只租不售合法嗎？能否賣給小區(qū)外人員？ 四川省消委會幫你厘清車位難題

“停車難”問題引發(fā)的法律糾紛屢見不鮮。近日，深圳寶能公館車位事件引發(fā)全網(wǎng)熱議。針對頻發(fā)的車位糾紛問題，日前，四川省保護消費者權(quán)益委員會、四川省房地產(chǎn)協(xié)會邀請房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)律師，從法律角度解讀車位糾紛中的常見問題，為廣大消費者普及有關(guān)車位糾紛的專業(yè)法律知識。

據(jù)了解，目前小區(qū)車位主要分為三種：一是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或車庫;二是非建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位;三是人防車庫或人防車位。

關(guān)于開發(fā)商規(guī)定車位“只租不售”或“只售不租”是否合法的問題，北京市中銀(成都)律師事務(wù)所馮麗律師表示，對于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位，雖然產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，但《民法典》第二百七十六條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。因此，如果開發(fā)商以“只售不租”或“只租不售”等各種名義拒絕提供停車服務(wù)，實際上變相限制了小區(qū)內(nèi)業(yè)主通過出租等方式使用車位的權(quán)利，小區(qū)內(nèi)業(yè)主有權(quán)請求人民法院判令開發(fā)商將空置的車位向小區(qū)內(nèi)業(yè)主進行出租或出售。對于非建筑區(qū)劃內(nèi)的車位，根據(jù)《民法典》第二百七十五條規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”，因此，開發(fā)商無權(quán)以“只售不租”或“只租不售”等方式對非規(guī)劃內(nèi)車位進行處分、獲利。對于人防車位，由于產(chǎn)權(quán)歸國家所有，開發(fā)商不可出售，僅可出租，且租期最長不超過20年，開發(fā)商對該類車位設(shè)置“只租不售”是合法的。

開發(fā)商將大量車位售賣給同一人或小區(qū)之外的買家合法嗎?針對這一問題，四川英特信律師事務(wù)所蔣雪萍律師認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第二百七十六條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《民法典》第二百七十六條有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定”，開發(fā)商將大量車位售賣給同一人或小區(qū)業(yè)主之外的買家，這種行為不合法，侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

四川博紳律師事務(wù)所李凊律師表示，當(dāng)開發(fā)商已經(jīng)將車位銷售情況通過公示及書面方式告知全體業(yè)主后，若有業(yè)主放棄購買車位，即有閑置車位的，開發(fā)商可以處分這部分車位。此時，如果已有車位的業(yè)主仍有購買意愿，開發(fā)商也應(yīng)優(yōu)先根據(jù)實際剩余車位考慮業(yè)主的需求。在上述情況下，就可能出現(xiàn)業(yè)主一戶購買多個車位的情況。即當(dāng)業(yè)主需求已經(jīng)確定被滿足后仍有閑置車位的，法律法規(guī)并未禁止開發(fā)商向小區(qū)業(yè)主以外的購買者出售車位，對購買者的身份或數(shù)量也未作限制。因此，李凊認(rèn)為，“開發(fā)商是否做到了優(yōu)先滿足業(yè)主要求”才是核心要點，至于售賣對象的要求和售賣數(shù)量，還需結(jié)合實際情況來判斷。

小區(qū)內(nèi)公共車位物業(yè)管理公司是否有出租權(quán)?四川英特信律師事務(wù)所蔣雪萍律師表示，《民法典》第二百七十五條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。因此小區(qū)內(nèi)公共車位，如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，物業(yè)管理公司無出租權(quán)。

北京市中銀(成都)律師事務(wù)所馮麗律師也表示，如果業(yè)委會與物業(yè)管理公司達成一致，委托物業(yè)管理公司對車位進行管理，物業(yè)公司可對公共停車位進行出租，但扣除基本成本和稅費以外的收入，應(yīng)當(dāng)交由業(yè)委會，為業(yè)主共有，并用于全體業(yè)主。

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