利好政策不斷 后續(xù)政策發(fā)酵 樓市預(yù)期會轉(zhuǎn)變嗎？

4月開啟的政策潮給了深處低迷期的樓市提振的希望。國家統(tǒng)計局5月16日發(fā)布今年1-4月房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，除了國房景氣指數(shù)創(chuàng)下一年來新低外，另外三大指標(biāo)——開發(fā)商資本金來源、銷售額以及投資仍然處于負(fù)增長區(qū)間。業(yè)內(nèi)分析，在各類利好政策不斷、后續(xù)政策發(fā)酵下，市場預(yù)期會轉(zhuǎn)變。

2022年前4月商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%。銷售面積及金額同比維持負(fù)增長局面，其中商品房銷售面積、銷售額絕對規(guī)模均為自2016年以來同期最低值，市場活躍度明顯不足。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄分析，銷售的低迷體現(xiàn)了市場信心尚未完全恢復(fù)，房企推盤積極性不足，購房者觀望情緒仍存在。另一方面，全國各地疫情狀況反復(fù)，居民預(yù)期收入降低，購房意愿不高。政策方面，當(dāng)前出臺政策方面多放在需求端發(fā)力，出臺措施也多集中于放寬公積金貸款條件、降低首付比例、放松限購限售等方面，市場對政策逐漸形成了一定的免疫力，后期政策端還需考慮創(chuàng)新性政策出臺，如長沙近期出臺的租購聯(lián)動新政等形式。

雖然整體情況不及預(yù)期，但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似銷售數(shù)據(jù)雖然有壓力，但跌幅其實(shí)可控。今年4月份開啟了房地產(chǎn)歷史上罕見的政策密集潮，各類利好政策不斷、后續(xù)政策發(fā)酵下，市場預(yù)期會轉(zhuǎn)變。尤其是近期央行周末發(fā)文，客觀上對銷售數(shù)據(jù)的提振具有積極的作用。

陳霄預(yù)計，隨著疫情陰霾逐漸散去，從中央到地方的政策效應(yīng)將會逐漸顯現(xiàn)出來，6月后銷售數(shù)據(jù)或有望迎來明顯回升。

盡管如此，開發(fā)商的資金面并沒有更好的消息。

2022年1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%，到位資金增速維持負(fù)增長且繼續(xù)走低。從各項(xiàng)指標(biāo)來看，除利用外資外，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等同比均下滑，且同比跌幅呈擴(kuò)大趨勢。

“雖然中央層面強(qiáng)調(diào)加大房企流動性風(fēng)險化解力度，但房企債務(wù)風(fēng)險未得到有效改善。”嚴(yán)躍進(jìn)對此分析道，這是資金面需要破解的一個難題或疑問，即為什么去年下半年以來的金融寬松政策，房企卻感受不強(qiáng)。所以5月份開始，需要強(qiáng)化對房企的調(diào)研和摸底，對于資金的流通通道要進(jìn)行密切追蹤，要讓寬松的資金真正順暢、及時、足額、有序地進(jìn)入房地產(chǎn)資金面上。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也提到，未來地方政府、金融機(jī)構(gòu)需要切實(shí)出臺房企債務(wù)解決的細(xì)則，如積極支持房企再融資，尤其是放開優(yōu)質(zhì)上市房企的并購融資，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置。

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