內外賦能之下 大發地產提速增效

今年，是大發地產上市的第二年。

借助資本的力量，這兩年里，大發地產的發展速度勢如破竹。哪怕是全行業基本都被影響的2020年上半年，大發地產依然保持著的同比增長58%規模增速。

而大發地產亦明白戒驕戒傲的生存守則，在規模之外，持續優化營銷管理體系、鞏固長三角深耕戰略、不斷改善財務結構，為實現更持久的增速，孕育內力。

分享長三角市場與價格紅利

全年目標或將超額完成

從大發地產上半年的銷售區域分布來看，其2020年上半年112.08億元的合同銷售金額大部分來自于大發一直深耕的長三角市場——合同銷售額占比高達86%，合同銷售面積占比77%。從城市分布來看，溫州、寧波、杭州、合肥、常州五個城市，以此位列大發上半年業績貢獻的前五名。

若按全年目標銷售額增長15%計算，大發地產上半年已完成全年目標242億元的46%。下半年，大發計劃總可售貨值約318億元，已為目標的實現做好了充沛的供貨基礎。

且由于今年1-6月，長三角區域房價累計上漲2.72%，按年同比上升1.66%。大發地產上半年的合同銷售均價同比也增長了16%，達到13996元/平方米，為未來的利潤提前打開了空間。

坐享長三角區域紅利的同時，大發地產進一步明確了“1+5+X”的布局體系——在深耕長三角地區核心區域的同時，輻射到成渝、中部、西部、環渤海、粵港澳大灣區5大城市群，并戰略性地持續關注其他具高發展潛力的重點城市。

在這樣的布局戰略下，2020年上半年大發地產共購入16塊新地塊，估計總規劃建筑面積約190萬平方米，平均地價為約5974元/平方米。

在大發地產新獲取的土儲中，約有73%位于長三角區域，其中包括蘇州、常州、溫州、寧波、南通、南京、無錫、蕪湖這些長三角重點及潛力城市。此外，大發還落子了重慶、成都兩個成渝都市圈的最核心城市，持續優化全國版圖。

截止2020年6月30日，大發地產總土儲建筑面積約650萬平方米，總土儲貨值約910億元，其中長三角區域占比84%.3%，成渝地區占比8.7%。從城市能級分布里看，總土儲貨值在優質一二線城市的占比約80%，且總土儲平均土地成本約4890元/平方米，合理的土地成本有力助推后續的盈利增長。

平衡現金與杠桿管理

下半年將實現利潤反彈

長三角房地產市場的高度市場化與活躍度，也保證了大發地產的營收與利潤水平。

報告期內，大發地產2020中期派息每股人民幣0.034元，持續兌現股東回報。

據首席運營官兼高級副總裁冷俊峰介紹，大發地產的項目平均開盤周期6個月以內，現金流平均回正周期12個月以內，“快周轉”模式戰略成熟。

但受疫情影響，上半年行業停工期延長，施工進度延緩，一定程度上耽誤了交付進度和結轉利潤。據悉目前大發已在全力加快項目建設，保證交付進度。且上半年里，大發地產已售未結在230億左右，權益比例50%左右，隨著后續加快結轉進度，預計全年結轉收入與去年同期相比將可實現20%以上增長。

此外，據大發地產首席執行官兼執行董事廖魯江透露，上半年，大發地產結轉面積27-28萬平方米，下半年結轉項目的鎖定面積60萬平方米，基本是上半年的2倍，且隨著合肥、溫州、徐州等較高毛利項目結轉收入恢復，單價水平略有提高，利潤也將增長，有信心凈利潤水平回到歷年的平均水平。

而要促進高質量的均衡增長，自然也離不開現金和杠桿的平衡管理。

自上市以來大發融資渠道拓展，并成功發行境外債，今年于1月、-7月共發行了兩筆美元票據，總計3.5億美元。

截至6月30日，截至6月底，大發地產總資產335.67億元，較去年末增長21.2%；總有息債務規模達109.6元；期末現金及銀行結余總額（包括受限制現金及已質押存款）約57.93億元，較去年末增長23.4%，現金短債比為1.2，短債償債壓力基本可覆蓋；凈負債率從2019年末的77.8%，下探6.1個百分點至71.7%，債務結構持續優化。

對于集團未來的杠桿保持目標，首席財務官兼高級副總裁羅俊在業績會上表示，未來會嚴格控制投資和回款的比例（上半年的回款同比增長為80%），同時投資也從項目視角轉到股東視角，重點拓展高周轉和股東回報高的項目。

“會進一步加強與其他房企的合作關系，不斷引入權益資本，降低財務風險。未來，公司的凈資本負債率會保持在80%以內。”

“精總部，強區域”

組織能效聚力提升

今年對于大發地產來說，還是集團的運營管理轉型年。

上半年里，大發地產對組織架構進行重組變革，完成區域的合并與升級——將原本的8大地區公司精簡合并為6個區域公司，即環滬區域公司、華中區域公司、浙南區域公司，江蘇區域公司、浙北區域公司以及西部區域公司，優質資源得到重組，區域力量日趨集中。同時，大發地產還設立了“總部-區域-項目”2.5級扁平化管治架構，提高組織抗風險能力、提升組織效能。

此外，大發地產還繼續堅持“兩高兩有”（高效率、高品質、有利潤、有貢獻）四項基本原則，堅守運營模型，進一步夯實運營管理“6611”項目運營管控體系（即6個關鍵會議、6大停止點、1套全景計劃管理體系、1套全周期風險管控體系），確保過程管控，進一步提升運營效率，保證經營業績落地。下半年繼續圍繞沖指標、保供貨、保現金流、提利潤、保竣備、保交付六大維度進行加速發展。

隨著，這些運營體系的提前梳理，都將為大發地產更長遠的發展保駕護航。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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