購房者與開發(fā)商簽訂的《商品房預售合同》為格式條款，雙方一旦就合同條款內(nèi)容發(fā)生爭議的，該如何處理?

事件：因逾期辦證購房者要求違約金

2018年10月，狄某與開發(fā)商簽訂《商品房預售合同》，以146萬元的價格購買了開發(fā)商出售的一處商品住宅。根據(jù)合同約定，購房人逾期付款的，應當按日計算向開發(fā)商支付逾期應付款萬分之一的違約金;開發(fā)商在2019年5月1日前向購房人交付房屋，并在交房后365日內(nèi)給購房人辦證，如因開發(fā)商的責任未能如期辦證的，自逾期辦證之日起每滿一年，開發(fā)商向購房人支付已付房價款千分之一的違約金。

合同簽訂后，狄某向開發(fā)商支付了全部購房款，開發(fā)商于2019年7月交付了房屋。2021年4月，狄某才拿到房產(chǎn)證。此后，狄某將開發(fā)商訴至法院，要求其支付逾期辦證的違約金，請求以房款為基數(shù)，參照中國人民銀行同期貸款利率的1.5倍計算。

開發(fā)商認為，辦證逾期不足一年，無需支付違約金，并認為狄某要求的違約金計算標準沒有合同依據(jù)。

裁決：開發(fā)商逾期辦證構成違約

法院經(jīng)審理后認為，《商品房預售合同》是開發(fā)商為了重復使用而預先擬定的合同，在開發(fā)商不能證明其在訂立合同時就合同條款與買受人進行了協(xié)商的情況下，相應條款屬于格式條款。

根據(jù)《民法典》第四百九十六、四百九十七、四百九十八條規(guī)定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利的，格式條款無效。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

此外，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第九條規(guī)定，民法典施行前訂立的合同，提供格式條款一方未履行提示或者說明義務，涉及格式條款效力認定的，適用民法典第四百九十六條的規(guī)定。

本案中，《商品房預售合同》中的逾期辦證違約金條款，僅約定了逾期辦證超過一年時的違約金如何計算，對于逾期辦證不足一年時的違約金未作明確約定。法院認為，依據(jù)狄某與開發(fā)生簽訂的格式條款，逾期辦證違約金較之于逾期付款違約金，存在不合理地減輕開發(fā)商責任、限制購房人主要權利且與購房人有重大利害關系的情形。因開發(fā)商未舉證證明其在訂立合同時，采取合理的方式提示購房人注意了該條款，故按照民法典的規(guī)定，該條款不成為《商品房預售合同》的內(nèi)容，《商品房預售合同》相當于沒有就逾期辦證的違約行為明確約定違約金。最終，法院判決開發(fā)商逾期辦證構成違約，違約金以146萬元的購房款作為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計算逾期貸款利息。

標簽： 商品房預售合同 格式條款 條款內(nèi)容發(fā)生爭議 逾期辦證