天天快報!榮盛發展: 關于深圳證券交易所對榮盛房地產發展股份有限公司2022年年報問詢函的有關問題回復

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         對榮盛房地產發展股份有限公司

     北京澄宇會計師事務所(特殊普通合伙)

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地址：北京市豐臺區麗澤路 16 號聚杰金融大廈 11 樓                     郵編：100073

電話：(010) 63357658

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深圳證券交易所：

  貴所下發的《關于對榮盛房地產發展股份有限公司 2022 年年報的問詢函》（公司部年報問詢

函〔2023〕第 111 號）已收悉。針對該問詢函中的相關問題，北京澄宇會計師事務所（特殊普通

合伙）（以下簡稱“會計師”或“我們”）作為榮盛房地產發展股份有限公司（以下簡稱“榮盛

發展”或“公司”）2022 年度財務報表的會計師，對貴所問詢函中提出的相關問題進行了認真核

查，現將有關問題回復如下：

  Q2.年報顯示，截至 2022 年末，你公司貨幣資金期末余額為 92.02 億元，較期初下降 53.29%。

有息負債（含短期借款、應付票據、一年內到期的非流動負債、長期借款及應付債券）期末余額

共計 423.04 億元，有息負債余額遠高于貨幣資金余額，其中逾期未支付票據金額為 37.36 億元。

你公司速動比率、現金利息保障倍數分別為 0.29、0.4，均小于 1，資產負債率為 89.96%，較年

初增加 5.47 個百分點。報告期內，你公司經營活動產生的現金流量凈額 224,483.65 萬元，較上

年同期下降 86.73%。請你公司：

  （1）說明報告期經營活動產生的現金流量凈額、貨幣資金余額大幅下降的原因，并結合你

公司期末貨幣資金余額遠低于有息債務余額、資產負債率較高、大額票據逾期等情況，分析說明

你公司短期及長期償債能力，是否存在流動性風險，如是，請作出特別風險提示。

  （2）2023 年 3 月 21 日，你公司披露《關于境外間接全資子公司債務相關情況的公告》，因

新增融資受阻，資金流動性持續承壓，你公司暫停支付兩筆到期美元債券本息共計 3.67 億美元。

請你公司說明前述美元債違約對你公司經營狀況、融資情況及其他債務的影響，截至目前相關債

務違約處置的最新進展，你公司擬采取的措施等。

  （3）請你公司及年審機構結合問題（1）說明你公司持續經營能力是否存在重大不確定性，

如是，請你公司作特別風險提示，請年審機構說明相關事項對出具的審計意見的具體影響及依據，

相關審計意見是否恰當、合規。

  回復：

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債率高等不利情況。上述情況的存在可能導致投資者對公司持續經營能力產生一定疑慮，但結合

公司審慎編制的 2023 年度經營計劃，通過對銷售回款等現金流入，以及工程款、融資還貸、財務

費用、管理費用、營銷費用及稅金等現金流出的測算，最終評估認定公司近兩年虧損為階段性虧

損。

資產 55.13 億元，合計占資產總額 70.33%，在極端不利的情況，也足以覆蓋公司的有息債務。

研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

中國人民銀行、國家外匯管理局發文指出，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，因城施策實

施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利

率要求，以更好滿足購房者合理住房需求，促進當地房地產市場的平穩健康發展。2022 年 11 月，

央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（即“金融

權、債券融資的“三支箭”分別釋放?；谏鲜稣叨说膹娏︱寗?，2023 年 2 月 23 日，榮盛發

展召開第七屆董事會第二十二次會議，審議并通過了《關于公司符合向特定對象發行 A 股股票條

件的議案》，擬向特定對象發行 A 股股票，募集資金總額不超過人民幣 30 億元。2023 年 3 月 3

日，榮盛發展收到深圳證券交易所出具的《關于受理榮盛房地產發展股份有限公司向特定對象發

行股票申請文件的通知》（深證上審〔2023〕215 號），深交所對榮盛發展報送的向特定對象發

行股票的申請文件進行了核對，認為申請文件齊備，決定予以受理。2023 年 4 月 27 日，榮盛發

展完成向特定對象發行 A 股股票的首輪問詢回復，并披露了《關于榮盛房地產發展股份有限公司

申請向特定對象發行股票的審核問詢函的回復》。目前，榮盛發展向特定對象發行 A 股股票的融

資工作，正有序推進。

  綜上，會計師審慎的對榮盛發展報告期末起 12 個月的持續經營能力進行了評價，確認公司能

夠在報告期末起 12 個月甚至更長的期間內維持經營，持續經營能力不存在重大不確定性；并按照

審計準則的相關規定，對榮盛發展 2022 年度財務報表出具了標準無保留意見審計報告，審計依據

充分，審計意見類型恰當、合規。

  Q3.年報顯示，你公司 2021 年、2022 年存貨期末余額分別為 1,925.56 億元、1,682.09 億元,

分別計提存貨跌價準備 36.47 億元、83.10 億元。報告期內計提存貨跌價準備金額同比增加

  （1）詳細說明報告期計提存貨跌價準備涉及的具體項目情況，包括但不限于項目所處城市、

項目業態、開發建設狀態、存貨賬面余額、報告期計提存貨跌價準備金額、存貨跌價準備期末余

額等。

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  （2）結合上述問題（1）詳細說明主要項目存貨期末可變現凈值的確認依據及主要測算過程，

重要假設及關鍵參數的選取標準及依據，與 2021 年相比是否存在較大變化，如是，請說明主要

原因及合理性，并結合相關項目實際銷售價格、所在地區市場情況、周邊可比商品價格等，說明

報告期存貨跌價準備計提的合理合規性。

  （3）結合問題（1）、（2）說明你公司報告期計提存貨跌價準備大幅增加的原因，報告期

計提大額減值的項目是否在以前年度已出現減值跡象，是否存在集中報告期計提存貨跌價準備的

情形，以前年度存貨跌價準備計提是否充分、合理。

  請年審機構就計提存貨跌價準備的主要計算過程、重要假設及關鍵參數的選取依據等進行重

點核查，并就報告期存貨跌價準備計提的合理合規性、以前年度存貨跌價準備計提是否充分合理

發表明確意見。

  回復：

總額比重 71.38%，列報計提存貨跌價準備 99.31 億元，存貨跌價準備按照存貨成本與可變現凈值

孰低計量。公司管理層在資產負債表日確定存貨可變現凈值過程中，需對每個擬開發產品在達到

完工狀態時將要發生的建造成本作出最新估計，并估算每個存貨項目的預期未來售價、未來銷售

費用以及相關銷售稅金等。由于存貨對榮盛發展資產的重要性，且期末估值涉及重大的管理層判

斷和估計，因此會計將存貨可變現凈值的估計認定為關鍵審計事項。

  （1）了解與評價管理層對存貨可變現凈值估計相關的內部控制設計合理性，并測試相關內部

控制運行的有效性。

  （2）與公司管理層討論存貨可變現凈值測試過程中所使用的方法、關鍵評估的假設、參數的

選擇、預測未來收入等的合理性。

  （3）獲得榮盛發展各存貨項目已經預售并簽約銷售價格、在房地產管理部門備案價格以及同

地區相近樓盤的銷售價格，并結合各存貨項目所在區域的房地產調控政策等確定管理層預計售價

的合理性。

  （4）在抽樣的基礎上對存貨項目進行實地觀察，并詢問管理層這些存貨項目的進度和各項目

最新預測所反映的總開發成本預算。

  （5）在抽樣的基礎上，重新測算存貨是否存在減值。

  （6）評估管理層對存貨跌價準備計提的財務報表披露是否恰當。

  基于已執行的審計工作，會計師未發現榮盛發展可變現凈值的確定存在重大不符事項。

要假設、關鍵參數的選取依據進行了分析復核，未發現重大異常。

  綜上，會計師對榮盛發展 2022 年末計提存貨跌價準備的主要計算過程、重要假設及關鍵參數

的選取依據等進行重點核查，確認榮盛發展 2022 年度存貨跌價準備計提方法合理合規、計提金額

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正確，期初存貨跌價準備計提金額充分合理。

  Q4.年報顯示，你公司 2022 年計提信用減值損失同比大幅增加，2021 年、2022 年分別計提

壞賬損失 8.1 億元、39.52 億元。其中，對應收賬款計提減值 1.29 億元，對其他應收款計提減值

  （1）請說明其他應收款涉及主要欠款方名稱、關聯關系、往來原因、賬齡、預計收回安排

及是否出現逾期、信用減值損失計提情況，以及報告期其他應收款信用減值損失計提金額同比大

幅增加的原因，減值金額測算過程、依據及合理性，并說明報告期計提信用減值損失的其他應收

款對應的主要欠款方的信用風險較以前年度的變化情況，你公司前期信用減值損失計提是否充分、

合規，是否存在報告期內集中計提信用減值損失的情形。

  （2）年報顯示，截至報告期末，你公司應收賬款期末賬面余額為 59.82 億元，其中，期末

余額前五名應收賬款期末余額為 31.61 億元，占應收賬款期末賬面余額的 52.84%。請結合前五名

應收賬款的具體情況，包括但不限于交易對方名稱、與你公司控股股東、實際控制人、董監高是

否存在關聯關系，款項內容、賬齡、履約能力及信用風險，說明報告期對應收賬款信用減值損失

計提是否充分、合規，并說明應收賬款集中度較高的原因及合理性，是否對相關客戶存在重大依

賴。

  請年審機構核查并發表明確意見。

  回復：

占比 87.32%；與政府有關的款項計提減值 0.02 億元，占比 0.07%；其他款項計提減值 3.84 億元，

占比 12.62%；應收賬款 2022 年期末前五項賬面余額 31.61 億元，債務人均為政府相關部門，信

用風險較低，當期末累計計提壞賬準備 4.41 億元。

展當期損益的重要性，且預期信用損失的計提涉及重大的管理層判斷和估計，因此會計師將預期

信用損失的估計認定為關鍵審計事項，并采取了以下應對措施：

  （1）了解與評價管理層與預期信用損失計提相關的內部控制設計合理性，并測試相關內部控

制運行的有效性。

  （2）評估管理層本期預期信用損失政策是否與上期保持一致，評估管理層計算預期信用損失

時所采用的方法、假設的準確性，復核其壞賬準備計提是否充分。

  （3）選取金額重大或高風險的往來款，通過對往來單位背景的調查、了解往來單位的經營現

狀，查閱歷史交易和還款情況等程序中獲得的證據來評估管理層判斷的合理性。

  （4）檢查與往來款余額相關的資料，核查往來款形成原因、真實性及往來款可回收性，評價

各類組合劃分依據是否充分，分類是否恰當。

  （5）結合信用風險特征、賬齡分析以及往來款款期后回款情況測試，分析復核公司預期信用

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損失計提明細表，評價、測試管理層對往來款預期信用損失（壞賬準備）計提的準確性。

 （6）實施函證程序，核查往來款的真實性、余額的準確性及期后回款情況。

 （7）評估管理層對預期信用損失、壞賬準備的財務報表披露是否恰當。

 基于已執行的審計工作，我們未發現榮盛發展預期信用損失的確定存在重大不符事項。

 （1）公司 2022 年度財務報表附注中，其他應收款列報金額準確，列報信息真實、完整，信

用減值損失計提依據充分、合規，計提金額準確無誤，不存在報告期內集中計提信用減值損失的

情形。

 （2）公司 2022 年度財務報表附注中，應收賬款列報金額準確，列報信息真實、完整；期末

前五名債務人均為政府相關部門，信用風險較低，與公司控股股東、實際控制人、董監高不存在

關聯關系；報告期對應收賬款信用減值損失計提依據充分、合規，計提金額準確無誤；公司不存

在對相關客戶重大依賴的情況。

  （以下無正文）

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