政策支持剛性和改善型需求 四季度樓市修復動力有望提升

“雖然調整個人住房公積金貸款利率的通知尚未對外正式發布，但從10月1日起，北京5年以下(含5年)、5年以上首套個人住房公積金貸款利率已分別下調至2.6%和3.1%。”10月10日，《證券日報》記者從北京住房公積金管理中心了解到。

據中指研究院統計，自9月30日人民銀行發布消息決定下調首套個人住房公積金貸款利率以來，截至10月9日，已有杭州、濟南、吉林等至少30個地區的公積金管理中心發布相關通知，落實下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。

近期，包括下調首套個人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限、支持居民換購住房個人所得稅退稅優惠政策等接連出臺。

中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，前述政策疊加此前從中央到地方陸續出臺的多類型房地產市場支持政策，四季度房地產市場的修復動力將得到進一步提升。

公積金貸款利率下調

助購房成本再降

9月底，人民銀行接連兩日出臺降低首套房貸利率的政策，其中，公積金貸款利率調整相關情況備受關注，即自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

葉銀丹告訴《證券日報》記者，從歷史經驗看，公積金利率一般是作為配套措施，跟隨商貸利率同步調整。近年來，二者利差基本在2.3個百分點左右。不過，今年商貸利率下調幅度較大，二者利差已快速收窄至1.5個百分點。因此，下調首套個人住房公積金貸款利率這一操作，更多的是維持公積金貸款吸引力。

從成本角度看，執行新的公積金貸款利率后，首套購房者的購房成本明顯下降。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜給記者算了筆賬，以貸款100萬元、貸款年限30年計算，等額本息貸款方式下的公積金貸款利息總額將減少約3萬元。

事實上，今年以來，在各地出臺的房地產支持政策中，公積金政策的優化調整已成為重要手段之一。例如，公積金買房首付比例下降、貸款額度上調以及直系親屬間可使用等。

陳文靜表示，結合此前部分城市出臺的“提高公積金貸款額度”“一人購房全家幫”等相關政策，本次公積金貸款利率的下調，將進一步強化公積金政策的影響力度，進而帶動房地產市場的逐步修復。

從政策效果看，受公積金貸款額度影響，這一政策在不同城市間的效果亦不相同。

葉銀丹表示，對于一二線城市動則數百萬元的貸款金額來說，考慮到公積金貸款占比較小，預計刺激效果相對有限;不過，對于三四線城市來說，疊加日前財政部、稅務總局出臺的居民換購住房個人所得稅退稅優惠政策，預計將對剛需型、改善型住房需求釋放有一定刺激作用。

已有多個城市

首套房貸利率跌破4%

不只是公積金貸款利率下降，對于商貸利率，人民銀行、銀保監會也在9月29日發布通知稱，決定階段性調整差別化住房信貸政策。從政策內容看，最大亮點是給予符合條件的城市政府更大自主權，允許“打破”首套住房貸款利率下限。

具體來看，該通知明確指出，對于2022年6月份至8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。另外，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

“放寬利率下限這一政策針對首套房的剛性需求，雖有一定限制，但力度較大。”葉銀丹認為，從歷史對比來看，本次放寬房貸利率下限，各地可自主決定下調幅度，力度明顯大于今年5月份下調五年期以上LPR20個基點。不過，從通知“圈定”的限制因素看，也對時間范圍以及哪些城市符合條件給出了明確規定。總的來說，該政策或刺激第四季度房地產消費需求提前釋放。

根據最新一期LPR數據，5年期以上為4.3%。也就是說，各地執行的首套房貸款利率下限最低可達4.1%。

而在上述通知發布后，截至目前，已有濟寧市、清遠市、陽江市等多個城市首套房貸款利率打破4.1%的下限，依次為3.95%、3.7%、3.9%。

結合此前貝殼研究院發布的數據，截至9月19日，在其監測的103個重點城市中，已有86個城市房貸主流利率低至首套4.1%的下限水平。

58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前來看，今年房地產市場持續降溫，樓市去化難度大且符合下調利率下限要求的城市，都有打破房貸利率4.1%下限的可能性，特別是一些房地產市場已深度調整的三四線城市。預計后續會有更多城市跟進，且房貸利率下調動作會更為明顯。

目前來看，在多重政策利好下，“十一”假期期間樓市成交已有明顯回暖跡象。

貝殼研究院數據顯示，今年10月1日至10月7日，其監測的重點50城二手房日均成交套數同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。分城市看，50城中九成城市二手房成交量同比增長，其中，東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過去年同期的二倍。需求端看房活躍度也有所提高，50城二手房日均帶看客戶量同比增長7%，超六成城市帶看客戶量同比增長，其中，東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長超過50%。

“本輪房地產市場調整的周期會相對偏長，尤其是不同城市的復蘇步伐依然存在較大差異。整體上看，今年第四季度房地產市場仍處于觸底反彈過程中。”張波如是說。

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