空置率降至10%以下！上海第一季度辦公樓租賃需求旺盛

近日，多家商業地產機構發布上海房地產市場2022年第一季度報告。數據顯示，由于今年1月、2月份上海辦公樓租賃需求旺盛，第一季度需求保持強勁勢頭，但在3月份的疫情沖擊下，市場或將短期承壓。

辦公樓方面，仲量聯行的數據顯示，第一季度全市凈吸納量錄得29.5萬平方米，其中全市中央商務區的凈吸納量錄得4.4萬平方米。盡管浦西地區不同行業的需求依然旺盛，但由于可租賃面積稀缺，市場整體凈吸納量有限。

不過，多家商業地產機構的報告均指出，上海今年第一季度空置率持續下降。CBRE的報告顯示，陸家嘴以較具競爭力的租金策略吸引來自包括世紀大道、四川北路、南京西路等置換需求，錄得近四年來單季凈吸納量新高，除金融的升級擴租外，也不乏專業服務等其他行業布局，推動核心商務區去化再度提升，空置率降至10%以下。

根據仲量聯行的報告，浦西中央商務區空置率環比下降0.2個百分點至5.8%，同時即將竣工的項目收到大量預租問詢。而在強勁租賃勢頭的帶領下，浦東中央商務區空置率環比下降1個百分點至8.9%。

租金方面，高力國際的報告顯示，該季度上海全市整體租金持續上漲，核心區的租金環比上漲1.4%至人民幣9.16元每平方米每天，次中心區的租金環比上漲0.7%至人民幣6.15元每平方米每天。不過，CBRE指出，上海受近期疫情規模性反彈租賃受阻，預期業主后續將隨行就市調整租金以應對去化放緩的可能。

高力國際指出，上海疫情的后續影響可能對于未來寫字樓市場的走勢帶來不確定性。對于品質較好的物業，在未來的市場競爭中受到青睞。

仲量聯行上海商業地產部資深董事王岳在線上發布會上回答媒體提問時表示，在疫情的影響下，機會型的投資在辦公樓投資中很少見了，疫情過后對價格的心理預期也會越來越大，上海的租賃投資分化會加大。

不過，王岳指出，真正決定辦公市場的表現是市場周期，和2020年一樣，疫情只能算是擾動因素，租金不會大幅度下跌。但是從未來的預期來看，和去年年底相比，仲量聯行調整了2022年全年凈吸納量的預計，下調了20%。“假設全社會能在5月復工復產，今年市場租金有一定下行壓力，特別是第二、第三季度，但對2023年以后還是持續看好。”王岳表示。

值得一提的是，從投資市場來看，第一季度大宗交易走強。CBRE的報告顯示，2022年第一季度，上海物業投資市場共錄得12筆大宗交易，交易金額共計226.5億元，環比下降36.4%，同比上升91.8%。盡管該季度時值春節假期，疊加季末疫情突襲申城，季內成交總額依舊高于近五年同期均值。其中，投資型交易依舊占據主導，自用型交易占25%，側面反映目前投資者意向逐漸走強。

仲量聯行表示，今年第一季度，大部分的外資買家都陸續返場，但受疫情影響，后市增加觀望情緒，內資買家依舊是自用為主。

CBRE的報告顯示，依據投資物業類型來看，寫字樓物業交易占比居首位，其中半數源于電子、智能科技相關行業自用買家購置辦公空間，而高科技企業在近兩年所呈現出的活躍租賃需求，使更多投資者將目光聚焦于創新產業密集且氛圍相對成熟的區域，因此一季度涌現出數筆位于張江、楊浦等科創高地的大宗交易。

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