關(guān)于深圳證券交易所

         對(duì)榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

     北京澄宇會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)

(資料圖片)

        BEIJING CHENGYU CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP

地址：北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤路 16 號(hào)聚杰金融大廈 11 樓                     郵編：100073

電話：(010) 63357658

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           北京澄宇會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）

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           地 址 （ l o c a t i o n ）： 北 京 市 豐 臺(tái) 區(qū) 麗 澤 路 1 6 號(hào) 聚 杰 金 融 大 廈 1 1 樓

           電話（tel）   ：010-63357658    郵編（postcode）  ：100073

                      關(guān)于深圳證券交易所

              對(duì)榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

深圳證券交易所：

  貴所下發(fā)的《關(guān)于對(duì)榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 2022 年年報(bào)的問詢函》（公司部年報(bào)問詢

函〔2023〕第 111 號(hào)）已收悉。針對(duì)該問詢函中的相關(guān)問題，北京澄宇會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通

合伙）（以下簡稱“會(huì)計(jì)師”或“我們”）作為榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“榮盛

發(fā)展”或“公司”）2022 年度財(cái)務(wù)報(bào)表的會(huì)計(jì)師，對(duì)貴所問詢函中提出的相關(guān)問題進(jìn)行了認(rèn)真核

查，現(xiàn)將有關(guān)問題回復(fù)如下：

  Q2.年報(bào)顯示，截至 2022 年末，你公司貨幣資金期末余額為 92.02 億元，較期初下降 53.29%。

有息負(fù)債（含短期借款、應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長期借款及應(yīng)付債券）期末余額

共計(jì) 423.04 億元，有息負(fù)債余額遠(yuǎn)高于貨幣資金余額，其中逾期未支付票據(jù)金額為 37.36 億元。

你公司速動(dòng)比率、現(xiàn)金利息保障倍數(shù)分別為 0.29、0.4，均小于 1，資產(chǎn)負(fù)債率為 89.96%，較年

初增加 5.47 個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告期內(nèi)，你公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 224,483.65 萬元，較上

年同期下降 86.73%。請(qǐng)你公司：

  （1）說明報(bào)告期經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、貨幣資金余額大幅下降的原因，并結(jié)合你

公司期末貨幣資金余額遠(yuǎn)低于有息債務(wù)余額、資產(chǎn)負(fù)債率較高、大額票據(jù)逾期等情況，分析說明

你公司短期及長期償債能力，是否存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，如是，請(qǐng)作出特別風(fēng)險(xiǎn)提示。

  （2）2023 年 3 月 21 日，你公司披露《關(guān)于境外間接全資子公司債務(wù)相關(guān)情況的公告》，因

新增融資受阻，資金流動(dòng)性持續(xù)承壓，你公司暫停支付兩筆到期美元債券本息共計(jì) 3.67 億美元。

請(qǐng)你公司說明前述美元債違約對(duì)你公司經(jīng)營狀況、融資情況及其他債務(wù)的影響，截至目前相關(guān)債

務(wù)違約處置的最新進(jìn)展，你公司擬采取的措施等。

  （3）請(qǐng)你公司及年審機(jī)構(gòu)結(jié)合問題（1）說明你公司持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大不確定性，

如是，請(qǐng)你公司作特別風(fēng)險(xiǎn)提示，請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)說明相關(guān)事項(xiàng)對(duì)出具的審計(jì)意見的具體影響及依據(jù)，

相關(guān)審計(jì)意見是否恰當(dāng)、合規(guī)。

  回復(fù)：

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債率高等不利情況。上述情況的存在可能導(dǎo)致投資者對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生一定疑慮，但結(jié)合

公司審慎編制的 2023 年度經(jīng)營計(jì)劃，通過對(duì)銷售回款等現(xiàn)金流入，以及工程款、融資還貸、財(cái)務(wù)

費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用及稅金等現(xiàn)金流出的測(cè)算，最終評(píng)估認(rèn)定公司近兩年虧損為階段性虧

損。

資產(chǎn) 55.13 億元，合計(jì)占資產(chǎn)總額 70.33%，在極端不利的情況，也足以覆蓋公司的有息債務(wù)。

研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

中國人民銀行、國家外匯管理局發(fā)文指出，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，因城施策實(shí)

施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利

率要求，以更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。2022 年 11 月，

央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（即“金融

權(quán)、債券融資的“三支箭”分別釋放。基于上述政策端的強(qiáng)力驅(qū)動(dòng)，2023 年 2 月 23 日，榮盛發(fā)

展召開第七屆董事會(huì)第二十二次會(huì)議，審議并通過了《關(guān)于公司符合向特定對(duì)象發(fā)行 A 股股票條

件的議案》，擬向特定對(duì)象發(fā)行 A 股股票，募集資金總額不超過人民幣 30 億元。2023 年 3 月 3

日，榮盛發(fā)展收到深圳證券交易所出具的《關(guān)于受理榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司向特定對(duì)象發(fā)

行股票申請(qǐng)文件的通知》（深證上審〔2023〕215 號(hào)），深交所對(duì)榮盛發(fā)展報(bào)送的向特定對(duì)象發(fā)

行股票的申請(qǐng)文件進(jìn)行了核對(duì)，認(rèn)為申請(qǐng)文件齊備，決定予以受理。2023 年 4 月 27 日，榮盛發(fā)

展完成向特定對(duì)象發(fā)行 A 股股票的首輪問詢回復(fù)，并披露了《關(guān)于榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

申請(qǐng)向特定對(duì)象發(fā)行股票的審核問詢函的回復(fù)》。目前，榮盛發(fā)展向特定對(duì)象發(fā)行 A 股股票的融

資工作，正有序推進(jìn)。

  綜上，會(huì)計(jì)師審慎的對(duì)榮盛發(fā)展報(bào)告期末起 12 個(gè)月的持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行了評(píng)價(jià)，確認(rèn)公司能

夠在報(bào)告期末起 12 個(gè)月甚至更長的期間內(nèi)維持經(jīng)營，持續(xù)經(jīng)營能力不存在重大不確定性；并按照

審計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)榮盛發(fā)展 2022 年度財(cái)務(wù)報(bào)表出具了標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告，審計(jì)依據(jù)

充分，審計(jì)意見類型恰當(dāng)、合規(guī)。

  Q3.年報(bào)顯示，你公司 2021 年、2022 年存貨期末余額分別為 1,925.56 億元、1,682.09 億元,

分別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 36.47 億元、83.10 億元。報(bào)告期內(nèi)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額同比增加

  （1）詳細(xì)說明報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備涉及的具體項(xiàng)目情況，包括但不限于項(xiàng)目所處城市、

項(xiàng)目業(yè)態(tài)、開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、存貨賬面余額、報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備期末余

額等。

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  （2）結(jié)合上述問題（1）詳細(xì)說明主要項(xiàng)目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)依據(jù)及主要測(cè)算過程，

重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，與 2021 年相比是否存在較大變化，如是，請(qǐng)說明主要

原因及合理性，并結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格、所在地區(qū)市場(chǎng)情況、周邊可比商品價(jià)格等，說明

報(bào)告期存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的合理合規(guī)性。

  （3）結(jié)合問題（1）、（2）說明你公司報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備大幅增加的原因，報(bào)告期

計(jì)提大額減值的項(xiàng)目是否在以前年度已出現(xiàn)減值跡象，是否存在集中報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的

情形，以前年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提是否充分、合理。

  請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)就計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要計(jì)算過程、重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取依據(jù)等進(jìn)行重

點(diǎn)核查，并就報(bào)告期存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的合理合規(guī)性、以前年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提是否充分合理

發(fā)表明確意見。

  回復(fù)：

總額比重 71.38%，列報(bào)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 99.31 億元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備按照存貨成本與可變現(xiàn)凈值

孰低計(jì)量。公司管理層在資產(chǎn)負(fù)債表日確定存貨可變現(xiàn)凈值過程中，需對(duì)每個(gè)擬開發(fā)產(chǎn)品在達(dá)到

完工狀態(tài)時(shí)將要發(fā)生的建造成本作出最新估計(jì)，并估算每個(gè)存貨項(xiàng)目的預(yù)期未來售價(jià)、未來銷售

費(fèi)用以及相關(guān)銷售稅金等。由于存貨對(duì)榮盛發(fā)展資產(chǎn)的重要性，且期末估值涉及重大的管理層判

斷和估計(jì)，因此會(huì)計(jì)將存貨可變現(xiàn)凈值的估計(jì)認(rèn)定為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)。

  （1）了解與評(píng)價(jià)管理層對(duì)存貨可變現(xiàn)凈值估計(jì)相關(guān)的內(nèi)部控制設(shè)計(jì)合理性，并測(cè)試相關(guān)內(nèi)部

控制運(yùn)行的有效性。

  （2）與公司管理層討論存貨可變現(xiàn)凈值測(cè)試過程中所使用的方法、關(guān)鍵評(píng)估的假設(shè)、參數(shù)的

選擇、預(yù)測(cè)未來收入等的合理性。

  （3）獲得榮盛發(fā)展各存貨項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)售并簽約銷售價(jià)格、在房地產(chǎn)管理部門備案價(jià)格以及同

地區(qū)相近樓盤的銷售價(jià)格，并結(jié)合各存貨項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)調(diào)控政策等確定管理層預(yù)計(jì)售價(jià)

的合理性。

  （4）在抽樣的基礎(chǔ)上對(duì)存貨項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地觀察，并詢問管理層這些存貨項(xiàng)目的進(jìn)度和各項(xiàng)目

最新預(yù)測(cè)所反映的總開發(fā)成本預(yù)算。

  （5）在抽樣的基礎(chǔ)上，重新測(cè)算存貨是否存在減值。

  （6）評(píng)估管理層對(duì)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的財(cái)務(wù)報(bào)表披露是否恰當(dāng)。

  基于已執(zhí)行的審計(jì)工作，會(huì)計(jì)師未發(fā)現(xiàn)榮盛發(fā)展可變現(xiàn)凈值的確定存在重大不符事項(xiàng)。

要假設(shè)、關(guān)鍵參數(shù)的選取依據(jù)進(jìn)行了分析復(fù)核，未發(fā)現(xiàn)重大異常。

  綜上，會(huì)計(jì)師對(duì)榮盛發(fā)展 2022 年末計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要計(jì)算過程、重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)

的選取依據(jù)等進(jìn)行重點(diǎn)核查，確認(rèn)榮盛發(fā)展 2022 年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提方法合理合規(guī)、計(jì)提金額

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正確，期初存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額充分合理。

  Q4.年報(bào)顯示，你公司 2022 年計(jì)提信用減值損失同比大幅增加，2021 年、2022 年分別計(jì)提

壞賬損失 8.1 億元、39.52 億元。其中，對(duì)應(yīng)收賬款計(jì)提減值 1.29 億元，對(duì)其他應(yīng)收款計(jì)提減值

  （1）請(qǐng)說明其他應(yīng)收款涉及主要欠款方名稱、關(guān)聯(lián)關(guān)系、往來原因、賬齡、預(yù)計(jì)收回安排

及是否出現(xiàn)逾期、信用減值損失計(jì)提情況，以及報(bào)告期其他應(yīng)收款信用減值損失計(jì)提金額同比大

幅增加的原因，減值金額測(cè)算過程、依據(jù)及合理性，并說明報(bào)告期計(jì)提信用減值損失的其他應(yīng)收

款對(duì)應(yīng)的主要欠款方的信用風(fēng)險(xiǎn)較以前年度的變化情況，你公司前期信用減值損失計(jì)提是否充分、

合規(guī)，是否存在報(bào)告期內(nèi)集中計(jì)提信用減值損失的情形。

  （2）年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，你公司應(yīng)收賬款期末賬面余額為 59.82 億元，其中，期末

余額前五名應(yīng)收賬款期末余額為 31.61 億元，占應(yīng)收賬款期末賬面余額的 52.84%。請(qǐng)結(jié)合前五名

應(yīng)收賬款的具體情況，包括但不限于交易對(duì)方名稱、與你公司控股股東、實(shí)際控制人、董監(jiān)高是

否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，款項(xiàng)內(nèi)容、賬齡、履約能力及信用風(fēng)險(xiǎn)，說明報(bào)告期對(duì)應(yīng)收賬款信用減值損失

計(jì)提是否充分、合規(guī)，并說明應(yīng)收賬款集中度較高的原因及合理性，是否對(duì)相關(guān)客戶存在重大依

賴。

  請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。

  回復(fù)：

占比 87.32%；與政府有關(guān)的款項(xiàng)計(jì)提減值 0.02 億元，占比 0.07%；其他款項(xiàng)計(jì)提減值 3.84 億元，

占比 12.62%；應(yīng)收賬款 2022 年期末前五項(xiàng)賬面余額 31.61 億元，債務(wù)人均為政府相關(guān)部門，信

用風(fēng)險(xiǎn)較低，當(dāng)期末累計(jì)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備 4.41 億元。

展當(dāng)期損益的重要性，且預(yù)期信用損失的計(jì)提涉及重大的管理層判斷和估計(jì)，因此會(huì)計(jì)師將預(yù)期

信用損失的估計(jì)認(rèn)定為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)，并采取了以下應(yīng)對(duì)措施：

  （1）了解與評(píng)價(jià)管理層與預(yù)期信用損失計(jì)提相關(guān)的內(nèi)部控制設(shè)計(jì)合理性，并測(cè)試相關(guān)內(nèi)部控

制運(yùn)行的有效性。

  （2）評(píng)估管理層本期預(yù)期信用損失政策是否與上期保持一致，評(píng)估管理層計(jì)算預(yù)期信用損失

時(shí)所采用的方法、假設(shè)的準(zhǔn)確性，復(fù)核其壞賬準(zhǔn)備計(jì)提是否充分。

  （3）選取金額重大或高風(fēng)險(xiǎn)的往來款，通過對(duì)往來單位背景的調(diào)查、了解往來單位的經(jīng)營現(xiàn)

狀，查閱歷史交易和還款情況等程序中獲得的證據(jù)來評(píng)估管理層判斷的合理性。

  （4）檢查與往來款余額相關(guān)的資料，核查往來款形成原因、真實(shí)性及往來款可回收性，評(píng)價(jià)

各類組合劃分依據(jù)是否充分，分類是否恰當(dāng)。

  （5）結(jié)合信用風(fēng)險(xiǎn)特征、賬齡分析以及往來款款期后回款情況測(cè)試，分析復(fù)核公司預(yù)期信用

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損失計(jì)提明細(xì)表，評(píng)價(jià)、測(cè)試管理層對(duì)往來款預(yù)期信用損失（壞賬準(zhǔn)備）計(jì)提的準(zhǔn)確性。

 （6）實(shí)施函證程序，核查往來款的真實(shí)性、余額的準(zhǔn)確性及期后回款情況。

 （7）評(píng)估管理層對(duì)預(yù)期信用損失、壞賬準(zhǔn)備的財(cái)務(wù)報(bào)表披露是否恰當(dāng)。

 基于已執(zhí)行的審計(jì)工作，我們未發(fā)現(xiàn)榮盛發(fā)展預(yù)期信用損失的確定存在重大不符事項(xiàng)。

 （1）公司 2022 年度財(cái)務(wù)報(bào)表附注中，其他應(yīng)收款列報(bào)金額準(zhǔn)確，列報(bào)信息真實(shí)、完整，信

用減值損失計(jì)提依據(jù)充分、合規(guī)，計(jì)提金額準(zhǔn)確無誤，不存在報(bào)告期內(nèi)集中計(jì)提信用減值損失的

情形。

 （2）公司 2022 年度財(cái)務(wù)報(bào)表附注中，應(yīng)收賬款列報(bào)金額準(zhǔn)確，列報(bào)信息真實(shí)、完整；期末

前五名債務(wù)人均為政府相關(guān)部門，信用風(fēng)險(xiǎn)較低，與公司控股股東、實(shí)際控制人、董監(jiān)高不存在

關(guān)聯(lián)關(guān)系；報(bào)告期對(duì)應(yīng)收賬款信用減值損失計(jì)提依據(jù)充分、合規(guī)，計(jì)提金額準(zhǔn)確無誤；公司不存

在對(duì)相關(guān)客戶重大依賴的情況。

  （以下無正文）

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