房地產行業邁入降利時代：毛利率普遍下降 降至20%以上

房地產行業正在邁入降利時代。

毛利率普遍下降

澎湃新聞在統計了部分上市房企2021年的年報數據后發現，多家房企的歸母凈利潤下跌，毛利率普遍下降，甚至降至20%以下。此前億翰智庫統計的數據顯示，在其覆蓋的50家典型房企中，2019年有33家房企毛利率集中在25%-35%之間，2020年約有31家房企毛利率集中在20%-30%之間。到了2021年中期，50家典型房企毛利率均值約為23.2%。截至目前，有20家房企低于該指標，整體盈利能力進一步下降;其中有14家則已低于20%，占比近五成。

具體來看，在已披露2021年年報的Top10的房企中，包括碧桂園(02007.HK)、萬科集團(000002.SZ，02202.HK)、中海地產(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、華潤置地(01109.HK)、龍湖集團(00960.HK)，毛利率均呈下滑的態勢。其中，相較于2020年同期，毛利率降幅最大的為萬科，從2020年的29.2%降至21.8%，減少了7.4個百分點。而被稱為“利潤王”的中海地產，其利潤率從2020年的30%降至2021年的23.5%。

國金證券研報統計數據顯示，從3月以來房企發布的2021年業績公告看，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤率為8.21%。

高周轉模式結束

多位地產公司的高管在2021年業績會上表示，行業回到毛利率30%已不太可能。業內將毛利率下滑的原因普遍歸結為此前高價地結轉，疊加新房限價的影響。

華潤置地總裁李欣在業績會上表示，“大家都對毛利率水平回歸到20%左右或以上可能比較重視，行業毛利率回歸20%左右是一個共識，主要的原因還是2017年和2018年房地產高歌猛進帶來的高地價導致的。未來預計行業毛利率會回歸到20%以上，但已經回不到過去30%甚至更高的狀態了。”

萬科集團董事會主席郁亮在業績會上表示，近幾年來，土地市場競爭激烈，對行業毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但其并未能堅決擺脫高增長慣性。郁亮稱，當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。

正榮地產(06158.HK)董事會主席兼行政總裁黃仙枝在業績會上表示，過往房地產憑借高杠桿高周轉的快速擴張模式已經基本宣告結束。管理層認為，行業整體的毛利率在下行，房地產的黃金時代已經過去，土地增值的空間很少，地產行業最差的時間也差不多已經到底了。

龍湖集團CEO陳序平在談及毛利率下滑時認為主要原因是2017-2018年上半年土地市場比較熱，而如今這批項目現在陸續進入結算通道。

碧桂園管理層的觀點認為，整個行業現在處于調整、出清的階段，部分流動性壓力較大的企業也在對資產進行比較大的甩賣，要等這個出清過程接近尾聲，或者出清后，行業進入比較平穩的狀態，毛利潤率才會重新起來，而在這之前，毛利潤率可能會維持在一個比較低的狀態。

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