自去年6月21日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來，多只產(chǎn)品價格漲幅已超過30%。投資者經(jīng)歷了從觀望到試水，再到如今熱炒的過程，風險或在積聚。分析人士稱，從背后成因來看，當前市場存在的資產(chǎn)荒，REITs本身市場供給不足，疊加境內(nèi)個人投資者的非理性追漲，似乎成了助推公募REITs持續(xù)走高的幾個主要原因。

記者3月4日獲悉，從實際市場監(jiān)管情況來看，監(jiān)管層已密切關(guān)注到公募REITs交易風險，并采取一系列措施，在做好市場風險提示的同時，通過相關(guān)手段平抑REITs價格，引導(dǎo)理性投資。公募REITs的市場剛剛起步，其行穩(wěn)致遠還需要凝聚多方合力，共同呵護成長。

市場熱炒之下監(jiān)管持續(xù)發(fā)力

面對火熱的REITs市場，監(jiān)管已在持續(xù)發(fā)力，多措并舉引導(dǎo)市場理性投資。

記者從REITs的基金管理人方面了解到，當前監(jiān)管已要求管理人充分關(guān)注外部交易和輿情信息，針對價格波動較大、存在外部待澄清市場傳聞等情形，及時披露交易風險提示公告、澄清公告及其他影響交易價格的事項，切實回應(yīng)市場關(guān)切。信息披露文件應(yīng)針對性披露與項目收益情況相關(guān)的具體內(nèi)容，及時反映當前市場價格下項目估值與項目實際收益的關(guān)系，充分、準確地揭示投資價值和風險，比如披露項目分派率、內(nèi)部收益率等關(guān)鍵指標。

“從當前上市項目來看，監(jiān)管對累計漲跌幅過大、連續(xù)多日漲跌幅過大等情形，要求采取REITs次一交易日開盤停牌一小時或一天的冷卻機制，并同步提示市場關(guān)注交易風險。”某上市REITs項目管理人告訴記者。據(jù)悉，監(jiān)管部門明確表示已對部分波動較大的REITs品種依規(guī)加強監(jiān)管，對加劇價格波動、誤導(dǎo)投資者交易決策、影響市場交易秩序的異常交易行為，依規(guī)從嚴采取了一系列監(jiān)管措施。

記者從有關(guān)券商了解到，監(jiān)管已要求各會員單位加強從業(yè)人員培訓，通過多種形式向廣大客戶充分提示REITs交易風險，引導(dǎo)相關(guān)投資者理性審慎參與交易。據(jù)了解，后續(xù)，監(jiān)管部門還將進一步提高風險提示的精細化程度，包括在累計漲跌幅或當日漲跌幅較大時，由會員單位通過彈窗提示向投資者實時提示交易風險、推送管理人風險提示公告等。

短期價格高企隱藏投資風險

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為一種全新的資產(chǎn)大類，填補了國內(nèi)資本市場的空白，也是國內(nèi)投資者進行資產(chǎn)配置的一個新工具。那么，公募REITs被熱捧的背后，究竟原因幾何？

“與當前的A股市場、債券市場相比，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs僅11只產(chǎn)品上市，其市場規(guī)模有限，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。”一位受訪的專業(yè)REITs行業(yè)人士告訴記者。他說，首批公募REITs產(chǎn)品的三季報和四季報披露后，其經(jīng)營業(yè)績、可供分配金額等數(shù)據(jù)都好于預(yù)期，市場對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的追捧歷來有之，同時考慮到短期內(nèi)REITs市場供給有限，出現(xiàn)炒作在所難免。

長期來看，無論何種資產(chǎn)的價格都將遵循價值規(guī)律，不斷回歸其內(nèi)在價值，公募REITs亦不例外。公募REITs作為一項兼具股性與債性的產(chǎn)品，其預(yù)期收益和預(yù)期風險與底層資產(chǎn)的情況密切相關(guān)。在底層資產(chǎn)收益率保持穩(wěn)定時，其偏離的價格最終將回歸其價值本身。任何資產(chǎn)的收益與風險都是相輔相成的，縱然公募REITs產(chǎn)品的預(yù)期風險低于股票，但短期內(nèi)高企的價格仍然將給當前的不理性投資帶來巨大風險。

“要適當緩解當前公募REITs的炒作問題，必須從源頭著手。”一位REITs投資人士表示。眼下，公募REITs正處于試點階段，監(jiān)管層對項目的審核總體處于審慎穩(wěn)妥的態(tài)度。未來，引來源頭活水，進一步推動公募REITs擴容，形成常態(tài)化的發(fā)行節(jié)奏，將是一項有力舉措。

多方合力呵護理性投資

記者從接近監(jiān)管人士處獲悉，下一步，監(jiān)管層將加快推動項目供給，研究擴募機制，完善信披體系，強化市場監(jiān)管，推動REITs市場持續(xù)健康發(fā)展。與此同時，在交易機制方面，還將加強異常波動盯市，完善投資者適當性管理，使REITs在兼具權(quán)益和債性的基礎(chǔ)上，平抑過度股性炒作。

公募REITs市場的發(fā)展需要多方呵護。中介機構(gòu)應(yīng)歸位盡責，勤勉履職，把好申報項目質(zhì)量關(guān)。基金管理人等在充分揭示產(chǎn)品風險的同時，引導(dǎo)投資者理性投資。從投資者的角度來說，充分認清自身風險承受能力，深入理解REITs投資理念，重點關(guān)注底層資產(chǎn)收益情況，加強對產(chǎn)品本身的研究要比關(guān)注二級市場價格本身更為重要。

市場人士建議，應(yīng)理性看待REITs市場的短期價格表現(xiàn)，重點關(guān)注其長期投資價值，高度警惕價格與底層資產(chǎn)價值之間的嚴重偏離風險。REITs產(chǎn)品的收益主要由兩部分構(gòu)成，一是底層資產(chǎn)的現(xiàn)金分紅，二是二級市場的買賣差價。REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的經(jīng)營相對穩(wěn)健，出現(xiàn)暴漲暴跌的可能性相對有限，在投資時，建議關(guān)注不同項目的內(nèi)部收益率（Internal Rate of Return, IRR）。

該人士認為，當前，由于部分項目的二級市場價格溢價率較高，以當前價格測算的IRR以及凈資本化率都已經(jīng)低于發(fā)行時水平，再行買入或出現(xiàn)較大虧損。(朱凱 吳少龍)

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