曾經(jīng)一套“老破小”售價(jià)超百萬，如今二手房源逐漸增多卻不見售出，新房更是成交艱難……這樣的戲劇性突變，正發(fā)生在河北唐山的樓市。

近日，“唐山房價(jià)跌入谷底”一度沖上熱搜，人們再次把目光聚集到這座三線城市身上。從2020年連續(xù)多月房價(jià)領(lǐng)漲全國，甚至因?yàn)榉績r(jià)上漲過快被住建部約談，到如今的連續(xù)下跌、投資客出逃，唐山樓市發(fā)生了什么?當(dāng)?shù)厝擞X得房價(jià)降了嗎?

從“領(lǐng)漲全國”到“一夜入冬”

唐山位于河北省東部，毗鄰京津，其蘊(yùn)含的豐富礦產(chǎn)資源，給足了這座城市“工業(yè)立市”的底氣。2021年，唐山實(shí)現(xiàn)地區(qū)GDP 8230.6億元，排名河北省第一，躋身全國30強(qiáng)。其GDP總量甚至超過海南一個(gè)省的GDP總量(約為6475.20億元)。

這里也是國務(wù)院批復(fù)確定的河北省中心城市之一。自2004年后，唐山GDP反超河北省會城市石家莊，連續(xù)十幾年穩(wěn)居河北第一。

相比經(jīng)濟(jì)，唐山的樓市發(fā)展多了些戲劇性。

2003年，北京首鋼決定遷至唐山曹妃甸。借此良機(jī)，當(dāng)?shù)卦噲D借助該項(xiàng)目打造集四大產(chǎn)業(yè)于一體的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，規(guī)劃人口超過100萬。

2015年，京津冀一體化正式落地，河北多地著力打造“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”。安居客數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)，北京新房均價(jià)為24317元/平米，天津?yàn)?0795元/平米，而唐山剛破5000元/平米，在環(huán)京地區(qū)可謂“價(jià)格洼地”。

數(shù)據(jù)截圖來自安居客

2016年，在北京“930”調(diào)控政策后，天津房價(jià)受此刺激上漲，隨后天津限購，大量北京及環(huán)京中介將目光投向再外一些的唐山。憑借調(diào)控相對寬松，京唐城際鐵路等交通相對便利等，唐山成為眾多北京、天津和河北投資客的心儀之地，樓市價(jià)格被猛然推高。大量積壓數(shù)年的樓市庫存，也在短時(shí)間內(nèi)被基本消化。

“我記得當(dāng)時(shí)特別流行‘看房團(tuán)’，趕上周末和節(jié)假日，掛著京、津的大巴車會拉著整車人駛向樓盤接待處。”，唐山房屋中介宋僑對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者回憶說。讓他記憶最深的是，炒房團(tuán)成交量極高，案場會在沙盤旁放置一個(gè)巨大的電子屏幕，每有一套房賣出，上面就會時(shí)時(shí)更新紅色的簽約信息，還有廣播大聲播報(bào)樓盤剩余套數(shù)，讓人感到興奮又刺激。

為遏制這一局面，2017年4月開始，唐山相繼推出限購政策，明確要求非本市戶籍在中心城區(qū)購房需提供一年以上的納稅證明，本市戶籍人群擁有2套房及以上的也要限購，且中心城區(qū)房子不能超過一套;公積金貸款首套首付30%等。

限購攔住了外地炒房客的腳步，但大部分樓市庫存已被消耗，唐山房價(jià)仍保持上揚(yáng)態(tài)勢。在2020年的一段時(shí)間里，唐山房價(jià)增速一直位于全國前列。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年5月至7月，唐山新房銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅分別達(dá)到15%、15.3%、16.1%。8月唐山房價(jià)領(lǐng)漲全國，新房銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲15.4%，二手房同比上漲14.6%，仍在延續(xù)此前上漲勢頭。

此外，2020年上半年，唐山土拍市場也是“地王”頻出。當(dāng)年5月8日，榮盛以4.85億元競得鳳凰新城一宗地，溢價(jià)率達(dá)到43.25%，樓面價(jià)達(dá)到14010元/平方米，成為唐山新晉“地王”。僅一個(gè)月后，唐山金融中心北側(cè)70572.05平方米宗地成交，隆基泰和以20.32億元、溢價(jià)率34.45%、樓面價(jià)約16000元/平方米再次刷新唐山“地王”紀(jì)錄。

2020年9月28日，唐山在被住建部約談后緊急調(diào)控，出臺《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，表示要實(shí)施“支持合理自住需求，遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管”等舉措。之后，加之樓市大周期降溫，唐山房價(jià)一夜入冬。

當(dāng)?shù)厝耍航祪r(jià)的多是高價(jià)房

安居客慧眼數(shù)據(jù)顯示，自2020年10月至今，唐山房價(jià)降幅8.4%。2021年8月，唐山市政府因房企爭相降價(jià)，約談了華潤、中海、萬科等10家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求其不要惡意降價(jià)，否則不予網(wǎng)簽。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，唐山新建商品住宅均價(jià)8606元/平米，環(huán)比下跌0.42%;二手住宅成交均價(jià)11027元/平米，環(huán)比下降0.84%，同比下降6.65%，已累計(jì)15個(gè)月環(huán)比下跌。

“最近我都被中介刷屏了，朋友圈里每條標(biāo)題都是‘撿漏’‘驚爆價(jià)’‘血虧’字樣，圖片上不是雙拼就是獨(dú)棟別墅，要么也是200平米以上的大平層，感覺像吆喝菜一樣。”準(zhǔn)備在唐山安家的90后男孩毛里昂對記者說。他曾經(jīng)在唐山街頭看到某樓盤掛著一面巨大的廣告牌，寫著“絕不降價(jià)”，但不知道什么時(shí)候，牌子悄然不見，到今天，樓也沒人住。

今年7月5日，唐山市住房公積金管理中心宣布推出“一人購房全家?guī)?rdquo;政策。此政策不僅適用于住房公積金貸款購房，也適用于公積金職工商業(yè)貸款購房，新政于發(fā)布后10日起便執(zhí)行。

唐山市住房公積金管理中心表示，該政策有三大“含金點(diǎn)”：一是幫助解決新市民、青年群體以及臨近退休人員等群體的住房需求;二是提高住房公積金貸款額度;三是喚醒“睡眠資金”，將家庭的“暗補(bǔ)”變?yōu)槭褂米》抗e金的“明補(bǔ)”。

而這只是唐山今年以來發(fā)布的諸多樓市刺激政策之一。此前，唐山曾發(fā)布多項(xiàng)政策，涉及取消商品住房限購限售、調(diào)整公積金貸款和調(diào)整購房商業(yè)貸款等。

一通操作后，唐山樓市仍在下降。宋僑告訴記者， 2022年6月第四周，唐山樓市二手房掛牌價(jià)從9850元降至9835元，一周內(nèi)下跌15元，持續(xù)下跌。

盡管如此，宋僑和自己的很多客戶一樣，依舊買不起理想的房子。“客戶普遍反映，唐山房價(jià)不能算低。現(xiàn)在都說唐山房價(jià)跌到谷底，其實(shí)降價(jià)的都是高價(jià)房，很多總價(jià)都在百萬以上。我自己想買的學(xué)區(qū)房，價(jià)格也只是降了幾萬塊。就像瑪莎拉蒂8折出售，以唐山的普遍收入來算，買不起的還是買不起”。

6月6日，唐山市統(tǒng)計(jì)局公布《2021年唐山市城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資》，2021年全市城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均工資為85892元，城鎮(zhèn)私營單位就業(yè)人員年平均工資為51669元，全市規(guī)模以上企業(yè)就業(yè)人員年平均工資為76979元。

宋僑說，由于房價(jià)數(shù)月連陰，手中有些剛需客戶也停下交易，準(zhǔn)備再觀望一段時(shí)間。現(xiàn)在自己每天的工作時(shí)間都用來帶看，幾乎沒有成交。“有一位客戶，帶看了2個(gè)月，最后決定用同樣價(jià)格去廣州買房了，他給出的理由是‘考慮到城市長遠(yuǎn)發(fā)展’”。

宋僑也干脆建議客戶，“能晚點(diǎn)買就晚點(diǎn)，估計(jì)還是能省一些的”。他的依據(jù)是5月唐山新房的供給表現(xiàn)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年1-5月，唐山主城區(qū)共成交新房95.33萬平方米，同比減少18%，成交規(guī)模仍為近3年同期低位。5月，唐山新建商品住宅均價(jià)為8606元/平方米，環(huán)比下跌0.42%，新房成交均價(jià)短期仍處于下跌階段。二手房方面，5月唐山市二手住宅成交均價(jià)為11027元/平方米，環(huán)比下降0.84%，2021年1月至今成交均價(jià)累計(jì)15個(gè)月環(huán)比下跌，同比下降6.65%，較上月擴(kuò)大0.56個(gè)百分點(diǎn)。

唐山世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至5月，唐山主城區(qū)有效庫存量的去化周期高達(dá)71.01個(gè)月，房子要近六年才能賣完。

據(jù)宋僑觀察，現(xiàn)在委托他拋售二手房的投資客逐漸增多。他們大多早于2017年購房，入手價(jià)格較低，現(xiàn)在出售依舊是有利潤的。多數(shù)房主也表示，如果全款付清，房子總價(jià)可以再適當(dāng)給出讓步。

另外，市場上的房子越來越多，城市里的人口卻越來越少。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，唐山市常住人口769.70萬人，比上年末減少2.15萬人，為全國為數(shù)不多人口負(fù)增長的TOP 30城市之一。

如何留住人才，成為唐山發(fā)展考卷的必答題。近期，唐山出臺了一系列利好政策，包括取消路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)的商品住房限購、限售政策;對購房商業(yè)貸款政策進(jìn)行調(diào)整，將唐山全市首套房貸利率降至4.25%，二套房貸利率降至5.05%。

同時(shí)，全市公積金貸款最高額度提高至80萬元，購買二星級及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的新建被動式超低能耗住宅，貸款額度上浮至96萬元，“鳳凰英才”人員最高貸款額度為100萬元，自貿(mào)區(qū)曹妃甸片區(qū)引進(jìn)的高端創(chuàng)新人才貸款額度為120萬元。

宋僑感嘆稱，作為土生土長的唐山人，身邊離鄉(xiāng)出去工作生活的朋友越來越多。今年以來，他也萌生把孩子送出去念書的想法。但最終牽絆他的，還是對大家庭的留戀和對這座城市的熱愛。

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