取消商品房預售制？專業人士建議先調整購房款付款方式

商品房預售制在過往20余年對中國房地產市場的穩步發展起到了重要的作用，不僅解決了房地產市場快速發展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。但不可否認的是，預售制度背后所潛藏的風險也確實存在。

事實上，有關住房預售制的模式是否有必要改變的討論一直持續中，也有聲音認為，取消商品房預售制，實行現房銷售，會進一步加劇房企的資金壓力。為此，有專業人士的建議是：不妨先調整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。

商品房預售合同糾紛不斷

我國的商品房銷售主要包括商品房現售和商品房預售兩種模式。

商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房賣與買受人，并由買受人支付商品房價款的交易形式。商品房期房買賣即商品房預售是指房地產開發企業將正在建設的商品房提前出售給買受人，由買受人支付相應定金或者房款，并約定將來將預售的商品房賣與買受人的一種交易形式。

其中，商品房預售是目前我國市場普遍認可的房屋交易形式，商品房預售制度的實施對于我國房地產市場的發展有著不可替代的推動作用。但因其預售的特殊形式及由此產生的交易標的物的不確定性，使得該交易在實踐中極易產生糾紛。

按照北京盈科(杭州)律師事務所此前提供的數據，近十年我國以“商品房預售合同糾紛”為案由結案的民商事訴訟案件數量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達40137件。在隨后的兩年間，由商品房預售帶來的合同糾紛案件的數量也只增未減。2020年度全國商品房預售合同糾紛涉訴案件雖較2019年度有所下降，但案件數也達81647件。

此次“停貸風波”背后，亦是商品房預售制度下，多個取得預售許可的樓盤出現了項目停工、預售資金挪用、樓盤延期交付等情況。抱團停貸的業主們面臨的處境是樓盤停工、復工遙遙無期以及沉重的房貸和月供。

該事件的發酵也引來銀保監會的關注。7月14日，銀保監會有關部門負責人作出回應，表示將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

沒有預售制度就不存在“保交付”問題?

在“停貸風波”前，對于商品房預售制潛藏的風險其實早有預判。

今年兩會期間，多位全國政協委員提交圍繞商品房預售制度的提案。據江西省住房和城鄉建設廳官方微信號消息，今年兩會期間，全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫建議從完善商品房預售管理制度入手，有效防范房地產市場風險。

在盧天錫看來，商品房預售制度存在預售許可條件不明、門檻較低;預售合同的法律地位不明晰;預售資金監管存在制度短板;購房人預付款支付方式不利于保障購房人權益;房地產開發企業違規成本較低等社會反映強烈、亟待推動解決的突出問題。

和盧天錫一樣關注商品房預售問題的還有全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹。據安徽網報道，關于廢除商品房預售制度，實行商品房現房銷售的提案，周世虹已經連續提了4年。

周世虹提到，專業機構數據顯示，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人，有部分開發商的負債已經上千億甚至達到萬億以上，隨時都有引發債務危機的風險。

在周世虹看來，目前我國房地產開發企業大多已經完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發展也為開發商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。周世虹認為，如果沒有預售制度，如果實行現房銷售，房地產企業危機將不會涉及購房人，將不存在“保交付”等問題，更不存在社會穩定和系統性金融風險問題。

全國政協委員、南通大學校長施衛東也向全國政協十三屆五次會議提交了《關于加強期房銷售監管并逐步取消期房制度的提案》，施衛東建議加強期房銷售監管，在銀行設立專用監管賬戶或由住建部門成立第三方托管機構，管理期房銷售定金，并按地區逐步取消期房制度。

全國政協委員、四川省工商聯副主席張建明的觀點是，中國房地產市場經過20多年的迅猛發展，預售制這項原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺的時候，實行現房銷售制度，有助于堅持住房的消費屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。他認為，房地產是民生問題，在中國家庭資產配置中，79%由房地產構成。房地產的健康發展，對提高人民生活的幸福感具有舉足輕重的地位和作用。

據封面新聞報道，這也是張建明第三次把取消房屋預售制的相關建議帶上全國兩會。

從“一次性全額”，變成按工程進度分期付款

近些年來，對于是否要取消預售制這一問題也引發各方爭論。《人民日報》也在2018年9月發布《取消商品房預售制，調研可先行》一文中提到：取消預售制，長期看或不可避免。

在北京盈科(杭州)律師事務所黨總支書記/股權高級合伙人陳少軍看來，毋庸置疑，相比房屋預售，現房銷售能夠實現購房者即時拿到房屋，能夠有效避免樓盤爛尾或開發商跑路的情況發生。商品房預售許可制度誕生于1994年，與我國房地產市場發展息息相關，該項制度有效解決了開發商在商品房項目開發過程中面臨的建設資金問題、提高了資金使用效率、加快了商品房供應力度和速度，有效緩解了歷史階段城鎮居民住房不足的現狀。經過將近三十年的快速發展，伴隨“預售制度”，同時出現的實際交付與宣傳不符、樓盤爛尾、開發商跑路等問題層出不窮。在目前存量房屢創新高的樓市大背景下，“預售制度”是否還有存續的必要，是一個客觀存在的爭議極大的問題;但不可否認的是，取消這項制度也會有另一層面的影響。

有聲音認為，取消商品房預售制，實行現房銷售，會進一步加劇房企的資金壓力，難以保障其他項目順利竣工交付。

那么，面對當前商品房預售制度突顯的問題有何對策?

對此，盧天錫呼吁，逐步提高商品房預售許可門檻，建立商品房預售履約擔保機制，同時調整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。

而這也是國外實行預售制度國家的普遍做法。以英國為例，英國期房的首付比例一般在10%-25%，在雙方簽訂購買協議的21天內支付首付款，在階段付款這一過程中，6-24個月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款，至于購房的尾款，則是在交房時支付房款的余額部分。

德國長期以來也普遍實行預售房制度，并通過簽署個性化的購房合同和按照工程進度分期支付購房款，以此來化解購房者和開發商之前的風險和糾紛。

具體來看，開發商在項目獲得政府批準之后才可以開始銷售房屋。但是買家在購買預售房之后并非像中國一樣在支付完部分首付款后從銀行一次性貸款支付房款，而是根據開發商的工程進度在完全交房前進行分期支付。雙方在簽署購房合同時，買家并不需要支付購房款，在地基動工后支付10%，主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修開始后再陸續支付后期資金。

如果開發商因故延遲了工程進度，購房者可以和開發商談判以推遲付款，并要求開發商給予一定的折扣等補償措施。此外，如果開發商無法在合同規定的日期內交付房屋，買家可以根據合同要求退款或者賠償。

和中國的期房售賣相比，中國房地產項目的預售對開發商來說可以加快其資金的收回速度。但是，預售資金管理仍存在漏洞，有些爛尾樓項目的開發商就是與建筑商、供應商利用監管空隙，通過開具虛假發票、虛報工程進度等方式，提前支取預售監管資金用于非建設項目，從而導致無法交付房屋，產生了爛尾樓。

有分析人士對澎湃新聞表示，加強預售資金賬戶的監管不僅可以強化房企抗風險能力，達到“良幣驅除劣幣”的效果，更體現各地對防范“爛尾樓”重視程度加強，對于保障購房者合法權益具有積極作用。

張建明則提到，“我們也要避免欲速則不達”，要留夠窗口期，建議在政策公布和正式施行之間，留足一定時間窗口(比如三年)，給相關市場主體評估、調整、轉型等充分準備，以確保新政的有序、穩健、高效實施。無論是實施商品房預售還是現房銷售，都應該以維護良好的市場秩序為根本。特別是實行預售制度時，開發商更應該秉承誠信原則，按照合同約定及時交付房屋，應趨利避害，維護市場穩定，促進市場平穩健康發展。

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