中指研究院：增速放緩但前景廣闊，物業板塊價值有望回歸 今亮點

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2023年5月18日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2023中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十一屆產城融合投融資大會”隆重召開。中指研究院緊隨資本市場發展節奏，深入研究物業服務上市公司經營規律，為促進行業良性運行、企業快速成長發揮了重要作用，相關研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，并成為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要標準。

2022年，資本市場物業板塊表現較為疲弱，前10個月一直處于震蕩下行通道之中，11月隨地產政策利好出臺，下跌趨勢被打破，出現一波較為明顯的上漲，隨后至今盤整。在此背景下，物業服務企業市值等方面出現了較大的分化，企業也不在追求盲目擴張，轉而更加注重有質量的發展，優秀上市公司把握發展機遇，結合自身實際，拓寬服務邊界，補齊服務業態，夯實基礎物服務能力，在行業整體增長放緩的大背景下，持續調整發展戰略，順勢而為，備受投資者關注。

物業板塊觸底反彈，企業間分化加劇，優質標的價值彰顯：于2023年5月5日收盤，64家上市物業服務公司總市值為3546.49億元，較歷史最低點回升36.35%；TOP10企業市值合計2667.90億元，占總市值的比例為75.24%，是尾部10名企業市值總和的145倍，市值分化顯著。市盈率方面，板塊整體市盈率反彈至14.54倍，優質企業及特色企業估值更高。IPO熱度減退，2022年，物業管理行業新股發行數量6家，均在香港主板，較2021年減少8家，募集資金金額74.4億港元，融資總量收縮至2018年水平。2023年至今，僅一家企業登陸資本市場。雖然IPO放緩，但是，憑借信用好、資源足、穩健性強等諸多優勢的國資背景物企，在商業運營、城市服務、IFM等專業賽道中的佼佼者以及有一定規模的物企仍然具備沖擊資本市場的實力。

管理面積增速下降，基礎服務占比提升，風險出清導致凈利潤驟降：截至2022年底，物業服務上市公司管理面積均值約1.3億平方米，同比增長18.18%，合約面積均值1.80億平方米，同比增長約12.50%，管理面積與合約面積增速較去年顯著下降。市場競標成主流拓展方式，2022年，物業服務上市公司管理面積中來自第三方的占比較去年提升2.37個百分點，達53.89%，繼續創新高。并購更加理性，國資背景企業成并購主力軍。2022年行業發生并購交易共43宗，較2021年減少102宗，國資企業涉及總交易金額超40億元，占比過半。營業收入均值46.44億元，同比增長19.38%；其中，基礎物業服務收入占比為66.71%，同比增加7.77個百分點，占比為近四年來首次正增長。毛利潤均值為11.57億元，較去年略增0.25億元，凈利潤均值為3.66億元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%，毛利率均值和凈利率均值分別為24.91%和7.88%，較去年分別下降4.19和5.32個百分點。利潤大幅下降主要在于關聯交易等風險出清是主因，疫情管控導致的成本增加以及并購帶來的商譽減值等為次因。

行業前景廣闊，價值有望回歸，ESG助力長期發展：行業前景廣闊主要表現：根據“中國房地產中長期發展動態模型”，全國商品房竣工面積、學校、醫院、產業園區、交通樞紐站、文體場館等建成面積及老舊小區等存量面積近300億平方米；2022年受多重因素影響，社區增值服務增速放緩，部分上市公司甚至出現下降，但長期看，社區增值服務市場空間廣闊，增長潛力大；創新型服務處于發展初期階段，近年來，以城市服務、IFM、商業運營等為代表的創新型服務強勢崛起，為物業管理行業打開了更大的想象空間。上市公司獨立性增強、穩健發展正當時，行業基本面未變，板塊價值預期有望回歸。上市公司關聯方風險逐步出清，獨立性增強，行業聚焦核心業務、回歸本質，此為物業股價值回歸的直接動因；2022年，物業管理行業發展的腳步放緩，上市公司逐步改變經營戰略，由“重規模增長”轉變為“重持續經營”，由“高速增長”轉為“高質發展”，節奏更穩健而可持續，此為物業股價值回歸的預期動因，有助于改變投資者對物業板塊的預期，提振投資信心；從長期來看，物業管理行業基本面并未改變，此為物業股價值回歸的根本動因。加強ESG建設，提升長期投資價值：ESG可衡量企業可持續發展能力，成為影響投資者決策的關鍵因素；ESG從三個非財務指標出發來衡量和評價企業可持續投資價值的理念和評價體系，使企業在關注經營績效的同時，充分考慮企業所處環境、社會、公司治理情況，降低企業綜合運營風險，實現高質量長遠發展；物業公司需要從ESG治理架構、及時應對政策指向、健全供應鏈管理等方面強化ESG建設，助力企業可持續發展。

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