金地集團：“增收不增利”成為房地產行業的普遍現象

近年來，“增收不增利”成為房企業績中的普遍現象，而金地集團，也同樣沒能逃過這一劫。

4月25日下午，金地集團高級副總裁兼財務負責人韋傳軍在業績說明會上表示，利潤下滑，主要是因為行業下行，進行了15.2億元的減值計提，另外，疫情影響了交付結轉。

2021年，金地集團的融資水平相對較低，債務融資加權平均成本4.56%。對于近期出險房企的收并購，金地集團董事兼總裁黃俊燦表示，會在經營現金流安全的前提下，優中取優。

“增收不增利”

近日，金地集團(股票代碼：600383.SH)發布2021年年報并舉行了業績說明會。

數據顯示，2021年全年，金地集團營業收入992.32億元，同比上升18.16%。在樓市下行的背景下，金地集團的營收穩定增長，實屬不易。

不過值得注意的是，金地集團的利潤并沒有隨著營收一同上漲，2021年，金地集團歸屬于上市公司股東的凈利潤94.09億元，同比減少9.5%;毛利率21.18%，較2020年的32.86%下降了11.68個百分點，截至2021年，金地集團的毛利率已經連續三年下滑。

對于金地集團增收不增利原因，金地集團高級副總裁兼財務負責人韋傳軍在業績說明會上進行了回復。他表示，2021年下半年，市場急劇調整，出險房企不斷增加，同行為了緩解資金壓力，開始降價營銷，把行業的價格往下壓，鑒于謹慎性原則，金地集團對持有的項目進行了全面的審視，對未來可能會虧損的項目進行了減值計提，減值的金額為15.2億元;另外，去年年底，長三角疫情多點散發，對項目的工程進度、交付、結轉產生影響，原計劃交付結轉的面積沒有達成。

實際上，“增收不增利”已經成為房地產行業的普遍現象。中指研究院數據顯示，2021年，百強房企營業收入均值達498.6億元，同比增長19.3%，增速較上年增加1.6個百分點。然而，受新冠疫情、房地產調控政策持續，房企營業成本上漲，凈利潤均值56.2億元，同比增長0.4%，增速較上年減少1.5個百分點，凈利潤均值增速不及營業收入均值增速，“增收不增利”日趨嚴重。2021年，百強企業凈利潤率均值較上年下降了2.2個百分點。

根據國金證券統計，今年3月以來已發布年報的房企中，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤率為8.21%，其中至少有14家房企的毛利率低于20%，包括碧桂園、中國金茂、旭輝控股、新城發展、正榮地產等。

中指研究院表示，長期來看，房地產行業長效機制逐步建立，在房地產金融審慎監管框架下，房地產逐步進入去金融化通道，行業利潤率可能保持在更低的水平。

在韋傳軍看來，未來市場終將回歸正常，行業的毛利率水平也會企穩回升。未來，金地集團會持續提升產品能力和服務水平，對成本和費用進行更精細化的管控，持續優化資產結構和投資布局，掌控好投資節奏，規避投資風險，他表示，“對公司未來的利潤也很有信心”。

收并購優中選優

據悉，過去幾年來，金地在投資方面一直聚焦高能級的一、二城市，嚴格控制三四線城市的下沉，而這，也是金地集團能夠保持營收持續增長的重要原因。2021年，金地集團獲取了111宗土地，其中一、二線城市的投資占比高達65%。

負債方面，截至2021年年末，金地集團剔除預收款后的資產負債率67.6%，凈負債率55.2%，現金短債比1.4，三道紅線全部達標，處于綠檔。融資成本方面，2021年，金地集團債務融資加權平均成本4.56%，同比降低了0.18個百分點，處于行業較低水平。

金地集團財務總監曾愛輝表示，2022年，在保持三道紅線綠檔的前提下，金地集團仍然有一定的投資額度，公司針對銷售、融資兩個敏感的因素，對現金流進行了壓力測試，結果顯示，即使在相對極端的情形下，只要公司堅持投資紀律，控制新項目的投資規模，也能保證整體現金流安全。

那么，2022年金地集團的投資策略如何?黃俊燦表示，金地集團還是會關注投資能級比較強的一、二線城市，對不同的城市制定不同的收益標準，爭取拿到的項目能有更多的收益。另外，對于近期出險房企的投資并購，黃俊燦表示，金地集團會考慮在經營現金流安全的前提下，積極的優中取優。

第一財經查詢公開的信息了解到，今年以來，金地集團在北京、廈門、西安的招拍掛中均有落子，但是還未有成功收并購出險房企項目的案例。

物業上市還沒有明確的時間表

今年以來，頭部房企龍湖、萬科都已經遞交了物業上市招股書，金地物業的上市進程也備受關注。那么，金地物業的上市進程如何?業績說明會上，徐家俊表示，“還沒有明確的時間表”。

2021年，金地物業更名為金地智慧服務，其在營收和在管面積都穩步增加，截止2021年末，金地物業的合約管理面積3.3億平方米，較2020年的2.7億元增長22.2%;2021年，金地物業的營收52.8億元，同比40.8億元增長29.3%。

不過，金地物業的毛利率還有較大的增長空間。數據顯示，2021年，金地物業的毛利率為10.07%，同比增長0.53個百分點。觀點指數研究院數據統計顯示，2021年，50家物業服務企業毛利率平均值為30.21%，碧桂園服務的毛利率為30.7%，近期遞交招股書的萬物云2021年的毛利率17%，均超過了金地物業目前的利率水平。

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