商品房預售資金是房地產企業的重要現金流來源。近日，各地紛紛升級商品房預售資金監管政策，增強預售資金流向透明度，進一步將其關進了“保險箱”。

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守“保交樓”底線

多地出臺監管新規

今年7月以來，長沙、東莞、杭州、西安、鄭州、青島、嘉興、汕頭、滄州、深圳龍崗區等多地均采取措施收緊預售資金監管，要求預售資金存入銀行專用監管賬戶，不得隨意支取和使用。

其中，長沙發布《關于進一步加強商品房預售資金監管的通知》，對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監測監管”方式，強化“政府監控、銀行監管”模式，保證資金“留在項目、留在當地”，并優先用于項目建設，保障房地產項目竣工交付。長沙升級后的預售資金監管將撥付節點與項目進度掛鉤，資金流向得到了全程監測。

另外，更多城市強調了商品房預售資金的專款專用。8月2日，東莞發布《關于進一步規范商品房預售款收存管理和使用管理的通知（征求意見稿）》，表示對已取得商品房預售許可的項目，將由購房人根據預售資金監管系統生成的《房屋繳款通知單》信息，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶，開發企業不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

更加直接的是，九江市直接公示了中心城區85個在售樓盤139個商品房預售資金監管賬戶。九江市住建局表示，凡取得商品房預售證對外銷售商品房的項目，市住建局將第一時間公布銷售樓棟的預售資金監管賬號，商品房預售資金要直接存入專用監管賬戶進行監管。

“此類公示制度也是當前預防預售資金挪用的重要舉措。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，公示預售資金監管賬戶有利于資金監管落到實處。購房者在購房過程中可以進行查證，同時也防范了房企營銷人員拿其他賬號來糊弄購房者的風險。

預售制引爭議

取消預售尚不現實

隨著一些城市“集體停貸”現象的出現，商品房預售制被推到了風口浪尖，變革甚至取消預售制的聲音再起。

商品房預售制度最早起源于香港。自1995年《城市商品房預售管理辦法》在全國實行后，各地政府就相繼制定了各類商品房預售資金監管細則。2010年4月，住建部在《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中明確，各地方商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設。

據國家統計局數據，在2021年前11個月，房企的銷售回款占房地產開發投資資金來源的52.8%，其中定金及預收款占36.6%，個人按揭貸款占16.2%，預售資金的重要性不言而喻。一方面，商品房預售制推動了我國房地產市場的快速發展，另一方面，預售資金被挪用、套用等現象也在發生。

有業內人士指出，規避預售資金監管的亂象主要集中在收入和支出兩個方面。例如，有的開發商讓消費者將首付款定金直接打到企業其他的賬戶，而不是法規要求的監管賬戶，然后自由使用，不受監管；有的開發企業在支出上做文章，支出不入賬，流向異地或總部單位；還有的房地產項目工程款支出遠遠超過企業、監理單位確認的工程完成額，甚至由開發商、施工單位、監理單位合謀，銀行疏于審核，將資金轉移了出去。房地產開發企業通過挪用預售資金撬動金融杠桿實現規模擴張，最終導致了樓盤停工乃至爛尾。

記者注意到，西安世茂璀璨傾城二期項目就曾因挪用監管資金被相關政府部門通報。西安市未央區住建局指出，西安世茂璀璨傾城項目因集團抽調商品房預售資金，存在資金缺口達11億元，導致項目停工。

因此，許多人將爛尾樓的矛頭指向了商品房預售制。首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，預售樓盤出問題與預售制沒有必然聯系，重點在監管。如監管不到位，購房者按工程進度分期付款，仍然有一定風險，樓盤仍有可能不能按時竣工交付。如果只是購房款的支付方式發生變化，難以解決目前爛尾樓問題。

多位業內人士也向記者表示，當前立刻取消預售制尚不現實，如果取消，可能會出現樓市供應銳減的情況，供不應求從而進一步導致房價增長。另外，現在取消預售制還會加大房企壓力，難以保障其他項目的交付。

防爛尾保民生

預售資金監管有待優化

預售資金監管的“度”在哪里？

“監管必須嚴格，但并非越嚴效果越好。”嚴躍進表示，在強監管的同時，還需確保預售資金能夠加快流入到房地產開發企業，使工程項目資金更加寬裕。

實際上，今年上半年，多地出臺樓市調控松綁政策，據克而瑞發布的一份報告顯示，南京、成都、海口等多個城市適度放松預售資金監管，內容包括降低重點監管資金比例、增加重點監管資金撥付節點、依據企業信用評級實行差異化管控等。

4月29日召開的中央政治局會議表示，要優化預售資金監管。“未來商品房預售資金監管的方向不是收緊，也不是放松，而是‘優化’。”嚴躍進說，各地還需要進一步“量體裁衣”，例如，對預售資金納入監管賬戶嚴格規范，而對于預售資金監管的撥付則要給予支持，防范預售資金沉淀，以此來減少房地產企業風險。

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