房地產(chǎn)企業(yè)化債已邁入關(guān)鍵階段

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4月13日，融創(chuàng)中國(guó)復(fù)牌，這表明其拿下經(jīng)營(yíng)恢復(fù)的關(guān)鍵一役，其背后的核心因素是化債取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

在筆者看來(lái)，經(jīng)過(guò)積極努力，部分出險(xiǎn)房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)程已明顯提速，由尋求債務(wù)展期階段進(jìn)入拿出核心資產(chǎn)消債階段，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)化債已進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期。

如何穩(wěn)妥有序化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？這是一場(chǎng)復(fù)雜的攻堅(jiān)戰(zhàn)，需要各涉事主體以一盤(pán)棋思維共同發(fā)力。僅對(duì)出險(xiǎn)房企而言，是否能實(shí)現(xiàn)自我救贖重回正軌，關(guān)鍵是能否在今年內(nèi)盡快拿出行之有效的債務(wù)重組方案，與債權(quán)人達(dá)成一致。

實(shí)際上，自規(guī)模上市房企出現(xiàn)債務(wù)違約以來(lái)，除了降價(jià)賣房外，裁員降薪、賣資產(chǎn)變現(xiàn)、尋找戰(zhàn)投、債務(wù)展期、置換到期債券等成為房企自救的“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”。此前，將存量債務(wù)展期是成功率更大、更有效的暫時(shí)化債方式，這也是上一階段房企探索債務(wù)重組的發(fā)力點(diǎn)。但這往往需要付出較大代價(jià)，更重要的是，即便成功也只是換得一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)，以時(shí)間換空間，并不意味著償債危機(jī)已除。

與上個(gè)階段不同的是，從近期規(guī)模房企的化債模式來(lái)看，已經(jīng)進(jìn)入消債階段。化債方案雖各有各招，比如打出現(xiàn)金支付、以新還舊以及債轉(zhuǎn)股等不同組合拳，但共同點(diǎn)是將家底和盤(pán)托出，拿出核心資產(chǎn)股權(quán)來(lái)抵債。比如，華夏幸福選擇了“幸福精選”“幸福優(yōu)選”兩個(gè)平臺(tái)，裝入物管、代建等資產(chǎn)；恒大拿出了恒大物業(yè)和恒大汽車；融創(chuàng)中國(guó)拿出了融創(chuàng)服務(wù)；易居中國(guó)拿出了克而瑞，樂(lè)居及天貓好房等股權(quán)，開(kāi)展“債轉(zhuǎn)股”事宜。總體思路是，拿出比開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)估值更高的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)抵債，讓債權(quán)人看到債務(wù)重組的誠(chéng)意，跑通“化債”新模式。

誠(chéng)然，整體債務(wù)重組方案最終能否成功仍存在著諸多挑戰(zhàn)，但化債工作確已邁出重要一步。這其中要防范不確定性因素，核心仍在于企業(yè)是否能恢復(fù)經(jīng)營(yíng)造血能力。換言之，在降杠桿、贏得喘息時(shí)間之際，地產(chǎn)企業(yè)需抓住市場(chǎng)回暖的窗口期，積極銷售去化，對(duì)于推動(dòng)債務(wù)重組工作至關(guān)重要。

接下來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)掌舵人“三省其身”后，仍需穩(wěn)扎穩(wěn)打，保證項(xiàng)目交付質(zhì)量，做好現(xiàn)金管理，找回經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，告別傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，回到健康發(fā)展的軌道上來(lái)。

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