房地產企業化債已邁入關鍵階段

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4月13日，融創中國復牌，這表明其拿下經營恢復的關鍵一役，其背后的核心因素是化債取得實質性進展。

在筆者看來，經過積極努力，部分出險房企化解債務風險進程已明顯提速，由尋求債務展期階段進入拿出核心資產消債階段，這意味著房地產企業化債已進入關鍵時期。

如何穩妥有序化解房企債務風險？這是一場復雜的攻堅戰，需要各涉事主體以一盤棋思維共同發力。僅對出險房企而言，是否能實現自我救贖重回正軌，關鍵是能否在今年內盡快拿出行之有效的債務重組方案，與債權人達成一致。

實際上，自規模上市房企出現債務違約以來，除了降價賣房外，裁員降薪、賣資產變現、尋找戰投、債務展期、置換到期債券等成為房企自救的“標準動作”。此前，將存量債務展期是成功率更大、更有效的暫時化債方式，這也是上一階段房企探索債務重組的發力點。但這往往需要付出較大代價，更重要的是，即便成功也只是換得一個喘息的機會，以時間換空間，并不意味著償債危機已除。

與上個階段不同的是，從近期規模房企的化債模式來看，已經進入消債階段。化債方案雖各有各招，比如打出現金支付、以新還舊以及債轉股等不同組合拳，但共同點是將家底和盤托出，拿出核心資產股權來抵債。比如，華夏幸福選擇了“幸福精選”“幸福優選”兩個平臺，裝入物管、代建等資產；恒大拿出了恒大物業和恒大汽車；融創中國拿出了融創服務；易居中國拿出了克而瑞，樂居及天貓好房等股權，開展“債轉股”事宜。總體思路是，拿出比開發業務估值更高的輕資產業務抵債，讓債權人看到債務重組的誠意，跑通“化債”新模式。

誠然，整體債務重組方案最終能否成功仍存在著諸多挑戰，但化債工作確已邁出重要一步。這其中要防范不確定性因素，核心仍在于企業是否能恢復經營造血能力。換言之，在降杠桿、贏得喘息時間之際，地產企業需抓住市場回暖的窗口期，積極銷售去化，對于推動債務重組工作至關重要。

接下來，地產企業掌舵人“三省其身”后，仍需穩扎穩打，保證項目交付質量，做好現金管理，找回經營節奏，告別傳統房地產開發模式，回到健康發展的軌道上來。

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