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近年來，重點城市大戶型、改善性住宅消費占比不斷提升。全國主要城市新建商品住房中，三室戶型成交占市場主導地位，大戶型成交占比也穩步上揚。在信貸環境顯著改善、相對寬松的情況下，“賣一買一”、連環交易、置換交易客戶的需求明顯增加。

去年底召開的中央經濟工作會議強調，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題；著力擴大國內需求，要把恢復和擴大消費擺在優先位置；多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。從數據上看，改善性購房需求仍富有潛力，政策支持改善性購房需求有序釋放大有可為。

第七次全國人口普查數據顯示，2020年中國城鎮人均住房達到1.06間，家庭戶人均住房建筑面積為41.76平方米，相比第六次人口普查時增加了10.7平方米。可以說，從增量時代邁向存量時代的房地產市場，伴隨著的是城鎮家庭正在從有得住，邁向住得好，發展目標已經從住有所居，升級為住有宜居、住有安居。

在改善和提升住房條件的過程中，城鎮居民的住房需求將逐漸從單純擴大居住面積，轉變為拓展空間功能、提升住房舒適度、提高居住品質與生活質量，考慮因素將覆蓋至居住區位、生活配套、教育資源、市政設施、社區服務、小區環境、物業管理等多方面，購房模式將包括連環交易、以購換租、以小換大、以舊換新、以遠換近等，呈現梯次性、有序性、漸進性。

改善性住房的增長潛力空間，主要集中在符合條件的新市民、青年群體以及非戶籍常住人口身上。有研究表明，住房可負擔性對家庭形成期流動人口居留意愿的擠出效應更強，公共服務水平對家庭擴張期流動人口居留意愿的引力效應更強。因而，在增加普惠便捷公共服務供給、健全市政公用設施、完善城市住房體系、有序推進城市更新改造、增強創新創業能力等方面的具體努力，將更好激發符合條件的新市民、青年人、非戶籍常住人口、居住在老舊小區和城中村等待改造地段人群等的購房需求。

不同居住人群也各自存在特定的、特殊的改善性需求。例如，最新人口普查數據顯示，65.5%的老年人獨居或僅與老伴同住，54%的老人在樓齡大于20年的老房屋內居住。在人口老齡化趨勢下，高齡人群及其家人無疑將更加重視住房在出行、醫療、康養等方面的適老設施配套狀況。

又如，有報告顯示，在全國36個主要城市中，有超過1000萬人平均每日單程通勤時長超過60分鐘，個人身心健康可能受到超長通勤時間影響。城市運營也面臨著交通擁堵、土地利用、空氣污染、能源損耗等諸多方面挑戰。職住分離人群在交通通勤和實現職住平衡方面均具有較大需求，這一部分的改善性購房需求也不容忽視。

近日，武漢市提出結合房價和新房庫存情況，動態調整住房限購范圍。這是各地動態優化調整限購政策、促進改善性住房需求釋放的最新例證。有條件的城市可以繼續因城施策，優化包括信貸政策在內的差別化住房政策。在滿足首套住房消費需求基礎上，可考慮適時、適當地降低二套房首付比例、調整二套房貸利率加點、調整限購套數、調整限購區域等，以滿足有改善性住房需求的人群。

還可探索提高住房貸款借款人最高年齡、加大支持和創新住房租賃貸款、放松二孩和三孩家庭限購等措施，以滿足老年人、新市民、創新型技能型人才以及多孩家庭等群體的住房消費需求，更好地降低購房成本，提升換房意愿，釋放合理的改善性購房需求。同時，應繼續嚴防嚴懲經營用途貸款違規流入房地產領域，更好地抑制投機性需求與投資性需求。

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