經濟觀察：虎年中國樓市能迎來“春天”嗎？

中國樓市或許寒冬將盡。

“掛牌兩個月一直無人問津的二手房，年前突然有了許多看房的邀約”，計劃出售自家位于北京市昌平區一套住房的牛先生對中新社記者表示，最近可以明顯感受到市場活躍度提高了。

這得益于相關政策的支持。去年12月的全面降準之后，2022年開年又現降息，偏緊房地產金融環境有所松動。加之，越來越多城市出臺購房補貼、公積金放松、降低落戶門檻等支持性政策，房地產“政策底”似乎已經出現。

虎年已至，樓市會迎來“春天”嗎？

1月近20城樓市政策松動

近期多地出臺政策支持住房消費。1月末，安徽省出臺措施促消費，其中提出引導房產等降低首付比例。

中泰證券近日發布的一份研報顯示，截至1月23日，株洲、自貢、南寧、保定、玉林、馬鞍山等18個城市或市區出臺鼓勵政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭購房補助、放寬落戶限制、下調公積金首付比例等。

類似的放松或者鼓勵政策有望繼續增加。國家發改委近日表示，抓住春節、元宵節等傳統佳節消費旺季契機，挖掘消費熱點和增長點，并提及“促進住房消費健康發展”。

有業內專家認為，這或許意味著今年春節前后，二三四線城市房地產市場會因返鄉置業而有所升溫。

樓市交易尚未走出下跌通道

政策出現松動，樓市會快速升溫嗎？事實上，去年年末以來，部分地方樓市交易量出現止跌甚至回升跡象，但多數城市房地產市場仍然低迷，房價也尚未脫離下跌區間。

易居研究院智庫中心發布的一份報告顯示，今年1月前23天，中國百城新建商品住宅成交面積為1757萬平方米，環比下跌20%，同比跌44%。據此推算，該機構認為，今年1月份百城新房交易疲軟，預計全月環比下跌約兩成，同比下跌約四成。

反映供求情況的住宅庫存仍在上升。據克而瑞研究中心監測，2021年12月百城商品住宅庫存量達到6.1億平方米，環比上漲1%，同比增長3%。12月樓市迎來“翹尾”行情，供求皆有不同程度放量，但整體市場仍延續供過于求格局。其中，三四線城市由于成交熱度回落，庫存去化周期攀至19個月。

樓市信心也尚未恢復。房企拿地意愿不高，一些“網紅盤”推出后也未引發搶購潮。據易居研究院智庫中心發布的一份報告，今年1月1日-25日，上市房企拿地積極性為2010年以來同期最低。拿地的房企數量和拿地金額同比分別下跌77%和93%。

政策時滯效應顯現

受政策時滯影響，樓市修復將有所滯后。中泰證券研究所政策組負責人、首席分析師楊暢表示，從歷年走勢觀察，住宅銷售面積的回升對于住宅投資的提振存在大約6-8個月的提前，未來房地產開發投資修復仍然可能存在一定滯后表現。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計，2022年一季度投資、銷售、房價等各項指標同比降幅最大，第二、三季度降幅逐步減小，四季度房地產主要指標才有望轉正。

樓市難現大幅反彈

中泰證券首席經濟學家李迅雷認為，貨幣環境寬松以及流動性改善，只是一個短期因素。他認為，中國房地產長周期拐點已現，未來樓市將呈現長期下行趨勢。當然，在政策影響下，這一過程會比較平緩。

安信證券首席經濟學家高善文也提出，2020年和2021年中國商品房銷售面積逾17億平方米的水平，將是未來數年內中國商品房銷售面積的頂部，也可能是一個長期的歷史峰值。

此外，從短期來看，房地產業也缺乏快速上行的動力。在全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部提到了2022年的8項重點工作，其中，“加強房地產市場調控”居首。業內人士認為，這說明一旦出現局部樓市過快升溫，則大概率調控加碼。

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