2020年新冠疫情暴發(fā)以來，全球房?jī)r(jià)顯著上漲。我們的測(cè)算表明，疫情以來全球房?jī)r(jià)增速顯著高于2010年以來的趨勢(shì)水平，比趨勢(shì)值高出8.8%。本輪全球房?jī)r(jià)上漲表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特征，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)增速顯著快于新興經(jīng)濟(jì)體，且發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)增速已經(jīng)超過2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的房?jī)r(jià)增速。

多方面因素促成了本輪全球房?jī)r(jià)快速上漲，包括寬松的金融環(huán)境、大規(guī)模的財(cái)政刺激以及房屋供給的階段性短缺。但是，這些因素仍不足以完全解釋本輪房?jī)r(jià)的漲幅，消費(fèi)者偏好以及投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素也是本輪房?jī)r(jià)上漲的重要驅(qū)動(dòng)力。

當(dāng)前全球部分國(guó)家的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)明顯偏離基本面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正在積累，瑞典、澳大利亞、加拿大、捷克、挪威、法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)或超過2008年前的水平。

本輪全球房?jī)r(jià)上漲的基本事實(shí)

疫情以來，全球房?jī)r(jià)始終保持快速上漲的趨勢(shì)。我們用2010年以來的全球名義住宅價(jià)格指數(shù)估算得到疫情期間該指標(biāo)的趨勢(shì)值，并將疫情期間的名義住宅價(jià)格指數(shù)與趨勢(shì)值作對(duì)比，發(fā)現(xiàn)疫情期間大部分國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)都實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，全球名義住宅價(jià)格指數(shù)大幅高于趨勢(shì)水平。如圖所示，2020年全球名義住宅價(jià)格指數(shù)相比趨勢(shì)值高了1.7%， 2021年三季度全球名義住宅價(jià)格相比趨勢(shì)值高了8.8%。

與新興經(jīng)濟(jì)體相比，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)上漲更強(qiáng)勁。疫情以來全球房?jī)r(jià)表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特征。我們分別對(duì)2010年以來不同經(jīng)濟(jì)體之間的名義住宅價(jià)格指數(shù)做趨勢(shì)處理，發(fā)現(xiàn)2020年發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)指數(shù)比趨勢(shì)值高了2.7%，而新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)指數(shù)僅比趨勢(shì)值高0.6%;2021年三季度發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)指數(shù)超過趨勢(shì)值14.3%，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體為3.7%。經(jīng)通貨膨脹調(diào)整后的實(shí)際住宅價(jià)格指數(shù)也支持相同的結(jié)論。換言之，驅(qū)動(dòng)本輪全球房?jī)r(jià)上漲的主要力量來自發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。

部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)增速已經(jīng)超過2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的房?jī)r(jià)增速。我們以1997年亞洲金融危機(jī)和2008年全球金融危機(jī)為參照，計(jì)算出這兩次金融危機(jī)爆發(fā)之前相關(guān)經(jīng)濟(jì)體的年均房?jī)r(jià)增速，并以此為基準(zhǔn)對(duì)照本輪房?jī)r(jià)增速表現(xiàn)。疫情期間發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的平均房?jī)r(jià)增速高達(dá)10.2%，超過2008年金融危機(jī)爆發(fā)前7.4%的年均增速。相比之下，東南亞地區(qū)的新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)增速較平穩(wěn)，平均增速為2.8%，明顯低于1997年亞洲金融危機(jī)前的房?jī)r(jià)增速。

標(biāo)簽： 全球房?jī)r(jià) 2010年趨勢(shì)水平 金融危機(jī) 亞洲金融危