多地樓市新政“帶押過戶”：簡化交易流程降低交易成本

近日，多地樓市新政中提及二手房交易“帶押過戶”。與以往的“先贖樓再過戶”模式不同，“帶押過戶”中，賣方不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款，簡化了交易流程，降低了交易成本。專家認為，未來，應通過制定統一的規范化流程，進一步推進“帶押過戶”政策落地。

近日，“帶押過戶”成為全國多地二手房交易政策中的高頻詞，包括海南、濟南、深圳、廣州、南京等在內的多地樓市新政中提及二手房交易“帶押過戶”，政策向簡化交易流程、降低交易成本頻頻發力。

何為“帶押過戶”?“帶押過戶”會給二手房交易市場帶來哪些影響?新政又將如何落地?這些與“帶押過戶”密切相關的問題，均成為近期備受關注的樓市熱點。

為二手房交易市場注入新活力

傳統的二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，普遍采用“先贖樓再過戶”模式，即賣方需要提前籌集資金還清貸款，解除原有抵押，才能辦理過戶手續。而后買方將房產再次抵押，獲得銀行貸款。在實際操作中，“贖樓”的方式往往是買方提前支付購房款墊付或是賣方自行籌措“過橋”資金。

“對買方而言，提前墊資后可能面臨房屋不交付的情況;對賣方而言，籌措‘過橋’資金成本會大幅增加，且為了配合買方的貸款，房產需先完成過戶，可能落得過戶后拿不到房款的境地。”山東德衡律師事務所高級合伙人、律師賈曉鈞表示，在傳統的存在抵押的二手房交易過程中，買賣雙方都承擔著較大風險。

國家統計局發布的8月商品住宅銷售價格數據顯示，8月，70個大中城市中，二手住宅銷售價格環比下降城市有56個，比上月增加5個;同比下降城市有61個。

“從全國范圍內看，近期二手房交易呈現下降趨勢。‘先贖樓再過戶’模式不僅周期長，還增加了‘過橋’的融資和擔保費用，附加的成本和冗余的環節對二手房交易造成了一定的阻礙，不利于房地產市場循環和穩房價預期。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

近期，多地紛紛試水“帶押過戶”，賣方不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。業內人士表示，“帶押過戶”簡化了交易流程，降低了交易成本，為二手房交易市場注入了新的活力。

促進房地產市場良性循環

目前，實現“帶押過戶”的普遍流程是銀行收到擔保公司保函后為買家發放按揭貸款，由公證處提存，而后買賣雙方辦理房產過戶轉移登記和抵押手續，再由公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。

“傳統模式要求先解押才能過戶，而‘帶押過戶’政策不需要先解押，也就不必籌措‘過橋’資金，買方把房款打到提存賬戶就可以辦理過戶，如果最終過戶出現問題，房款還能原路返還，降低了交易風險。”賈曉鈞表示。

“實施‘帶押過戶’后，購房人可以用新抵押來的貸款優先償還之前抵押所對應的債權。相關債務還清后，原來的抵押也就解除了，購房人再開始償還新抵押所對應的按揭貸款。”北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣解釋，“帶押過戶”實現了用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，提高了交易效率，減少了交易的時間和金錢成本。

對于銀行而言，李宇嘉表示，房貸屬于優質資產，如果在房產解除抵押后，買方選擇在其他銀行辦理抵押，那么對原抵押銀行來講貸款就發生了流失。而“帶押過戶”在同一銀行辦理的便利性使得買方更傾向于在原貸款銀行繼續辦理抵押，銀行也更有機會保留住優質資產。

從市場整體來看，李宇嘉認為，“帶押過戶”降低了二手房交易周期拉長、價格下跌、成本高升對剛性和改善型住房需求的制約，加速了“連環單”的交易節奏，進一步穩定了房價預期，對促進房地產市場良性循環具有積極意義。

規范化流程推動政策落地

據了解，“帶押過戶”于法有據。民法典第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

“不過，法律同時規定，當事人另有約定的，按照其約定。如果原抵押合同有禁止、限制轉讓條款，則約定優先。”王玉臣提醒，購房者需要提前到不動產登記中心核實房產抵押權登記情況，以免面臨由于抵押房產禁止轉讓帶來的風險。另外，在過戶后但未解除原抵押期間，房產還處于原抵押權的設定狀態，購房者的所有權可能面臨一種不安定狀態，為減少這種狀態持續的時間，應在“帶押過戶”時與銀行、公證機構溝通到位，避免出現一些不必要的時間差。

在實現房產交易便利性的同時，“帶押過戶”如何兼顧資金安全?資金賬戶監管是重要的一環。目前，多地都提出了“帶押過戶”的資金賬戶監管要求，通過公證提存保障資金安全，一旦交易未順利達成，資金原路返還，以防控業務風險。

記者了解到，當買賣雙方在同一家銀行辦理按揭貸款時，銀行已經打通“脈絡”，“帶押過戶”操作便捷，但如跨行辦理按揭貸款，尚存在一定難度。

“跨行‘帶押過戶’首先需要原抵押銀行同意，如何保證原抵押對應的債權不落空，能夠及時償還或提存，需要規范具體的交易流程和細節，做好流程精細化控制。”王玉臣說。

“目前銀行推動‘帶押過戶’的主要動力還是留住貸款，從這一點來看跨行‘帶押過戶’可能面臨一些障礙。但購房者有權在不同銀行間作出最優選擇，享受最低的貸款利率。”李宇嘉同樣表示，在此背景下，有關部門制定統一的規范化流程，進一步推動“帶押過戶”政策落地，顯得尤為重要。

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