產業園區公募REITs將成經濟發展重要引擎

基礎設施公募REITs試點的開展標志著我國基礎設施領域不動產公募REITs正式起步，拉開了產業園區開發建設主體可持續發展的序幕。結合中關村科技園區運營情況和中關村發展集團經營理念，筆者總結了產業園區基礎設施公募REITs帶來的機遇，并展望了產業園區未來創新發展的方向。

一、我國產業園區的發展情況

(一)產業園區的設立意義

產業園區是聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設、促進產業發展，且具有明確的管轄邊界和管理權限的區域，是區域經濟發展、產業調整和升級的重要空間聚集形式。自1979年我國首個產業園區設立以來，截至目前，國家級經開區地區生產總值占全國比例超過10%，固定資產投資額占比近10%，可以說產業園區為區域經濟發展、產業轉型升級作出了重要貢獻，是帶動區域經濟發展和產業升級的引擎，也是助力中國制造和中國經濟增長的重要動力。

(二)產業園區的資產特征

產業園區是基礎設施REITs試點的重要組成部分。其中成熟度較高、符合資產形成條件的產業園區資產，主要包含以工業用地或科研用地為載體的研發樓、標準廠房、孵化器等。由于此類資產承載著較高的科技創新價值和經濟價值，通常具有產權清晰、收益穩定、具備增值潛力等優勢，與我國試點基礎設施REITs產品的特征十分契合。同時，產業園區底層資產具有規模體量大、定價邏輯清晰的特點，具備REITs產品持續做大做強的市場條件。

(三)產業園區的運營痛點

長期以來，產業園區開發建設面臨股權融資手段單一、資本退出不暢等制約可持續發展的瓶頸問題。一方面，產業園區開發建設周期長、收益率低，基本由國有企業承擔開發建設任務，社會資本參與度低或轉向商業開發導致產業園區營商環境惡化。另一方面，對于產業園區開發建設主體而言，產業園區開發建設投資強度大、負債率高，一是對開發建設主體形成較大的資金和財務壓力，開發建設速度慢，重資產占比高，自身現金流持續減少，不利于其它業務的擴張;二是園區資產持有主體和園區運營主體“角色重疊”，產業園區開發建設和運營服務“輕重”資產難以分離，產業服務水平和物業運營精細化程度較低，不利于為創新創業主體提供優質優價的普惠服務。

二、基礎設施公募REITs帶來的政策機遇

中關村發展集團是北京市整合創新資源的市場平臺。自成立以來，始終堅守服務創新發展的使命，探索形成了具有中關村特色的創新生態集成服務模式。經過十多年的發展，集團圍繞園區、金融、投資、共性服務等領域，形成了18大類160余項科技服務產品。但是，資產持有主體和運營主體合一、基礎設施投資回收周期過長、資產負債率水平較高等問題也是掣肘企業發展的重要原因。

基礎設施REITs能有效地解決產業園區融投資以及產業園區“角色重疊”等問題，是助力產業園區開發全生命周期管理和服務的重要制度創新。從融資角度看，基礎設施REITs提供了盤活存量資產的渠道，破解了產業園區開發周期長、投入強度大的難題，有利于引導調動社會資本參與園區建設的積極性。從園區運營主體角度看，基礎設施REITs通過對園區資產進行“輕重分離”，促進了產業園區原始權益人由“開發建設”為重轉向“運營服務”為重，將有利于原始權益人更專注和專業的服務于科技企業。

基礎設施REITs發行可形成“投資-運營-發行REITs-再投資”的資金流動循環，將科技園區項目投資回收期由過往的平均20年大幅縮短至8年左右。不僅有利于園區開發建設主體降低企業負債率、優化資產結構、增強再投資能力，也有利于國有企業更好地發揮新型舉國體制優勢，服務和支撐科技創新。近年來，中關村發展集團通過多重普惠服務產品，不斷增強服務黏性，儲備了大量的中關村原始創新、自主創新資源，特色園區的創新生態和經營附加值得到全面提升，正在塑造可復制的中關村社區品牌和運營服務模式。

三、產業園區基礎設施公募REITs展望

中關村發展集團申報的建信中關村產業園REIT是由旗下中關村軟件園公司持有的17萬平方米園區物業作為底層資產發行的公募基金產品。截至2020年末，中關村軟件園入駐企業年地均產值近1300億元/平方公里，園區單位密度產出居于全國領先地位。園區入駐企業包括百度、騰訊(北京)總部、新浪總部、科大訊飛(北京)總部、IBM等700多家國內外知名IT企業總部和全球研發中心。未來，產業園區基礎設施公募REITs將成為金融和產業、資本市場和實體經濟結合最密切的金融工具，有望構建起更為龐大的REITs產業生態圈，成為經濟發展的重要引擎。

(一)未來產業園區資產市場容量可觀

我國產業園資產規模龐大、種類多元，已上市的產業園基礎設施公募REITs項目擴募預期強烈。據統計，我國國家級開發區已超過500個，省級開發區近2000個，產業園區數量近兩萬個，資產規模體量巨大。

(二)未來產業園區運營管理將更專業化

“重開發，輕運營”是當前我國產業園區普遍存在的問題。公募REITs平臺可助力原始權益人實現“輕資產+重運營”的全周期循環運作模式，使原始權益人更聚焦園區共性技術服務、園區企業認股權服務等高附加值業務上，逐步擴大自身運營規模，打造可復制的運營模式和服務品牌。

(三)未來產業園區投資將更市場化

產業園區基礎設施公募REITs通過引入各類資本，增強市場約束力，使基礎設施運營信息披露更加充分，為基礎設施建設提供長期資金支持，不斷增強產業園區基礎設施公募REITs的投資管理屬性，逐漸具備進行市場化并購的專業能力和市場信譽。

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