明確免租期等條款 北京出臺商辦出租專用合同

在北京，商辦項目在租賃過程中通用住宅租賃合同的歷史正式結束。

在面向社會公開征求意見后，6月14日，北京市住房和城鄉建設委員會會同北京市市場監管局對外發布《北京市商業辦公房屋租賃合同》示范文本(以下簡稱《示范文本》)，并立即執行，其中相較以往，《示范合同》增加了包括必須明確水電氣熱等資源費用的標準、租金與免租期的計算方式，并要求出租人需要配合承租人完成市場主體登記等內容。

具體來看，《示范合同》增加的內容主要有四個方面。其中，考慮商辦用房租金計價方式較多，《示范文本》在租金和免租期方面，囊括了按日、按月、按年等計價方式，便于租賃雙方核算數額。此外，免租期是商辦用房租賃中常見的約定，《示范文本》也將其納入條款。

針對承租后出現的資源性收費標準扯皮問題，《示范文本》也將電費、水費、停車費、物業費等常見的使用期間發生費用的收費標準納入條款。

考慮到承租商辦項目的多為獨立市場主體，涉及登記注冊等需求，《示范文本》提示租賃雙方約定租賃房屋能否作為注冊登記企業法人等市場主體或非法人組織的住所。如承租人有住所/地址登記需求的，出租人應在按約定配合提供登記所需，且應由出租人出具材料。

配套交接驗收手續方面，示范文本約定雙方當事人應當在房屋交付時核對房屋、物品和各項費用繳納情況，需在《房屋交接驗收確認單》上簽字或蓋章。

“此次《示范文本》增加的各項內容精準適用于商業和辦公用途的房屋租賃，更加具有針對性和適用性。”據市住建委相關負責人介紹，之前北京一直參考使用的是房屋租賃合同示范文本，其中對商辦項目的租賃并沒有非常針對性的內容。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對此分析，《示范文本》從租金、費用、登記到配套與驗收整個租賃全過程給予了全方面的監管與規范，既避免亂收費亂調價等相關糾紛，切實保護租賃主體人的財產與合法權益，促使市場營造健康的租賃環境，也將提升租賃交易的高效性，增強租賃市場活力。

“此次《示范文本》的發布，其目的很清晰，即為進一步優化營商環境，明確租賃雙方的權利義務，減少商辦用房租賃交易糾紛，維護租賃當事人合法權益。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這次廢除了2008年以及其他年份一些過時的合同范本，對于引導商辦領域的交易雙方積極使用示范文本具有積極的作用。

另外，關榮雪進一步提到，此次專門針對商業辦公房屋出臺租賃合同文本體現了市場監管的針對性與高效性，區別于使用房屋的租賃合同示范文本，切實解決商業辦公房屋在租賃方面的具體問題，既完善了租賃市場制度體系，也在一定程度上提升了商辦房屋租賃交易的活躍度。整體而言，《示范文本》的出臺將對北京市商業辦公房屋市場起到立竿見影的監管作用，促進商辦租賃市場健康平穩發展。

《示范文本》自發布之日正式推行使用的同時，為了區分商辦與住房租賃合同示范文本，市住房城鄉建設委還進一步明確了住房租賃、房屋經紀使用2019年《北京市住房租賃合同示范文本》(BF-2019-0603)、《北京市房屋承租經紀服務合同示范文本》(BF-2019-1207)、《北京市房屋出租經紀服務合同示范文本》(BF-2019-1206)版本。原2001年、2008年房屋租賃合同示范文本不再推行使用。

“此次發布的《示范文本》屬于北京首個針對商業辦公租賃領域的文本，對于全國商辦交易市場也有積極的借鑒和啟發意義。”嚴躍進表示。此次北京發布商辦方面的租賃合同文本，屬于制度層面的創新。目前很多地方的租賃合同其實是混合版的模式。

嚴躍進還表示，對于全國其他城市來說，也應該學習北京此類做法，積極起草此類示范文本，也是促進商業辦公交易市場規范、高效、系統化發展的重要基礎工作，對于市場交易的順利完成具有積極的作用。

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