樓市“期中考”：超460次寬松政策后 何時筑底反彈？

2022年的進度條過半，上半年的樓市也經歷了不少意料之外的波折與調整。隨著寬松政策的逐漸加碼，樓市也在這個6月的夏天感受到了復蘇回暖的氣息。

跨過“倒春寒”

“從短期來看市場已經觸底，并不是觸底反彈，而是一個緩慢溫和的恢復過程。”近日，萬科董事會主席郁亮在股東大會上雖稱“這是我從業以來壓力最大的一段時間”，但仍一反長期以來的悲觀論調，給出了積極強心的論斷。

向來在房地產行業扮演著意見領袖的郁亮發聲，也讓地產股久違地出現了向上波動行情。次日，房地產開發板塊接連逆市走強，甚至有多家房企、物企掀起了漲停潮。

郁亮的信心背后也有著數據支撐：國家統計局數據顯示，5月全國商品房銷售面積環比增長25.8%，銷售額環比增長29.7%，實現今年以來單月環比首次提高。

這是一個積極信號。2022年以來，房地產已經走過了嚴峻的4個月。

越過1月、2月傳統的銷售淡季，受多地疫情反復等超預期因素影響，“倒春寒”來襲，“金三銀四”爽約。國家統計局數據顯示，4月房地產行業銷售與投資雙雙進入負增長。

前4個月的萎靡也讓上半年的銷售規模整體承壓。中指研究院數據顯示，上半年，重點100城新建商品住宅成交面積降幅超四成，購房者置業信心不足，成交規模為近幾年同期最低水平，市場延續調整態勢。

好在，復蘇的信號終于在5月出現。行業主要指標開始改善，單月新房銷售規模和開發投資規模分別環比上漲26%和14%，市場信心開始恢復。

“在政策面持續寬松的情況下，購房的環境越來越好，到了5、6月，政策效應逐漸顯現出來，購房需求逐漸被釋放，購房便利程度逐漸被增加，銀行信貸等也都給予了比較大的支持，所以說最新數據跟政策非常匹配。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

正如嚴躍進所言，刷新記錄的政策規模成為了此輪市場轉向的重要推力。

需求端：政策頻出扶持購房

中原地產數據顯示，2022年上半年，各地出臺樓市寬松政策已超460次，覆蓋城市超200個，次數刷新歷史記錄。

各地推出的政策主要著眼需求端，包含放松限售限購、降低首付比例、降低房貸利率等等，其中尤以公積金政策的調整最為頻繁。例如，6月便有接近30城提高公積金貸款額度和降低首付比例，超過20城市發放各種購房補貼。

除了政策數量多，發布政策的城市級別也越來越高。一季度，政策暖風自三四線城市風起，等到了4-6月，二線城市“加入群聊”并逐漸成為政策推出的主力，甚至有南京、武漢成都、杭州、廈門等傳統熱點城市也踏入穩樓市行列。

但整體來說，今年各地出臺的政策仍多是在上一輪樓市放松周期中出現過的“老朋友”，如，放松限購、限貸、限售等均為傳統樓市調控常見的“五限”放松，鄭州等地不久前推出的房票安置政策也是2015年的“舊招新用”。

若是看本輪放松周期里的創新，也有“點”“面”之分。從個別城市看，長沙“以租換購”思路走出了“租出去就算無房”的理念，被稱為是打通了長沙新房、二手房和租房市場間的通道的奇招;溫州推出“安居貸”著眼房貸負擔，讓房貸也能“先息后本”，留出了前三年只還利息的緩沖期。

從趨勢上看，補貼二孩、三孩政策成為了本輪扶持樓市的創新方向，形成一定規模。據不完全統計，目前已有十余城出臺針對二孩、三孩家庭的購房寬松政策，包括放松限購、購房補貼等。

“多城出臺針對二孩、三孩家庭的購房政策，達到了一箭雙雕的效果，既促進了合理購房需求的釋放，也在一定程度上達到了鼓勵生育、促進人口增長的目的。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄稱。

供應端：土拍回暖促進拿地

再看供應端。上半年，企業資金壓力不減疊加市場調整態勢延續，房企新開工積極性不足。

中指研究院數據顯示，2022年1-5月，全國房屋新開工面積為5.2億平方米，同比下降30.6%;房屋竣工面積為2.3億平方米，同比下降15.3%。

重點城市短期庫存穩定在相對高位，也讓出清周期有所延長。截至5月末，50個代表城市商品住宅可售面積處于2017年以來的相對高位。若按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為18.9個月，較2021年末延長5.0個月。

但6月以來，土地市場同樣有了明顯回暖。6月監測城市出讓金總額較5月增逾六成，其中上海以近864億元領跑;長三角地區宅地密集入市，占據出讓金總額榜單八席。

“由于今年集中供地次數增加至4次，也增加了房企拿地靈活性，優質地塊占比提升，未來供地將‘量縮價漲’;預計下半年土拍規則繼續放寬，降門檻、降地價、提利潤，提升企業拿地意愿。”中指研究院認為。

筑底已至，何時反彈?

從政策吹動疲軟的大環境，到五六月翹尾的行情，今年樓市大戲的上半場已十分精彩。持續改善的供需環境讓6月樓市呈現出“環比增速擴大、同比降速收窄”的筑底態勢，下一步的復蘇又將從何開始?

“購房者信心持續回歸，6月份全國新房的找房熱度呈現總體上揚態勢，一線城市的上漲尤為明顯，體現出其強勁的反彈力度。”近日，58同城、安居客發布的2022年《6月國民安居指數報告》顯示，6月全國新房找房熱度環比上漲2.3%，一線城市新房找房熱度環比上漲16.9%。

“上半年的政策對于改善型需求拉動力度明顯增大，不少城市通過限購放松快速將潛在購房群體轉變成實際購房群體，預計下半年全國整體商品房銷量會明顯超過上半年。”58安居客房產研究院分院院長張波分析認為，市場去化仍將面臨區域分化，不僅體現在城市之間，板塊之間的分化也將表現得更為明顯。

業內普遍認為，一線城市及熱點二線城市仍將在本輪復蘇中扮演領頭羊的角色。同時二線和三四線城市分化將加劇，熱點二線及東部核心城市群內三四線城市或將率先企穩回暖。

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