北京將加大對商品房預售資金的監管力度

為防范部分房企挪用預售資金，甚至出現爛尾房，北京將加大對商品房預售資金的監管力度。

11月4日，為進一步加強北京商品房預售資金監督管理，保證商品房預售資金優先用于工程建設，北京住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(2021年修訂版)(下稱《辦法》)向社會征求意見。其中明確，房地產開發企業應結合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節點的用款額度。完成首次登記前，專用賬戶內的資金不得低于重點監管額度的5%。

北京住建委表示，近年來，“高杠桿、高周轉”開發模式疊加疫情影響，企業資金壓力凸顯，個別房地產開發項目出現資金鏈緊張、甚至挪用預售資金的情況，引發社會高度關注。而在日常監管和執法檢查中，也發現現有政策在壓實銀行責任、監管政策設計、落實各方監督、開展應急處置等方面都亟需加強完善。

《辦法》稱，新增政府接管賬戶和資金實施封閉管理的制度。如開發企業挪用預售資金，導致項目出現經營困難問題，屬地住建房管部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優先用于工程建設。

“‘封閉管理模式’是個新提法，值得特別關注。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱，最近兩年房企債務的問題增大，出現了爆雷等情況，通過落實“封閉管理”的模式，能夠確保預售資金對接經營困難的項目，更好確保工程項目的建設。

此外，根據《辦法》，北京市住建委和北京銀保監局還將進行穿透審查。比如，穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。

在預售款存入方面，為維護購房者資金安全，確保預售資金及時足額直接入賬，根據《辦法》，購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后方可開通網簽。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，調整為“先監管保護后網簽”之后，即是要求購房人將購房款直接存入專用監管賬戶，隨后才可完成網上簽約等過程，這從根本上規避掉此前在網簽后將預售資金轉至第三方賬戶、再轉至資金監管賬戶過程中出現的挪用資金的可能性。

在改變預售款的入賬流程后，購房者相關資金在打入監管賬戶后一定時間仍然沒有網簽的，資金將全額原路退回。

在預售款支出方面，《辦法》明確，項目重點監管額度由區住房城鄉建設主管部門根據項目綜合建設費用、交付使用條件、開發企業信用水平和經營狀況等綜合確定。重點監管額度從此前每平方米不低于3500元，提升為每平方米不得低于5000元。

潘浩認為，將重點監管額度提升至每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%，旨在防止爛尾等情況發生，充分保障購房者合法權益。

值得注意的是，為實現預售資金“管好不管死”，并提高開發商對于預售款的利用效率，《辦法》提出，開發商可以按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，并將放款時限由過去的5個工作日縮減到2個工作日;如果現金保函額度和有效期可以覆蓋開發項目的重點監管額度和建設周期的，可以不進行預售資金監管。

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