款額也會相應增多。但反過來，利率下行的時候，選擇浮動利率的人付出的利息會降低，相對來說，選擇固定利率的人，就會多付出。這時，他們為了降低貸款成本，就會選擇提前還款。

現在正是這個情況。此前，首套房利率一般在5%-6%之間，今年直接跌破4%，南寧、珠海等地的首套房利率甚至已經低到3.7%，其他城市大多在3.8%-3.9%左右。

今年1月，中國人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。在此政策下，至少有數百個城市房貸利率破4。

還有一種情況就是，很多人雖然選擇了LPR浮動利率，但他們的貸款是有基點上浮的，即在基準利率上再上浮 20-30 個基點。隨著經濟形勢的變化，國家政策放松了房地產信貸，一些地方的房貸利率不僅不再上調基點，甚至還會反過來下調基點。這種變化，也讓更多人選擇了提前還貸。

貸款買過房的人都知道，利率的差異會造成很大的還款差異。假設貸款100萬元，利率4%，30年等額本息還款，一個月還款4774元，總還款額171.8萬元；如果利息提升到6%，一個月還款將達到5995元，總還款額將會上升到215.8萬元。也就是說每個月會多還約1200元，總還款會多44萬元。如果貸款更高，達到300萬元，每個月更是要多還約4000元。

很多人有錢不提前還貸，其實是把錢拿去投資了。以前，某些銀行理財收益就能超過6％，考慮到理財能保持現金的流動性，即便利率趕不上房貸，很多人也更愿意把錢捏在自己手里。但是，隨著理財收益下行，這個差異變大了，錢就不如拿去還貸款了。

與此同時，疫情對經濟造成的沖擊仍未消退，加上全球形勢對經濟的潛在影響，很多人都擔憂自己的收入會下降。收入下降后，還款壓力就會變大，如果購房者手上有足夠的錢，甚至能從親戚朋友那里以低于房貸利息的利率借到一些錢，就會考慮提前還貸，緩解每個月的現金流壓力。

面對“報復性還貸”，銀行應該按合約辦事。如果采取合約之外的辦法，關閉線上預約，或者故意延長審批時間，以此阻止居民提前還貸款，既不公平，從長期來看意義也不大。

對放貸一方而言，想要減少提前還款，最直接的辦法當然是降低存量房貸的利息。不過，降低存量房貸利率雖然能減少提前還貸現象，銀行收益也會隨之降低，還會使得固定利率制度名存實亡。但從公平性上說，利息差異太大是不公平的，也是不可持續的。只要利差帶來的損失大于房產重新過戶的成本，購房者甚至會通過變更房主在實質上提前還貸。對此，金融機構可以考慮打個補丁，使固定利率與浮動利率之間利差不大于一定程度。

宏觀而言，減少提前還款，讓居民把這些錢留在經濟運行中，能擴大消費與投資，有利于穩定經濟。而要實現這一目標，需要讓貸款者覺得不提前還款更劃算。對此，各方還應設身處地站在購房者的角度想問題，進而實現共贏。

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