一季度新房二手房成交分化明顯 專家預(yù)計(jì)二季度新房成交規(guī)模將回升

4月8日，山東省臨沂市發(fā)布《臨沂市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款有關(guān)政策的通知》稱，職工夫妻雙方均正常足額繳存住房公積金的，購(gòu)買自住住房貸款上限由現(xiàn)行的50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元;第二套改善性住房公積金貸款首付款比例由40%下調(diào)為30%。至此，年內(nèi)至少已有60余城出臺(tái)樓市“松綁”政策。

年初以來(lái)，從中央到地方，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻吹政策暖風(fēng)，但從實(shí)際情況看，不僅一季度樓市“小陽(yáng)春”失約，新房、二手房更是走出了截然不同的軌跡。

接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“賣舊買新”以及房企推盤意愿較低，是造成二者分化明顯的主要原因?？偟膩?lái)說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于回升階段，預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)好于一季度。

新房成交深度調(diào)整

二手房加速回暖

“今年一季度，新房、二手房成交分化明顯。”?58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從政策層面看，即便一季度5年期以上LPR迎來(lái)21個(gè)月首次下調(diào)，信貸環(huán)境有所改善，3月中旬國(guó)務(wù)院金融委會(huì)議進(jìn)一步聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域，以及此后多部委就房地產(chǎn)領(lǐng)域頻繁發(fā)聲，釋放維穩(wěn)信號(hào)，但新房、二手房成交卻存在明顯差異，即新房成交深度調(diào)整、二手房成交加速回暖。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)重點(diǎn)62城新房商品住宅簽約面積同比下降41%。其中，一線、二線、三四線城市商品住宅簽約面積同比分別下降31%、40%、47%。

與之呈現(xiàn)明顯不同的是，50城二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約7%。其中，2月份、3月份連續(xù)環(huán)比回升，且3月份環(huán)比增速超過(guò)40%、成交量恢復(fù)至去年7月份水平。同比來(lái)看，一季度二手房成交量雖較去年同期高點(diǎn)下降約四成，但較2020年同期已增長(zhǎng)約七成。

談及一季度新房、二手房成交呈現(xiàn)明顯分化的原因，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，新房與二手房市場(chǎng)成交恢復(fù)的差異，主要有兩方面因素。一是部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“賣舊買新”的改善鏈條，二手房市場(chǎng)通常會(huì)早于新房市場(chǎng)有所恢復(fù);二是受市場(chǎng)銷售下行及企業(yè)資金壓力大等因素影響，房企推盤意愿較低，影響新房供給與成交。

“考慮到今年以來(lái)多地出臺(tái)降首付、取消限售、降低房貸利率等一系列利好措施，無(wú)疑為房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步釋放積極信號(hào)，房企從推盤到開(kāi)工的信心逐步恢復(fù)。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ジ嬖V《證券日?qǐng)?bào)》記者，預(yù)計(jì)二季度整體新房成交規(guī)模將環(huán)比上漲;因去年高基數(shù)的原因，同比仍會(huì)下降，但降幅會(huì)有所收窄。

不同層級(jí)城市

復(fù)蘇不均衡仍將持續(xù)

“分化”不只體現(xiàn)在新房、二手房成交上，在不同層級(jí)城市間的表現(xiàn)更為明顯。

以新房?jī)r(jià)格來(lái)說(shuō)，從CRIC監(jiān)測(cè)的今年前兩個(gè)月133個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)的均價(jià)看，全國(guó)整體房?jī)r(jià)保持增長(zhǎng)但漲幅收窄，同比上漲10%。一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，同比上漲18%;二線城市房?jī)r(jià)在分化、漲跌不均下整體同比上漲7%;三四線城市房?jī)r(jià)小幅回調(diào)，同比下降5%。

徐躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前政策主要在需求端發(fā)力，如降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、放松限購(gòu)等，能夠在一定程度上降低購(gòu)房者的置業(yè)門檻、激發(fā)購(gòu)房者情緒，促進(jìn)需求釋放，但不同層級(jí)城市的市場(chǎng)反應(yīng)會(huì)有所差異。對(duì)于基本面較好的城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求支撐力較強(qiáng)，政策寬松能夠有效激活市場(chǎng)情緒，促使需求釋放;而對(duì)于基本面較弱的城市來(lái)說(shuō)，由于總體需求不足，市場(chǎng)信心偏弱，成交改善的難度較大。

以鄭州為例。3月1日“鄭十九條”出臺(tái)后，市場(chǎng)成交明顯回升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份鄭州二手房成交量超過(guò)2月份的兩倍。

“總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前依然還處于回升階段，雖然部分城市二手房掛牌量、成交量出現(xiàn)明顯增多，但成交周期依然偏長(zhǎng)。”張波認(rèn)為，隨著未來(lái)更多城市樓市調(diào)控政策“松綁”，預(yù)計(jì)二季度的樓市表現(xiàn)會(huì)明顯好于一季度，尤其是部分熱點(diǎn)二線城市以及調(diào)控放松力度較大的三四線城市。

徐躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前，由于整體市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期，政策寬松空間仍然較大，并且有從三四線城市向一二線城市蔓延的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)二季度伴隨更多一二線城市寬松政策的釋放，一線及熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先恢復(fù)，并帶動(dòng)二線及三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢恢復(fù)，而部分基本面較弱的城市或繼續(xù)調(diào)整。值得注意的是，疫情仍是二季度市場(chǎng)恢復(fù)的不確定性因素。

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