監(jiān)管密切關(guān)注REITs風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)理性看待短期價(jià)格表現(xiàn)

自去年6月21日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來(lái)，多只產(chǎn)品價(jià)格漲幅已超過(guò)30%。投資者經(jīng)歷了從觀望到試水，再到如今熱炒的過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)或在積聚。分析人士稱，從背后成因來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)存在的資產(chǎn)荒，REITs本身市場(chǎng)供給不足，疊加境內(nèi)個(gè)人投資者的非理性追漲，似乎成了助推公募REITs持續(xù)走高的幾個(gè)主要原因。

記者3月4日獲悉，從實(shí)際市場(chǎng)監(jiān)管情況來(lái)看，監(jiān)管層已密切關(guān)注到公募REITs交易風(fēng)險(xiǎn)，并采取一系列措施，在做好市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示的同時(shí)，通過(guò)相關(guān)手段平抑REITs價(jià)格，引導(dǎo)理性投資。公募REITs的市場(chǎng)剛剛起步，其行穩(wěn)致遠(yuǎn)還需要凝聚多方合力，共同呵護(hù)成長(zhǎng)。

市場(chǎng)熱炒之下監(jiān)管持續(xù)發(fā)力

面對(duì)火熱的REITs市場(chǎng)，監(jiān)管已在持續(xù)發(fā)力，多措并舉引導(dǎo)市場(chǎng)理性投資。

記者從REITs的基金管理人方面了解到，當(dāng)前監(jiān)管已要求管理人充分關(guān)注外部交易和輿情信息，針對(duì)價(jià)格波動(dòng)較大、存在外部待澄清市場(chǎng)傳聞等情形，及時(shí)披露交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告、澄清公告及其他影響交易價(jià)格的事項(xiàng)，切實(shí)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切。信息披露文件應(yīng)針對(duì)性披露與項(xiàng)目收益情況相關(guān)的具體內(nèi)容，及時(shí)反映當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格下項(xiàng)目估值與項(xiàng)目實(shí)際收益的關(guān)系，充分、準(zhǔn)確地揭示投資價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)，比如披露項(xiàng)目分派率、內(nèi)部收益率等關(guān)鍵指標(biāo)。

“從當(dāng)前上市項(xiàng)目來(lái)看，監(jiān)管對(duì)累計(jì)漲跌幅過(guò)大、連續(xù)多日漲跌幅過(guò)大等情形，要求采取REITs次一交易日開盤停牌一小時(shí)或一天的冷卻機(jī)制，并同步提示市場(chǎng)關(guān)注交易風(fēng)險(xiǎn)。”某上市REITs項(xiàng)目管理人告訴記者。據(jù)悉，監(jiān)管部門明確表示已對(duì)部分波動(dòng)較大的REITs品種依規(guī)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)加劇價(jià)格波動(dòng)、誤導(dǎo)投資者交易決策、影響市場(chǎng)交易秩序的異常交易行為，依規(guī)從嚴(yán)采取了一系列監(jiān)管措施。

記者從有關(guān)券商了解到，監(jiān)管已要求各會(huì)員單位加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，通過(guò)多種形式向廣大客戶充分提示REITs交易風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)相關(guān)投資者理性審慎參與交易。據(jù)了解，后續(xù)，監(jiān)管部門還將進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)提示的精細(xì)化程度，包括在累計(jì)漲跌幅或當(dāng)日漲跌幅較大時(shí)，由會(huì)員單位通過(guò)彈窗提示向投資者實(shí)時(shí)提示交易風(fēng)險(xiǎn)、推送管理人風(fēng)險(xiǎn)提示公告等。

短期價(jià)格高企隱藏投資風(fēng)險(xiǎn)

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為一種全新的資產(chǎn)大類，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的空白，也是國(guó)內(nèi)投資者進(jìn)行資產(chǎn)配置的一個(gè)新工具。那么，公募REITs被熱捧的背后，究竟原因幾何？

“與當(dāng)前的A股市場(chǎng)、債券市場(chǎng)相比，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs僅11只產(chǎn)品上市，其市場(chǎng)規(guī)模有限，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。”一位受訪的專業(yè)REITs行業(yè)人士告訴記者。他說(shuō)，首批公募REITs產(chǎn)品的三季報(bào)和四季報(bào)披露后，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、可供分配金額等數(shù)據(jù)都好于預(yù)期，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的追捧歷來(lái)有之，同時(shí)考慮到短期內(nèi)REITs市場(chǎng)供給有限，出現(xiàn)炒作在所難免。

長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)論何種資產(chǎn)的價(jià)格都將遵循價(jià)值規(guī)律，不斷回歸其內(nèi)在價(jià)值，公募REITs亦不例外。公募REITs作為一項(xiàng)兼具股性與債性的產(chǎn)品，其預(yù)期收益和預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)與底層資產(chǎn)的情況密切相關(guān)。在底層資產(chǎn)收益率保持穩(wěn)定時(shí)，其偏離的價(jià)格最終將回歸其價(jià)值本身。任何資產(chǎn)的收益與風(fēng)險(xiǎn)都是相輔相成的，縱然公募REITs產(chǎn)品的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)低于股票，但短期內(nèi)高企的價(jià)格仍然將給當(dāng)前的不理性投資帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

“要適當(dāng)緩解當(dāng)前公募REITs的炒作問(wèn)題，必須從源頭著手。”一位REITs投資人士表示。眼下，公募REITs正處于試點(diǎn)階段，監(jiān)管層對(duì)項(xiàng)目的審核總體處于審慎穩(wěn)妥的態(tài)度。未來(lái)，引來(lái)源頭活水，進(jìn)一步推動(dòng)公募REITs擴(kuò)容，形成常態(tài)化的發(fā)行節(jié)奏，將是一項(xiàng)有力舉措。

多方合力呵護(hù)理性投資

記者從接近監(jiān)管人士處獲悉，下一步，監(jiān)管層將加快推動(dòng)項(xiàng)目供給，研究擴(kuò)募機(jī)制，完善信披體系，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，推動(dòng)REITs市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。與此同時(shí)，在交易機(jī)制方面，還將加強(qiáng)異常波動(dòng)盯市，完善投資者適當(dāng)性管理，使REITs在兼具權(quán)益和債性的基礎(chǔ)上，平抑過(guò)度股性炒作。

公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展需要多方呵護(hù)。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)歸位盡責(zé)，勤勉履職，把好申報(bào)項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)。基金管理人等在充分揭示產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，引導(dǎo)投資者理性投資。從投資者的角度來(lái)說(shuō)，充分認(rèn)清自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，深入理解REITs投資理念，重點(diǎn)關(guān)注底層資產(chǎn)收益情況，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品本身的研究要比關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格本身更為重要。

市場(chǎng)人士建議，應(yīng)理性看待REITs市場(chǎng)的短期價(jià)格表現(xiàn)，重點(diǎn)關(guān)注其長(zhǎng)期投資價(jià)值，高度警惕價(jià)格與底層資產(chǎn)價(jià)值之間的嚴(yán)重偏離風(fēng)險(xiǎn)。REITs產(chǎn)品的收益主要由兩部分構(gòu)成，一是底層資產(chǎn)的現(xiàn)金分紅，二是二級(jí)市場(chǎng)的買賣差價(jià)。REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)健，出現(xiàn)暴漲暴跌的可能性相對(duì)有限，在投資時(shí)，建議關(guān)注不同項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（Internal Rate of Return, IRR）。

該人士認(rèn)為，當(dāng)前，由于部分項(xiàng)目的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格溢價(jià)率較高，以當(dāng)前價(jià)格測(cè)算的IRR以及凈資本化率都已經(jīng)低于發(fā)行時(shí)水平，再行買入或出現(xiàn)較大虧損。(朱凱 吳少龍)

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