北京城市更新條例征求意見：允許存量建筑用途轉換 土地用途兼容或變更

6月7日-7月6日，北京市住房和城鄉建設委員會向社會公開征求對《北京市城市更新條例》的意見。

《條例》提到，實施首都功能核心區平房(院落)保護性修繕、恢復性修建，可采用申請式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環境，加強歷史文化保護，恢復傳統四合院基本格局。首都功能核心區平房(院落)騰退空間，在滿足居民共生院改造和申請式改善的基礎上，允許實施主體依據街區控制性詳細規劃，利用騰退空間發展租賃住房、便民服務及文旅服務等行業。

《條例》指出，北京城市更新的特點是“減量發展”，不搞“大拆大建”。通過總結我市城市更新工作實踐經驗，提煉總結出5大更新類型、12項更新內容，重點突出民生保障，充分體現首都特色。

具體包括：一是以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區等房屋安全，提升居住品質為主的居住類城市更新。

二是以推動老舊廠房、低效產業園區、老舊低效樓宇、傳統商業設施等存量空間資源提質增效為主的產業類城市更新。

三是以更新改造老舊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，保障安全、補足短板為主的設施類城市更新。

四是以提升綠色空間、濱水空間、慢行系統等環境品質為主的公共空間類城市更新。

五是以統籌存量資源配置，優化功能布局，實現片區可持續發展的區域綜合性城市更新。此外還有市人民政府確定的其他城市更新活動。

北京住建委表示，隨著北京新版總體規劃的批復實施，北京的城市發展進入減量雙控、以存量更新為主的新階段。北京的城市更新更加注重存量資源的提質增效，為加強“四個中心”功能建設、滿足人民群眾“七有”“五性”需求騰出實施空間。同時，北京城市更新類型多、數量大，在減量雙控發展要求下，需要通過立法進一步明確城市更新的目標和原則，明確相關主體的責任、權利和義務，建立穩定的制度規范。

允許存量建筑用途轉換

為確保更新項目規范、有序開展，根據住建部、自然資源部相關文件精神，《條例》提出了11個基本要求，包括先治理后更新、補短板強弱項、既有建筑管理、城市風貌管控、綠色節能減碳、統籌地上地下、城市安全韌性、智慧城市建設、推進適老化改造和無障礙環境建設、慢行系統建設以及成本共擔收益共享等。同時，結合首都城市特點，明確要堅持小規模、漸進式、可持續的原則，統籌推進首都功能核心區城市更新，促進老城整體保護。

為完善城市功能和補齊城市短板，允許存量建筑用途轉換。建筑用途轉換經批準后，土地用途可兼容或變更。市規劃自然資源管理部門應當制定具體規則，明確用途轉換和兼容使用的正負面清單、比例管控等政策要求和技術標準。

鼓勵各類存量建筑轉換為公共服務設施、城鄉基礎設施、公共安全設施;允許公共管理和公共服務類建筑用途相互轉換;允許商業服務業類建筑用途相互轉換;允許工業及倉儲類建筑在符合控制性詳細規劃和工業用地管控要求的前提下，轉換為其他用途。

建筑用途轉換符合正面清單和比例管控要求的，允許土地用途兼容，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。超過比例管控要求的，應當變更土地用途，按照轉換后的主用途管理。變更土地用途的，按照主用途確定建設用地使用權配置方式、使用年期，結合兼容用途及比例確定綜合地價。主用途可按照不同建筑用途的建筑規模比例或功能重要性確定。

住房城鄉建設、市場監管、稅務、衛生健康、環保、消防等部門應當按照工作職責為建筑用途轉換和土地用途兼容使用提供政策和技術支撐，辦理建設、使用、運營等相關手續，加強行業管理和安全監管。

建設用地使用權依法采取租賃、出讓、先租后讓、作價出資(入股)等有償方式或劃撥方式配置。采取有償方式配置建設用地使用權的，可以協議方式辦理用地手續。

根據實施規劃需要，或者涉及土地分割處置的，依法由政府收儲后，采取公開招標、拍賣、掛牌等方式重新配置建設用地使用權。本市鼓勵采取租賃方式配置建設用地使用權。租賃建設用地使用權可依法登記，租賃期滿后可以續租。在租賃期內，承租人按規定支付土地租金并完成更新改造后，符合條件的，租賃建設用地使用權可依法轉為出讓建設用地使用權。

建設用地使用權租賃、先租后讓、作價出資(入股)的具體辦法由市人民政府另行制定。

鼓勵以彈性年期方式配置建設用地使用權

在不改變用地主體的條件下，城市更新項目符合更新規劃以及國家和本市支持的產業業態，在5年內實行按原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策。

過渡期內，可按新用途辦理規劃許可和施工許可手續，不補繳土地價款，不辦理不動產登記;過渡期滿或轉讓時，經屬地政府評估，符合更新規劃和產業發展方向，已實現實施方案既定的使用功能和預期效果的，可按新用途以協議方式辦理用地手續。建設用地使用權配置方式、土地使用年期、土地價款評估標準等按照經批準的實施方案和規劃許可手續等確定。

過渡期起始日為核發建筑工程施工許可證的日期;不需要辦理建筑工程施工許可證的，起始日為核發建設工程規劃許可證的日期。

鼓勵以彈性年期方式配置建設用地使用權。采取租賃方式配置的，土地使用年期最長不得超過20年;采取先租后讓方式配置的，租讓年期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。建設用地使用權可提前續期，但剩余年期與續期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。

涉及繳納或補繳土地價款的，應當考慮土地取得成本、無償提供公共服務設施、市政基礎設施、公共空間以及提供保障性租賃住房等因素，綜合確定土地價款。

采取租賃方式使用土地的，土地租金按年支付或者一次性繳納，租金標準根據前款及地價評估規定確定。土地租金按年支付的，年租金應當按照市場租金水平定期評估后調整，時間間隔不得超過5年。

《條例》支持利用騰退地下空間用于倉儲、便民店、家政等便民商業服務網點及文體中心、社區活動中心、宣教基地、物業辦公、養老服務等社區公共配套服務設施，利用騰退地下空間補充完善街區服務功能。

支持社會資本開展更新房屋再利用

《條例》明確，城市更新項目確需遷出原物業權利人的，實施主體可以采取產權調換、提供租賃房源或貨幣補償等方式，實施產權歸集。城市更新過程中，涉及公有住房騰退的，可采取房屋置換的方式進行。房屋置換可采取租賃置換和產權置換兩種方式。

城市更新項目范圍內公房承租人簽訂騰退協議比例達到項目實施方案規定要求的，產權單位可依據公有住房租賃合同的約定或法律規定解除未簽訂騰退協議的承租人承租協議，并妥善安置。

城市更新過程中需要對私有房屋進行騰退的，城市更新項目范圍內物業權利人騰退協議簽約比例達到百分之九十五以上的，實施主體與未簽約物業權利人可以向區人民政府申請調解。調解不成且項目涉及公共利益的，區人民政府按照《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定做出征收決定。

實施房屋征收的，由城市更新實施主體向區人民政府提出征收申請，并同時提交經過經審定的項目實施方案、征收資金來源、安置房源落實等證明文件。

《條例》顯示，實施首都功能核心區平房(院落)保護性修繕、恢復性修建，可采用申請式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環境，加強歷史文化保護，恢復傳統四合院基本格局;按照核心區控制性詳細規劃合理利用騰退房屋，建立健全平房區社會管理機制。核心區以外的地區可以參照執行。

支持社會資本開展更新房屋再利用，實施主體完成直管公房申請式退租和恢復性修建后，可獲得房屋經營權。推進直管公房經營權質押，鼓勵金融機構向獲得區政府批準授權的實施主體給予貸款支持。

首都功能核心區平房(院落)騰退空間，在滿足居民共生院改造和申請式改善的基礎上，允許實施主體依據街區控制性詳細規劃，利用騰退空間發展租賃住房、便民服務及文旅服務等行業。

實施簡易樓和危舊樓房改建。建立居民出資、社會籌資參與、政府支持的資金籌集模式，支持居民提取住房公積金或利用公積金貸款用于支付改建成本費用。改建項目應當提升規劃功能、不增加城市人口，可利用地上、地下空間，補充部分城市功能，適度改善居民居住條件，可適當增加建筑面積作為共有產權住房或保障性租賃住房。

對于位于重點地區和歷史文化街區內的危舊樓房和簡易樓，鼓勵居民騰退外遷，改善居住條件。

標簽： 北京城市更新條例 存量建筑用途轉換 土地用途