“蒙眼狂奔”的時代一去不復返，房地產新模式的三大前提

無論上市房企2021年“期末考”成績如何，公司掌舵者都需真正意識到，“蒙眼狂奔”的時代已經一去不復返了。

從2021年年底中央經濟工作會議首次提及“房地產新模式”至今，管理層多次強調這一重要表述，明確過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發模式不可持續，要探索新的發展模式。在筆者看來，結合我國土地資源、人口、城市發展階段，探索房地產良性循環和健康發展之路已迫在眉睫。這此過程中，三個前提非常重要。

一是房地產開發規模增長空間受限。公開數據顯示，2021年城市化率升至64.72%，全國商品房銷售額為18萬億元，全國商品房銷售面積已經連續5年保持17萬平方米的高位。在2021年業績說明會上，TOP10房企掌舵人達成共識：未來5年至10年市場空間將降至10萬億元。

二是住房供應模式正在重構。“十四五”期間，相關部門的多次表態均涉及著力提升保障房覆蓋率，重點解決新市民、困難群體住房難題。這意味著將堅持租購并舉，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權房為主體的保障體系。政策護航下，各城市紛紛制定保障性租賃住房供應目標，預計“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在800萬至900萬套之間。

三是“場內玩家”或將減少。種種跡象顯示，“債務違約+經審計年報出不來”的房企可能會永久停牌，縮表出清會讓部分房企退出市場。即便是熬過艱難時刻撐到春天的地產商，若還按照“以速度為規模加法，以杠桿為乘法”的老玩法發展，終究會退出“績優生”陣營，估值也無法獲得投資者充分認可。

不難看出，市場環境及增量開發空間的變化，倒逼房地產行業“探索”新發展模式。后房地產時代，房企需以市場需求為導向，調整投融資模式，在產品力、服務力以及盈利能力等方面苦練功夫。

其一，保持杠桿合理化。過去過度依賴土地紅利和金融杠桿，催生了一批大而不強的“千億房企”，如今部分該類房企出現了債務違約、年報難產。因此，合理化房企杠桿，從單純追求規模轉向利潤、產品、服務和規模互相平衡的經營模式，已箭在弦上。

其二，積極盤活存量，有序推進城市更新。要改變過往“大拆大建造新城”的粗放式開發模式，加強土地資源集約化利用，樹立智慧城市理念，盤活低效存量用地，處理好閑置商辦、老舊廠區的改造工程。更重要的是，要轉變思路推進城市更新，比如通過市場化手段融資，以產業升級、教育配套一盤棋的思維進行城市更新規劃。

其三，開發商需強化輕資產運營能力，向發展商轉型。據筆者觀察，單純依靠做大開發規模已不能得到投資者認可，目前，2000億元市值陣營的房企共性特征之一是非房開收入占比逐漸提升。在行業逐漸由增量市場轉向存量運營賽道時，開發商需轉變思路提前布局，發力全產業鏈運營和資產管理，經營模式應逐漸由重資產轉向輕資產，打造高毛利率且有穩定現金流入賬的第二增長曲線，比如代建、物業、租賃、商業地產等。

當然，探索房地產新發展模式無法一蹴而就，這是長期系統性工程，亦需在前行中不斷調整。但當下，需為過去的“高歌猛進”按下“終止鍵”，著眼于新思考、新產品和新服務，讓居者有其屋跨向居者“優”其屋。舊模式已走向末路，新模式轉型正當時。

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