樓市低溫期，提供房產交易服務的中間商也受到一定影響。

3月10日，貝殼(NYSE:BEKE)發布2021年第四季度和全年財務業績。財報顯示，2021年第四季度，貝殼總交易額(GTV)7324億元，同比下降34.6%;營業收入178億元，同比下降21.5%;凈虧損為9.33億元，調整后的凈利潤為4200萬元。

過去一年，房地產調控政策密集出臺，累計調控措施近600 次，疊加疫后宏觀經濟下行，地產業進入寒冬期。雖然四季度以來，信貸環境逐步改善，合理的住房需求開始釋放，但銷售仍未完全回溫，這也導致貝殼相關業績指標有所下滑。

全年交易規模3.85萬億元

樓市銷售下行，在“中間商”貝殼身上有直觀體現。

從交易規模上看，去年四季度，貝殼現房交易規模為3546億元，同比下降39.4%;新房交易總金額為3568億元，同比下降24.0%。交易規模的下降，致使貝殼第四季度營業收入下降21.5%至178億元，上年同期為227億元。

存量房交易方面，第四季度貝殼該業務營收60億元，上年同期為92億元。其中，向非鏈家門店和經紀人收取的平臺服務、特許經營服務及等收入約7億元，上年同期10億元;鏈家門店貢獻傭金收入53億元，上年同期為82億元。

新房交易服務方面，貝殼實現營收113億元，上年同期為129億元。這背后，非鏈家經紀人、新房銷售團隊和其他銷售渠道完成新房交易GTV約2964億元，上年同期3887億元，鏈家門店新房交易GTV為604億元，上年同期為805億元。

從上述數據可知，受樓市大環境影響，貝殼去年四季度新房、二手房交易規模均出現不同程度的下降，二手房交易受沖擊相對較大。整體而言，貝殼四季度的業績表現，略好于市場此前預期，在樓市降溫期新房業務波動較小，表現出一定的韌性。

此外，去年四季度，貝殼的營業成本為由上年同期的172億元降至149億元。其中，非鏈家經紀人和其他銷售渠道的傭金78億元，內部傭金和薪酬支出54億元;由于去年新開簽約服務中心租金費用增加，門店成本同比增長9.4%至10億元。

全年來看，貝殼去年GTV達到3.85萬億元，同比增長10.1%;營業收入808億元，同比增長14.6%;凈虧損5.25億元，同比由盈轉虧;經調整后凈利潤為22.94億元，同比下滑約六成;期內錄得新房收入465億元，新房應收賬款回款517億元。

發力家裝及租賃業務

就去年業績，貝殼董事長兼CEO彭永東稱，2021年公司面對的內外部環境發生變化，長周期看，市場會回歸中樞，短周期看市場也會逐漸修復。貝殼對居住行業的底層邏輯判斷未變，即靠數字化、品質服務穿越周期。

2021年底，貝殼發布了“一體兩翼”戰略，“一體”即傳統的二手和新房交易服務賽道，“兩翼”即整裝大家居事業群、普惠居住事業群。

貝殼對家裝行業的切入，已是業內共識，對租賃業務的發力則是最新動作。2021年，為幫助解決新市民、青年人和低收入人群的住房問題，貝殼成立普惠居住事業群，包括普通房產租賃經紀業務、輕托管業務和集中式公寓服務三種業務。

彭永東表示，貝殼將在快速靠近第一賽道B點的同時，激活居住服務領域的布局，更廣泛、長期地觸達居住服務領域的消費者，成為“讓家更美好”的新居住服務提供商。據悉，貝殼將通過多元化的方式，提供超過10萬間租賃用房供給。

貝殼還表示，2022年將強化家裝家居的底層能力，包括：通過保障、持續提升品質服務能力;進行交付環節線上、線下的能力建設;建立交付的標準化能力，包括工藝、流程、服務者選育留、售后的標準化運營;家裝家居數據化改造等。

不過，從數據來看，新興業務在貝殼整個盤子中占比仍小。以去年四季度為例，貝殼的新興及其他業務收入約5億元，上年同期為6億元，主要由于金融服務收入減少。

要實現業績提升，還是要看新房、二手房交易等傳統業務的穩定性。貝殼預計，2022年第一季度，公司的營業收入約在115億元至125億元，較2021年同期下降約39.6%至44.4%，主要基于近期房地產相關政策的潛在影響。

長期來看，房地產市場仍有發展空間。西南證券表示，2022年新房市場預計仍將達到15萬億規模，經紀商新房交易滲透率持續提升，2024年預計超過40%;二手房市場短期遇冷，但行業調節及信貸等政策調整后，未來增長空間仍在，經紀行業在二手房市場持續保持較高滲透率，發展預期不減。

標簽： 貝殼四季度 新房交易規模 二手房交易 房地產調控政策