叫好不叫座？上海"以房養(yǎng)老"還需要跨過(guò)哪些檻

作為首批試點(diǎn)城市之一，上海“以房養(yǎng)老”還有待進(jìn)一步“大眾化”“規(guī)模化”

叫好不叫座？“以房養(yǎng)老”還需要跨過(guò)哪些檻

【資料圖】

■本報(bào)記者 王海燕

“簽協(xié)議時(shí)我還是挺糾結(jié)的，一連問(wèn)了很多問(wèn)題。”68歲的黃阿姨回憶道。

作為全國(guó)“以房養(yǎng)老”首批試點(diǎn)的四個(gè)城市之一，上海這幾年開(kāi)展了“反向抵押保險(xiǎn)”“存房養(yǎng)老”兩種“以房養(yǎng)老”模式。黃阿姨簽的是“存房養(yǎng)老”合同，她將自己名下的房屋通過(guò)建信公司出租，然后住進(jìn)仙霞路街道為老服務(wù)中心，“兩年住下來(lái)，我可以告訴你，對(duì)這個(gè)選擇我不后悔”。

在快速老齡化的時(shí)代，“以房養(yǎng)老”為公眾提供了一種有效的補(bǔ)充養(yǎng)老形式。這個(gè)概念一經(jīng)提出就廣受關(guān)注，試點(diǎn)幾年下來(lái)，積累了一批像黃阿姨這樣的案例。但是，“以房養(yǎng)老”距離“大眾化”“規(guī)模化”還有很長(zhǎng)的路要走，這種模式的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)是什么？還有哪些環(huán)節(jié)有待打通？

關(guān)鍵在于適合自己

一碗熱騰騰的白粥，配上雞蛋、醬菜。這是黃阿姨在仙霞街道為老服務(wù)中心享用的早餐，她身邊還有“飯搭子”，大家圍坐在一起邊吃邊聊，時(shí)不時(shí)有工作人員過(guò)來(lái)噓寒問(wèn)暖：“黃阿姨，昨晚睡得好不好？”用好餐，黃阿姨繞著場(chǎng)館走一圈，走進(jìn)活動(dòng)室拉拉胳膊、伸伸腿，或是看會(huì)兒報(bào)紙。

“以前一睡醒，就愁三餐吃啥，摔跤了怎么辦，現(xiàn)在不用再擔(dān)心這些問(wèn)題了！”自從搬進(jìn)為老服務(wù)中心，黃阿姨變得心寬體胖。

她所住的這個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)位于長(zhǎng)寧區(qū)中心地段，設(shè)施齊全、配套便捷，黃阿姨在這里可以得到貼心的日常生活照料以及專(zhuān)業(yè)的護(hù)理服務(wù)。記者了解到，仙霞街道為老服務(wù)中心的市場(chǎng)價(jià)格并不低，每月需支付至少7000元服務(wù)費(fèi)，而黃阿姨的退休金只有4000多元。

“黃阿姨是獨(dú)居老人，膝下沒(méi)有子女，身體狀況又不佳，多次因腦梗住院。”工作人員第一次見(jiàn)到黃阿姨時(shí)，她剛因腦梗摔倒在地，大腿、鼻梁等多處骨折。

黃阿姨也在為自己的養(yǎng)老發(fā)愁，她本來(lái)想請(qǐng)鐘點(diǎn)工上門(mén)照顧，或搬到附近的養(yǎng)老院，“但退休金不夠用啊”。

通過(guò)居委會(huì)介紹，黃阿姨了解到建行集團(tuán)旗下有一款養(yǎng)老產(chǎn)品，專(zhuān)門(mén)針對(duì)擁有自主產(chǎn)權(quán)住房的老人，黃阿姨名下有一套面積為37平方米的房產(chǎn)，位于哈密路。

這是建信養(yǎng)老金管理公司和建信住房服務(wù)公司推出的“存房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，即通過(guò)“房屋租賃+專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老”有機(jī)結(jié)合的方式，幫助老年客戶(hù)盤(pán)活住房資產(chǎn)，獲取可流動(dòng)的資金收入。

黃阿姨覺(jué)得這個(gè)產(chǎn)品挺適合自己，不過(guò)她也開(kāi)出條件——“這些年我一直生活在長(zhǎng)寧，不想離開(kāi)自己熟悉的區(qū)域”。

建信了解了黃阿姨的想法和需求后，與居委會(huì)一起仔細(xì)篩選距離黃阿姨家3公里以?xún)?nèi)的所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，經(jīng)過(guò)多次實(shí)地考察，最終確定仙霞街道為老服務(wù)中心。

黃阿姨住的是老公房，屋內(nèi)設(shè)施老舊待修，墻體早已斑駁脫落，到了需要翻修的階段。建信住房派專(zhuān)人上門(mén)勘察評(píng)估后，提出從前期裝修到后期出租維護(hù)，長(zhǎng)達(dá)7年的全流程服務(wù)方案，并為黃阿姨爭(zhēng)取到最優(yōu)租金支付方案，足以覆蓋黃阿姨養(yǎng)老費(fèi)用的缺口。

2021年3月底，建信和黃阿姨及其家屬在仙霞街道為老服務(wù)中心簽約。簽好字后，黃阿姨將房屋鑰匙交到建信工作人員手中。

與黃阿姨有所不同，81歲的陳麗萍則是先找到理想的養(yǎng)老社區(qū)，再通過(guò)“存房養(yǎng)老”，解決了租金的缺口問(wèn)題。

幾年前，陳麗萍和朋友結(jié)伴旅游，被金山朱涇鎮(zhèn)的享萊樂(lè)社區(qū)吸引。這是一個(gè)將農(nóng)民住房翻新為民宿，將鄉(xiāng)村振興與康養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)。陳麗萍小住幾天后，喜歡上了這里的氛圍。

一年多前，動(dòng)完手術(shù)沒(méi)多久的陳麗萍萌生到享萊樂(lè)常住靜養(yǎng)的想法。享萊樂(lè)的租金一年6萬(wàn)元左右，加上餐飲、水電煤，大約是7.6萬(wàn)。陳麗萍退休金一個(gè)月5000多元，兒子看她住得很滿(mǎn)意，就補(bǔ)貼母親，和享萊樂(lè)簽了3年租約。

陳麗萍很快適應(yīng)這里的生活，但她覺(jué)得靠?jī)鹤友a(bǔ)貼并非長(zhǎng)久之計(jì)。她在徐匯區(qū)淮海中路有一套兩室一廳的老公房，一直空關(guān)著。如果把老公房出租，加上養(yǎng)老金，她就可以在享萊樂(lè)長(zhǎng)住下去。

享萊樂(lè)是建信的安心基地之一，當(dāng)時(shí)，建信工作人員來(lái)享萊樂(lè)做宣傳，了解到有“存房養(yǎng)老”這一產(chǎn)品時(shí)，兒子很快就幫陳麗萍在建信辦理了存房5年的租房合約，這套房屋評(píng)估下來(lái)的價(jià)格為每月租金7400多元，并包攬裝修。陳麗萍和兒子都挺滿(mǎn)意：“這省去了裝修和找租客的麻煩，資金缺口也填上了。”

老人再三權(quán)衡算賬

因?yàn)閷儆诮ㄐ衅煜碌臉I(yè)務(wù)，并獲得過(guò)上海金融創(chuàng)新獎(jiǎng)，不少老人對(duì)這個(gè)“存房養(yǎng)老”模式感到安全又省心，但并非所有老人都能接受。

楊磊的父母也曾考慮過(guò)這個(gè)模式，但最后還是放棄了。“疫情解封后，我父母就開(kāi)始考慮養(yǎng)老問(wèn)題，他們?cè)谖壹易×艘欢螘r(shí)間，覺(jué)得小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，離醫(yī)院也近，就決定將市中心的房子租出去，搬到我們小區(qū)附近來(lái)住，也好有個(gè)照應(yīng)。”楊磊向父母推薦了建信這款“存房養(yǎng)老”產(chǎn)品。

一番咨詢(xún)后，工作人員很快安排看房。楊磊父母的房子位于仁濟(jì)醫(yī)院附近，雖是老小區(qū)，但交通方便，這套房在房產(chǎn)中介的掛牌價(jià)為1萬(wàn)元左右，而建信評(píng)估后報(bào)的價(jià)格為8000多元。“對(duì)我父母來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格差太大了。”楊磊說(shuō)，老人最后選擇委托房產(chǎn)中介出租。

其實(shí)在決定簽協(xié)議前，黃阿姨也糾結(jié)得很。她特意打聽(tīng)了一下市場(chǎng)價(jià)，建信給她房子評(píng)估的租金不算高，但她算上“附加值”——不僅免費(fèi)裝修，還省了很多麻煩。“如果委托中介出租，可能會(huì)產(chǎn)生一些后續(xù)問(wèn)題，比如家電壞了，維修誰(shuí)來(lái)管，房客租金誰(shuí)來(lái)催討，我也可以委托二房東全權(quán)處理，但這家公司如果爆雷了怎么辦？”黃阿姨權(quán)衡一番后才簽約，“我沒(méi)有精力應(yīng)付這些問(wèn)題，也就不斤斤計(jì)較了，沒(méi)有十全十美的產(chǎn)品，花錢(qián)買(mǎi)個(gè)輕松、安全”。

“房屋租賃市場(chǎng)報(bào)價(jià)有高有低，建信的價(jià)格肯定不是最高的，在市場(chǎng)處于中檔水平。”建信工作人員告訴記者，“存房養(yǎng)老”模式最大的便利就是提供“一站式”服務(wù)：有人為你做專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)與養(yǎng)老規(guī)劃，提供社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等多種選擇方案，如果所選的養(yǎng)老院住下來(lái)不合適、不喜歡，可以換一個(gè)，也可以退出，這一路上都有專(zhuān)業(yè)人士提供服務(wù)支撐。你的房子出租后，從裝修到找租客這一系列的瑣碎事務(wù)，也都有專(zhuān)人打理，這就相當(dāng)于找到一個(gè)高級(jí)管家，而這個(gè)“管家”隸屬于建行系統(tǒng)的子公司，更具可信度。

但租金的性?xún)r(jià)比，的確是“存房養(yǎng)老”模式推行的一大堵點(diǎn)。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在做“以房養(yǎng)老”決策時(shí)，幾乎所有老人或老人家屬都會(huì)算這筆經(jīng)濟(jì)賬。如果老人身體條件較好，且有子女支持，他們對(duì)價(jià)格也更為敏感，一旦市場(chǎng)中介提供的租金更高，他們就傾向于選擇委托市場(chǎng)中介。

但不少“爆雷”的新聞也讓老人多了個(gè)心眼，更在意安全因素。“存房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)壁壘比較高，周期又長(zhǎng)，目前在上海進(jìn)行這項(xiàng)業(yè)務(wù)試點(diǎn)的大型企業(yè)只有建信，因?yàn)檎w業(yè)務(wù)有建行背書(shū)，并有多年深耕養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積累，這款產(chǎn)品讓老人比較放心，但他們也會(huì)與市場(chǎng)租賃價(jià)進(jìn)行比較，考慮到帶裝修和后續(xù)一攬子服務(wù)，很多老人并不在意這個(gè)價(jià)格差，但這畢竟是一項(xiàng)大的養(yǎng)老計(jì)劃，老人做決策時(shí)慎之又慎。

運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)如何解決

75歲的老人劉英在老城廂擁有一套60多平方米的老屋，價(jià)值近700萬(wàn)。劉英在這里生活了數(shù)十年，叫得出每一位街坊鄰居的名字，但日子過(guò)得緊巴巴。劉英的養(yǎng)老金不到3000元，社區(qū)老年助餐她只舍得訂一份中餐，吃一半留一半，晚上熱一熱再吃。

習(xí)慣了老弄堂生活節(jié)奏的劉英，不愿搬去和兒子同住，但又想提高生活品質(zhì)，身邊朋友就向她推薦了“反向抵押保險(xiǎn)”產(chǎn)品。

這是另一種“以房養(yǎng)老”模式，即老年人以獨(dú)立產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司每月提供養(yǎng)老金，老人還可以自己住在這個(gè)房子里，去世后保險(xiǎn)公司可以處置其房產(chǎn)。部分保險(xiǎn)產(chǎn)品在設(shè)計(jì)中仍能由子女繼承財(cái)產(chǎn)，房屋可在償還相關(guān)保險(xiǎn)后收回。

劉英權(quán)衡后選擇了這種“反向抵押保險(xiǎn)”模式。投保后，她每月多了一筆3500多元的養(yǎng)老金，且有20萬(wàn)元可靈活支取的額度，還能免費(fèi)享受24小時(shí)電話(huà)醫(yī)生等VIP服務(wù)。

3000元的退休金再加上這筆錢(qián)，劉英的生活品質(zhì)一下子提高了不少。她不僅請(qǐng)了保姆每天上門(mén)服務(wù)3小時(shí)，還置換了新家具和電器，小輩逢年過(guò)節(jié)上門(mén)看望時(shí)，她會(huì)大方地塞個(gè)紅包。

但“反向抵押保險(xiǎn)”暗藏一個(gè)隱憂(yōu)，即產(chǎn)權(quán)的繼承問(wèn)題。市人大代表屠涵英研究發(fā)現(xiàn)，如果老人有子女或其他合法繼承人，可能會(huì)涉及老人身后住房產(chǎn)權(quán)繼承轉(zhuǎn)讓或抵押行權(quán)問(wèn)題。“繼承人享有優(yōu)先選擇繼承房產(chǎn)的權(quán)利，但也要履行代償相關(guān)機(jī)構(gòu)已支付給老人養(yǎng)老金費(fèi)用的義務(wù)。如因繼承人聯(lián)系不暢或認(rèn)定困難，或不配合處置，這種模式將面臨運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”

按照合同，劉英百年之后，銀行可以處置她的財(cái)產(chǎn)，但她的兒子是這套房產(chǎn)的繼承人。他如果不承認(rèn)之前保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老金費(fèi)用，就會(huì)帶來(lái)不確定性。

“因?yàn)樽优^承人的問(wèn)題，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)模式心存顧慮。”屠涵英說(shuō)，為盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，保障相關(guān)機(jī)構(gòu)權(quán)益，她建議房管、司法等部門(mén)進(jìn)一步研究帶抵押過(guò)戶(hù)以及其他強(qiáng)制債權(quán)保證措施的可行性。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，很多老人正是因?yàn)檫^(guò)不了“子女繼承”這一關(guān)，對(duì)這一養(yǎng)老模式遲遲下不了決心。但盡管在產(chǎn)權(quán)處置方面有隱憂(yōu)，這種“以房養(yǎng)老”模式依然具有一定市場(chǎng)吸引力，特別是對(duì)沒(méi)有子女的孤寡老人來(lái)說(shuō)，這不失為一種盤(pán)活資產(chǎn)、提高退休生活品質(zhì)的好的選擇。

需要多個(gè)環(huán)節(jié)打通

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月底，本市“存房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)已累計(jì)為722名老人提供服務(wù)，受托管理房屋2324間，支付租金收益2.2億元。本市住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)累計(jì)承保49戶(hù)67人，發(fā)放養(yǎng)老金3041萬(wàn)元，月均領(lǐng)取養(yǎng)老金12622元。“數(shù)據(jù)說(shuō)明，‘以房養(yǎng)老’市場(chǎng)還沒(méi)形成規(guī)模。”屠涵英說(shuō)。

為何叫好不叫座？據(jù)相關(guān)人士透露，“存房養(yǎng)老”產(chǎn)品有6%左右的增值稅，如果能在前端給予稅收優(yōu)惠等支持，這款養(yǎng)老產(chǎn)品將更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為此代表建議對(duì)反向抵押、存房養(yǎng)老等業(yè)務(wù)，制定一系列地方性稅收優(yōu)惠等扶持政策。

“目前還有一大困難，‘以房養(yǎng)老’的決策鏈條分在不同部門(mén)，涉及民政、發(fā)改、房管、銀保監(jiān)等多個(gè)部門(mén)。”屠涵英說(shuō)，這一模式要做到多環(huán)節(jié)打通，需要各部門(mén)合力決策與資源共享。她建議，建立“以房養(yǎng)老”工作協(xié)調(diào)機(jī)制，由本市發(fā)改、民政、房管、國(guó)資、司法、財(cái)政和金融管理等部門(mén)以及相關(guān)機(jī)構(gòu)共同參與，進(jìn)一步研究分析現(xiàn)有“以房養(yǎng)老”模式在操作流程細(xì)化、稅費(fèi)優(yōu)惠、執(zhí)行保障等方面存在的問(wèn)題，提升已有模式成效。

采訪中也有市民提到，“以房養(yǎng)老”是一個(gè)長(zhǎng)周期的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品，除了安全感，老人在意的另一大因素是“精細(xì)化服務(wù)水平”，他們?cè)陴B(yǎng)老過(guò)程中會(huì)遇到各種各樣問(wèn)題，大型機(jī)構(gòu)能否持續(xù)做好個(gè)性化服務(wù)，以滿(mǎn)足老人的多元化需求，這需要做長(zhǎng)時(shí)期的觀察與跟進(jìn)。

記者了解到，目前，建信在“存房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)中沒(méi)有進(jìn)行獨(dú)立核算利潤(rùn)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)要做到健康可持續(xù)性發(fā)展，有賴(lài)于扶持政策的穩(wěn)定性，也有賴(lài)于市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，只有形成一定市場(chǎng)規(guī)模，才能更好地盤(pán)活這些房產(chǎn)資源，幫助老人更好地破解養(yǎng)老資金難題。

屠涵英說(shuō)，養(yǎng)老方式有很多種，“以房養(yǎng)老”不可能得到所有老人認(rèn)可、喜歡，但“以房養(yǎng)老”模式做好了，可以讓老人多一種選擇、多一個(gè)渠道，有尊嚴(yán)地慢慢老去。

（來(lái)源：解放日?qǐng)?bào)）

標(biāo)簽： 以房養(yǎng)老 服務(wù)中心 工作人員 保險(xiǎn)公司