粵港澳大灣區內地多市花式松綁疊加降息利好 樓市有望加速回暖

房地產市場又迎重磅利好消息。5月15日中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布通知稱，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。在這一消息發布之前，粵港澳大灣區內地多市已陸續推出相關政策，松綁房地產市場。業內專家認為，系列政策有利于房地產市場復蘇，但復蘇不會一夜出現，預計在金融支持和政策推動下，房地產市場有望在第二季度走出低谷。

灣區多個城市陸續松綁樓市

5月14日，東莞市住建局等8個部門聯合發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，對房地產市場松綁。其中，生育二孩或三孩者可新增購買一套商品住房、持有或購買“雙(多)證房”但實質作為一套住房使用的可視為一套商品住房、個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年等政策受到關注。廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，東莞發布的政策力度較大且措施較多，可支持改善性購房需求，激活市場交易。

除東莞之外，粵港澳大灣區多個城市如佛山、肇慶、惠州、中山、江門等，也陸續出臺松綁樓市政策。這些城市的調控放松主要從限購、限售兩方面展開。其中，限購條件從放松人才購買拓展至滿足養老投親、多孩家庭，再到降低遠郊購房資格門檻，多人群考慮;限售調整方向為取消限售、縮短限售年限。

金融領域一邊開閘一邊降息

房地產市場的調控效果，除了行業自身政策外，還受金融信貸和稅收等影響。近期的金融政策變化，為房地產行業注入活力。

4月，央行宣布降準0.25個百分點，釋放資金5300億元，增強了穩定經濟增長的預期，一定程度上對房地產行業也是利好。

5月15日，央行和銀保監會宣布下調首套住房商業性個人住房貸款利率下限，最低房貸利率由4.6%降為4.4%。以按貸款金額250萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率從4.6%降至4.4%，30年月供可節省利息支出超過10萬元。

不過，這樣的最低房貸利率目前在粵港澳大灣區內地城市中還比較少見。據克而瑞的統計數據顯示，至4月底，粵港澳大灣區內地9個城市(以下簡稱“灣區內地9市”)主流首套房貸利率為5.17%。就廣州來說，羊城晚報記者走訪了解到，目前廣州在售樓盤的首套房貸利率為5.2%至5.4%之間。雖然有銀行面對優質客戶能執行4.8%或4.6%的利率，但眼下這并不普遍。

克而瑞廣佛區域首席市場分析師肖文曉認為：“央行和銀保監會對首套房貸利率優惠作出清晰指引，是一種鼓勵地方大膽釋放剛需需求的表現，既能提高剛需買家入市的積極性，也能敦促地方及早因城施策，進一步利好樓市復蘇”。

多管齊下助房地產市場復蘇

房地產市場低迷是各地陸續放松調控政策的主要原因。據克而瑞的統計數據顯示，今年4月，全國30個重點城市的一手住宅成交量同比下降約58%。在新推產品的去化率方面，4月，灣區內地9市的平均去化率僅為25%，仍處在低位運行狀態。深圳、珠海去化率較高，也僅為33%和35%。

今年前4個月，廣州房地產市場行情不太樂觀，一手住宅成交量約為2.2萬套，而去年同期則為4.1萬套。但在多部委提振市場信心支持改善和剛性住房需求之下，廣州開發商積極應市，樓市交易開始回暖。

據合富研究院的統計數據顯示，“五一”假期，廣州一手住宅成交較4月周均水平環比上升195%，同比下跌20%，但跌幅相對收窄。羊城晚報記者了解到，在上周末正式推售的荔灣區全新改善型住房項目，售價為每平方米6.4萬元至7.5萬元，首推去化率接近六成;同為面向改善型需求的海珠區琶洲全新項目，售價約為每平方米10萬元，一些購房者稱“一房難求”。不過，外圍區域的一些項目還得依靠積極促銷才有可能獲得成交，廣州樓市區域分化情況仍比較明顯。

廣東省房協專家委員會常務副主任委員趙卓文認為，此次央行和銀保監會將首套房貸利率下調，發出了強烈的激活樓市的信號，“這是一次很重要的政策轉向、是積極的第一步。”他認為，此舉有利于提振房地產市場信心，促進剛需買家入市，但房地產市場不會一夜回暖，預計在金融支持和政策推動下，有較大希望在第二季度走出低谷。

李宇嘉認為，近期，樓市紓困政策的力度和范圍明顯擴大，力度上從之前的購房補貼、增加公積金額度等升級到松綁或取消限購、限售，范圍上從三四線城市擴散到了能級較高城市。這些政策調整符合當前的政策導向，即房住不炒、因城施策促進房地產業良性循環和健康發展、更好滿足購房者合理住房需求等。結合樓市基本面及穩增長的重要性，新一輪政策松綁期已到來。

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