2020年新冠疫情暴發(fā)以來，全球房價顯著上漲。我們的測算表明，疫情以來全球房價增速顯著高于2010年以來的趨勢水平，比趨勢值高出8.8%。本輪全球房價上漲表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特征，發(fā)達經(jīng)濟體的房價增速顯著快于新興經(jīng)濟體，且發(fā)達經(jīng)濟體房價增速已經(jīng)超過2008年金融危機爆發(fā)前的房價增速。

多方面因素促成了本輪全球房價快速上漲，包括寬松的金融環(huán)境、大規(guī)模的財政刺激以及房屋供給的階段性短缺。但是，這些因素仍不足以完全解釋本輪房價的漲幅，消費者偏好以及投資者的風(fēng)險偏好等因素也是本輪房價上漲的重要驅(qū)動力。

當前全球部分國家的房價漲幅已經(jīng)明顯偏離基本面，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險正在積累，瑞典、澳大利亞、加拿大、捷克、挪威、法國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場風(fēng)險或超過2008年前的水平。

本輪全球房價上漲的基本事實

疫情以來，全球房價始終保持快速上漲的趨勢。我們用2010年以來的全球名義住宅價格指數(shù)估算得到疫情期間該指標的趨勢值，并將疫情期間的名義住宅價格指數(shù)與趨勢值作對比，發(fā)現(xiàn)疫情期間大部分國家和地區(qū)的房價都實現(xiàn)了高速增長，全球名義住宅價格指數(shù)大幅高于趨勢水平。如圖所示，2020年全球名義住宅價格指數(shù)相比趨勢值高了1.7%， 2021年三季度全球名義住宅價格相比趨勢值高了8.8%。

與新興經(jīng)濟體相比，發(fā)達經(jīng)濟體房價上漲更強勁。疫情以來全球房價表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特征。我們分別對2010年以來不同經(jīng)濟體之間的名義住宅價格指數(shù)做趨勢處理，發(fā)現(xiàn)2020年發(fā)達經(jīng)濟體的房價指數(shù)比趨勢值高了2.7%，而新興市場經(jīng)濟體的房價指數(shù)僅比趨勢值高0.6%;2021年三季度發(fā)達經(jīng)濟體的房價指數(shù)超過趨勢值14.3%，新興市場經(jīng)濟體為3.7%。經(jīng)通貨膨脹調(diào)整后的實際住宅價格指數(shù)也支持相同的結(jié)論。換言之，驅(qū)動本輪全球房價上漲的主要力量來自發(fā)達經(jīng)濟體。

部分發(fā)達經(jīng)濟體房價增速已經(jīng)超過2008年金融危機爆發(fā)前的房價增速。我們以1997年亞洲金融危機和2008年全球金融危機為參照，計算出這兩次金融危機爆發(fā)之前相關(guān)經(jīng)濟體的年均房價增速，并以此為基準對照本輪房價增速表現(xiàn)。疫情期間發(fā)達經(jīng)濟體的平均房價增速高達10.2%，超過2008年金融危機爆發(fā)前7.4%的年均增速。相比之下，東南亞地區(qū)的新興市場經(jīng)濟體的房價增速較平穩(wěn)，平均增速為2.8%，明顯低于1997年亞洲金融危機前的房價增速。

標簽： 全球房價 2010年趨勢水平 金融危機 亞洲金融危