當下，房地產市場仍在低迷中徘徊，市場信心修復仍需時間，但北京、廣州以及部分強二線城市有望在政策暖風中率先修復。

5月16日，克而瑞重點監測數據顯示，4月份全國50個城市開盤去化率跌至29%，較3月份下降6個百分點，其中，六成以上城市開盤去化率環比下滑。不過，在不足四成新房開盤去化率環比上升的城市中，一是北京、廣州房地產市場有序復蘇，去化率企穩;二是多個城市受成交結構性因素影響，去化相對較好的主城區推盤項目大幅增多，結構性拉升全市平均去化率。

“經過深度調整，房地產市場顯現一些疲態，疊加疫情影響及房企融資渠道受阻，新房降價銷售的現象在一些城市和區域逐漸增多。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，不過，2022年開年房地產調控政策延續了去年四季度的調整方向，隨著信貸政策逐步穩定，若疫情轉好，市場有望修復。

長三角樓市復蘇進程緩慢

從克而瑞研究中心數據來看，2022年超過45個城市受到疫情影響，其中近七成位于環渤海和長三角。4月份，長三角20個重點城市商品住宅成交面積同比下降69%，較3月份累計降幅擴大了11個百分點，上海、杭州、蘇州等五城線下銷售基本停滯。

“合肥、寧波等長三角地區二線城市房地產市場轉冷，去化率明顯回落，例如寧波4月份新盤平均去化率由上月的47%回落至27%，環比下降20個百分點。”克而瑞在報告中表示，杭州、寧波、合肥等市場明顯轉弱，表現為買新房熱情下降，外圍區域去化普遍艱難。即便周末特價房項目成交有所增加，但整體收效甚微。

“受疫情影響，房企供貨節奏放緩，即便有些項目拿到了預售證，但在實際操作中卻難以蓄客，案場客戶到訪量明顯下降，多數項目認籌不足。”某房企營銷負責人向《證券日報》記者直言，從成交情況來看，剛需相對成交較快，但對部分改善型客戶來說，其名下二手房難以出售，就無法籌錢買新房，有的業主購房周期甚至超過半年。

該人士進一步稱，即便開發商積極自救，在部分銷售不暢的城市推出八二折特價房，每平方米普遍降價500元至1000元，到訪客戶轉化率也很低，有的甚至不足6%。

部分一二線城市率先回穩

整體來看，全國多個典型城市樓市成交都呈現結構性特點，一是部分一二線城市開盤去化率有所提升;二是多數城市中主城區樓盤銷量較高。

以北京為例，克而瑞監測數據顯示，4月份北京開盤去化率穩步提升至45%，環比增加15個百分點，部分價格倒掛樓盤“日光”。4月12日，東城區的天壇府加推240套，售價12.8萬元/平方米，開盤當天認購231套，去化率高達96%。

此外，廣州房地產市場緩慢復蘇，4月份，廣州開盤去化率回升至21%，環比增加2個百分點。總體而言，中高端需求堅挺，部分價格標桿項目去化優異。4月16日，萬科金域曦府、和樾府兩大價格標桿項目均少量加推大戶型產品試探市場，售價6.2萬元/平方米至6.7萬元/平方米，較上批次售價略有上漲，去化率分別達到88%和70%。

在克而瑞看來，廣州、深圳、蘇州、武漢等一線及強二線城市經濟基本面相較優質，人口吸附能力強勁，市場需求及購買力均有較強支撐，房地產市場有望在三季度觸底回穩。

“當前，部分熱點城市政策跟進節奏加快，購房者置業情緒有所修復，這類城市房地產市場有望率先企穩，但大多數城市預期仍較弱，短期難以明顯改善，疊加去年銷售量整體基數較高影響，全國商品房銷售規模同比降幅或仍較大。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向《證券日報》記者表示，短期來看，需求端政策或繼續優化完善，近日央行、銀保監會釋放積極信號，下調首套房房貸利率下限，各地首套房貸利率仍有較大下調空間，隨著政策逐漸顯效，市場信心有望逐步修復，但短期市場恢復節奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執行力度。

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